內房股遠洋集團（3377）附屬遠洋控股從7月27日至8月1日舉行境外債持有人會議，處理於8月2日到期﹑本金20億元的人民幣債券。 其中10%本金在9月支付，餘下本金將分6期支付，票面利率4釐不變的決議案，反對比例達53.7%，贊成及棄權比率為23.3%及22.9%而不獲通過。 英皇證券銷售部副總裁林建華指，舊年年中至今年年初，市場上有好多內房股債券掟出嚟，而息口好吸引，但高風險，導致好多人想投資，但大家唔敢放咁多錢落去。 不過，美國可能提前加息，市面上會有其他投資選擇，投資者都會考慮係咪繼續持有。 就行業而言，經過今次洗禮後，我們相信內房行業會進一步進入汰弱留強的階段。
- 遠洋集團表示，最新已全額兌付公司債券的應計利息，但未償付本金，已表明面對流動性困難，無法如期支付本金，正尋求妥善化解債務問題，「承諾不逃廢債」。
- 撇除恒大受業績差於預期的影響，而加劇其債息抽升的幅度外，其他一眾高收益內房美元債的債息近日已全線高於8%，其中大部分處於10%以上水平。
- 我們相信內房行業在融資端現在逐步轉好，接下來只要經營端方面，整體合約銷售數據有觸底回升的跡象，預料行業情況便會穩定下來，債價亦將對應回升。
故此，我們相信國內房市於中長期（以五年作為框架）普遍升幅將會有所放緩，但下跌空間亦相對有限，即處於平穩發展這趨勢，這無疑對內房發展商經營的能力有更高的要求。 ○八年時樓市小崩圍的畫面，再度展現在發展商眼前，面對「寒冬」隨時來臨，銷售放緩，開發商深明資金的重要，若不搶先在市場集資，市況進一步差勁時，隨時影響集團資金鏈。 所以，大家見發展商搶發高息債券，背後的潛臺詞就是國內樓市年內難有運行。
內房債券: 市場要求恆盛地產的債息高達十四釐，難怪集團主席張志熔也拒絕接受。
雖然房地產行業並非短期內就能再次復甦，但此類信號表明投資者經過一段時間的研究，開始逐漸對行業的前景產生較為全面的認識。 中國人民銀行擴大信貸資產質押再貸款試點，及對非限購城市首套房最低首付比由30%降至25%等政策，令市場普遍認為內房流動性壓力將續降。 賣樓理想增快資金回籠速度，加上對人行續減息降準救經濟預期，內房離岸債價全面上升。 內房債券 花樣年(1777)、恒大及禹洲(1628)等內房債券價格於短短一個月間升4%至7%。 筆者見近日相關債券雖大幅回升，但如恒大2018年及2020年到期債券仍提供8%及10%到期回益率。 但債券帶來穩定債息，亦可受數據及政策等因素而達致資本增值，可謂「進可攻，退可守」。
【明報專訊】雖然近月市場對恒大（3333）債務違約憂慮升溫，中資高收益債券指數今年來普遍錄得跌幅，惟由高騰國際資產管理基金經理黃冠豪及鍾俊賢管理的「高騰大中華精選債券基金」期內仍錄得近3%升幅（圖1）。 他們在專訪中表示，該基金早於3月底已因應內房信用事件可能升溫而轉趨防守，故此近月表現跑贏大市。 內房債券 展望後市，兩人認為內房債現已跌至估值吸引水平，指內房對內地經濟十分重要，即使出現個別信用事件，市場不存在系統性風險，可以考慮低吸內房及中資高收益債券基金作長線投資。 先說結論，是的，我們認為內房債券現在已到了買入時機，當然不是指所有內房債均可買入，但只要是信貸質素相對較佳的，我們認為已出現買入機會。
內房債券: 債券投資買賣服務
在此情況下，由於即食麵銷量增長緩慢，公司收入較上一財政年度同期減少。 儘管原材料成本呈下降趨勢且本公司為提升品牌形象持續舉行促銷活動，惟因缺乏去年獲取之香港政府一次性補貼，故溢利亦同比下降。 內房債券 內房債券 喫一次虧，學一次乖，發展商知道現金的重要，今次一見政府出手壓樓市，明白隨時又要捱苦日子，所以即時發債，以應付往後的不明朗；集資非為擴張，而是積穀防饑。
然而，安信國際高級策略分析師周秀成提醒投資者，在貪高息之餘，還需要注意當中的風險。 銀團貸款方面，安信國際高級策略分析師周秀成解釋：「銀行一向借款較為保守，除非企業的信貸評級十分高，否則不會輕易為企業籌組。」有內房企業也承認，一般民企要獲取銀團貸款機會較低，況且銀團借貸年期較短，相反高息債券年期可長達五至七年。 過去半個月，內地房產公司爭先恐後發行高息債券，先有碧桂園（2007），後有恒大地產（3333），再而雅居樂（3383），佳兆業（1638），緊跟其後的有人和（1387）及花樣年（1777），可說愈發愈急，付息亦愈來愈狠，短時間已在市場集資超過二百億元。
內房債券: 「三條紅線」是市場健康成長的過程
據標普統計，對於評級「B+」或以下的企業，到期債務支付的第一個高峯將於明年1月出現。 標普認為，限制抵押貸款和內房資本的監管措施至少會持續到2022年，但中央或會微調措施以避免嚴重的不利影響。 另一方面，由於今年內地的經濟趨勢未達到理想狀態，政府對於保持合理的經濟增長及穩定社會環境具有越來越迫切的要求。 在此大背景下，對於房地產企業的政策支持已成為了市場的當下預期。 日前，傳聞中央政府將設立3,000億元的房地產基金，專項支持「爛尾樓」及房地產企業的融資活動。 同時，在8月28日，香港新世界集團亦在採訪中表示內地房地產行業已經見底，將繼續投資拿地發展項目，以獲得回報。
- 不過，受中美貿易談判影響，人民幣於8月「破七」後，市場轉為看淡人民幣走勢，令一眾高美元負債的內房發展商首當其衝。
- 換言之，在一般情況下，你不會收到任何債券證書，但中介人所發出的帳戶結單會反映你對有關債券的擁有權。
- 參會人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。
- 儘管原材料成本呈下降趨勢且本公司為提升品牌形象持續舉行促銷活動，惟因缺乏去年獲取之香港政府一次性補貼，故溢利亦同比下降。
- 受事件拖累，恒大股、債價全面「僕直」，股價高位挫逾八成，創近10年新低，而債券面值亦大跌六、七成。
- 其中10%本金在9月支付，餘下本金將分6期支付，票面利率4釐不變的決議案，反對比例達53.7%，贊成及棄權比率為23.3%及22.9%而不獲通過。
- 同時，在8月28日，香港新世界集團亦在採訪中表示內地房地產行業已經見底，將繼續投資拿地發展項目，以獲得回報。
受到上述四大因素推動，今日內房企業可謂「股債齊升」，當中港股方面，有超過10隻內房股單日超過6％的升幅，旭輝控股集團(884)及中國奧園(3883)抽高逾10%。 至於內房債市方面，多隻內房債券價格低位回升，當中奧園、世茂、禹洲及世茂的部分債券價格回升逾30%。 投行高盛指出亦已經開始吸納內房債券，高盛基金經理Angus Bell接受彭博訪問時指出，內房企業債券大跌後，估值具吸引力，因此已適度增持有關債券。 融創連續第2日上榜，美國加息日程有機會提前，美國債息顯著反彈，令持有美元企業債券嘅公司負擔更大，而融創一批2026年到期嘅美元債券價格跌勢加劇，有機會創兩個月最大單日跌幅。 然而，對於有關產品的合約條款的任何爭議應由第三方服務供應商與閣下直接解決。
內房債券: 經濟
法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷表示，內房能夠在銀行間市場發債，可以看成是政策有輕微放寬的訊號，是針對內房以往難在境內在岸市場發債的困擾。 內房債券 他又指，內房的問題主要是流動性問題，若能夠在境內獲得資金，自然是有利企業周轉，不過仍要關注實際發債規模能否滿足資金需要。 面對經營性和融資性現金流流入面臨挑戰的形勢下，遠洋集團嚴控管理費用支出（包括高管團隊降薪、人員精簡等措施），調整投資拿地節奏，2022年至2023年上半年，公開市場累計淨還款逾200億元人民幣。
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踏入四月，壓抑炒賣的措施一浪接一浪，從加重對第二套及第三套房子規管以外，更延伸至首套房子，購入九十平米或以上的買家，將要支付的首付由兩成提高至三成，至於市場擔心的物業稅，亦有消息在幾個重點城市試行。 上週六中行更公佈，現有按揭到期重新再續時，息率優惠由先前的七折上調至八五折，變相加息。 整體而言，撇除市場的不理性波動，長期來看，債券價格還是由企業的自身發展狀況所決定，而短期內的價格偏離，最終亦會被市場糾正到理性的水平。 中國人行數據顯示，10月居民戶中長期貸款大增4,221億，自2020年7月以來首次超過企業中長貸，顯示房貸投放速度有所加快。
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一般來說，如果你不想透過替你買入及持有債券的中介人出售有關債券，你可以把債券轉倉至另一中介人，並以該中介人的報價沽出有關債券，但之前或需預先繳付轉倉費。 內房債券2025 你可能需要與新的中介人開立投資賬戶，才能以該中介人的報價沽出債券。 至於二手市場則沒有標準的收費制度，一些中介人或會將交易成本計入債券價格之內，令買賣價之間出現較大的差價。 其他中介人則可能按債券本金金額的某個百分比收取保管費，通常每半年徵收一次。 另外一些中介人的收費結構可能更加複雜，例如設有交易費、轉倉費、存倉費及利息收取費等多項費用。
內房債券: 債券價格整體大反彈
這反映了針對內房發展商的政策正在放鬆，最少融資端得以鬆綁，而融資端的轉好及政策放鬆的預期，會重新提振購房者的信心（不用擔心買房後有交付問題及慢慢重燃價格上漲的預期），這會令普遍房企的經營面轉好，並能重新在信貸市場上得到融資避免違約。 （iii）的發生，造成一個令事情不斷惡化的自我加強循環，這便是為何9月內房合約銷售急跌，及10月上半個月債息急升的原因，而由於整件事情的核心原因是由政策所導致，故此如果政策沒有轉變，這個自我加強循環是不會停止的。 故此，此次內房危機要過去，最核心是政策需要有所改變，而觀乎近期的資訊，我們認為政策已經迎來了轉捩點。 內房債券 事件遠因起於華融事件當日打破了「大到不能倒」的信仰及國內房地產政策的轉變，近因則是發酵於恒大資金鏈斷裂，高潮在於花樣年意外違約。
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在交易所買賣債券與在二手市場進行買賣所涉及的交易費用或有不同。 舉例說，若在香港聯合交易所（聯交所）買入上市債券，便須向中介人支付佣金、向聯交所支付交易費，及向證監會支付交易徵費。 此外，視乎債券的結算及交收方式而定，你的中介人或需支付結算費、交收費（例如把債券由甲經紀行轉移至乙經紀行）和代名人服務（例如替你保管債券、代收利息等）的費用，而中介人通常會將這些費用（如有）轉嫁給你，甚至向你徵收額外的費用。 投資者可透過經紀行或銀行(下統稱“中介人”)購買債券，或在發債機構首次公開發售債券時直接向該機構認購債券。
內房債券: 買賣債券
除非獲證監會批給豁免，否則債券銷售文件的內容必須遵從若干規定，並須根據《公司條例》註冊成為招股章程，纔可向公眾推出。 發債機構可通過公開發售債券而籌集大量資金，因為任何有經濟能力買入該債券的人士均可認購債券。 投資者可在發債章程查閱發債機構的詳細資料，例如其業務及財務狀況等。 因應中央為收緊內房融資，設立「三條紅綫」控制內房借貸增長，今年以來內地銀行及金融機構，嚴格控制對內房行業貸款增長，更甚者，出現提早「Call loan」要求還錢等。
內房債券: 債務高峯料明年1月出現
謝騏聰指出，現時內房行業正處於明顯的整合階段，若果三條紅線未能出現調整，其實在收購同行房地產資產上，國企亦是無能為力，「大家都要睇住自己的負債水平」。 認為當三條紅線有所調整甚至放寬，內房企業纔有機會，有資金進行併購。 參會人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。 另一方面，國內政府剛出臺了房地產稅試點政策，或會令部份投資者有所擔心。 但就此政策，我們判斷其短期實質影響有限，但對購房者心理有影響，或會一定程度上影響內房去貨，而具體影響程度須看接下來數個月的合約銷售數字方能得知。
內房債券: 融資端得以鬆綁
一位北京國企開發商高層對本刊透露：「我們看見銀行收緊對開發商的貸款，政府接連推出措施，樓價很難不調整。」確實，大部分發展商縱然對樓市不是看得較悲觀，也表示暫難看透內地樓市走勢。 今年上半年，宣佈美元債違約的內房企業一個接一個，形成市場恐慌。 但在一片哀鴻之中細細看來，不同內房企業之間的債券價值仍然具有相當的區別。 內地房地產大洗牌，投資一向高息見稱的內房債也是今時不同往日。 ASTERA基金經理鍾俊賢表示，現時已去到最極端的階段，購買內房債最重要看流動現金，「以前看三年如何管理風險，現在看三個月如何管理風險」，投資採取兩個策略，1）投資非常優質的內房公司，包括有國資背景的公司，以及2）吸納債價跌到20至30元的房企。 執筆時為週五（11月12日），在早兩天的時候（11月10日），筆者認為當時報價約在94元，持有到到期孳息率約19%，絕對回報約10%，並將於2022年7月到期的碧桂園債券，最為值博。
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另外，外電引述消息指，遠洋集團已接觸海通國際，研究處理離岸債務的可能選項。 暫時未知哪些境外債納入討論，也未有最終決定，據指，遠洋正考慮將短期票據展期，而海通週一已與債權人接洽。 基本上，Macy已經明白這幾個最重要，也是最基本的債券投資觀念。 不過，她想我用實例向她講解一次，碰巧我手上有一份債券的報價表。 於是，我向她講到，投資債券最重要是知道該債券，或者發債人的信貸評級，然後也要懂得分辨票面息和孳息率。 作者簡介：黃子燊為晉裕環球資產管理投資組合經理兼高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。
內房對中國經濟增長貢獻逾兩成，為何中央要「出手」，進一步限制企業的擴張步伐？ 嘉實國際資產管理固定收益部主管廖嘉恆認為，當局的做法是要找出內房資金鏈運作模式，並推動行業走向可持續發展，一旦市場回穩，相信債價將會反彈，投資者可趁機吸納。 內房股遠洋集團 內房債券2025 （03377） 20億元人民幣境內債券延期兌付方案觸礁。 遠洋集團週三公佈，附屬公司遠洋控股中國舉行兩場「18遠洋01」債券持有人會議，首次會議上表決分期7次支付到期本金連利息的方案，惟最終以53.7%反對，23.3%贊成及22.9%棄權，不獲通過。
內房債券: 內房一二哥 債券評級高好多
若投資顧問建議你買入這類債券，可要求顧問解釋推介原因及說明你會得到甚麼投資保障。 如有人就這類債券要求你簽署確認書，當中表示你要求投資於某一產品並完全明白該產品的銷售文件，你必須小心查覈聲明書的內容，如與事實不符則切勿簽署。 內房債券 從發債機構的角度而言，直接向限量的投資者或專業投資者發售債券，往往可以節省成本及時間。 若以私人配售方式發債，則無須遵從《公司條例》內有關發債章程的內容規定。 本週內地媒體《財聯社》引述知情人士報道，對於地產併購，近期部分央企國企向監管部門反映，如果要做一些承債式收購，三條紅線就會被突破，建議監管部門對三條紅線相關指標予以調整。
內房債券: 美元
另外，有金融管理部門及多家銀行向媒體表示，10月份房地產貸款投放按月及按年均有較大幅度回升，初步估計按月增約1500至2000億元人民幣，金融機構對房地產企業的融資行為，已基本恢復至正常狀態。 境外債券方面，在美元債市場劇烈波動下，近兩個月來，有部分資質較好的房企，頻繁通過回購美元債的方式，向市場釋放積極信號，向投資者大派「定心丸」。 此外，佳兆業集團（1638）公佈，深圳錦恆財富管理有限公司已發行若干理財產品，到期後沒有贖回該等產品，該公司之附屬公司佳兆業集團（深圳）有限公司已就該筆款項提供若干擔保。 針對債券投資，我們一向認為不應只靠財務指標去判斷償還能力，因為財務指標只能反映片面的事實，但不能反映真象的全部，這次的內房債風暴便是一個很好的例子。
中國信託投信2018年底總資產管理規模410億元、市佔率1.6%，市場排名在約20名的中段班，靠著債券ETF賺出第一桶金，並用陸股ETF殺出重圍，截至今年6月底總資產管理規模竄升至第五大業者、市佔率7.2%，總管理規模4,191億元。 Citibank提供多種債券選擇，以配合各種風險組合及投資需要，全面助您實現財富管理目標。 但如果是如佳兆業、富力那一線的內房，則由於我們偏向保守，而且承擔風險能力有限，會偏向不沾手了。 另一方面，我們亦一如既往，認為自己只有能力看到未來一年至一年半內房行業的風險，故此，我們亦只會沾手短年期的內房債了。 在我們的角度，碧桂園、世茂房地產、龍光、龍湖等固然本來就是偏向穩健的選擇，而對內房，即使再進取都好，我們的底線是BB-，即如融創那一線（融創2022年6月14日到期的目前孳息率有30.9%），我們認為仍可接受。
