上期談及現時市場所指供平過租及租平過供的情況，但事實上，選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較。 要學懂評估租金收入，主要是靠經驗和資訊掌握，多睇樓有助提升經驗，而地產經紀則是很一個重要的市場資訊來源，因此專業的投資者一般都和經紀建立了良好的關係；當然，投資者亦應具備獨立分析的能力。 【買樓投資攻略】決定租金收入能否大於供樓支出的兩個因素：「按揭利率」與「租金回報率」。 由於我們的按揭利率其實被美國的利率牽引，因此較被動，但亦可在與銀行訂立按揭時多作比較。 拆息回落至近11年新低，多數有樓按在身的業主，供樓支出都會減少。
根據上述，以6成按揭、現時按息約2.5%及30年期計，單位租值的租金回報達2.85%或以上纔可將「租平過供」扭轉為「供平過租」，若未來按息升至3%，單位租值的租金回報需超過3%，對比供樓才屬「供平過租」。 以上只屬平均數字計算，市場上不同區域或新舊屋苑單位其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況，對於樓價上升速度較快之單位，例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑，「租平過供」的單位較多，而一些較舊但租務暢旺的屋苑，仍有甚多「供平過租」的選擇。 例如九龍啟德區一個較新屋苑單位約300多方呎，樓價860萬，6成按揭月供約20388元，租金為15000元，數字上明顯「租平過供」；而新界粉嶺一個老牌屋苑約450呎之單位，價值580萬，現時以6成按揭月供約13750元，租金則達14000元，仍屬「供平過租」。 供平過租 根據上述，以六成按揭、現時按息約2釐及30年期計，單位租值的租金回報達2.7%或以上纔可將「租平過供」扭轉為「供平過租」，若未來按息升至3釐，單位租值的租金回報需超過3%，對比供樓才屬「供平過租」。
供平過租: 【供平過租】Hibor倘跌至0.5釐 供平過租重臨？
都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗建議，可以以租金回報率跟按揭利率相比計算，這會較為客觀。 他續稱，若果租金回報較按揭利率高，反映租金較貴；若果按揭利率較租金回報率高，反映供款較貴。 決定回報率的另一個因素是買入價，切忌為「心頭好」付出過高的買入價，在買入前可以利用原有單位或同類單位的租金作計算；若果回報率太低，即是意味著買入價過高，這計算方法無論是買樓自住、長線投資、短線投資，都可用來評估買入價。 對於買家和租客，他們的關注點各有不同，例如租客可能不願意一筆過付出巨額首期，令流動資金緊張；買家則不希望長期交租「幫人供樓」，希望透過每月供款當「儲蓄」，最終擁有自己的單位。 不過，公居屋一些迷你單位租金硬淨，「租平過供」的幅度比大單位小。 世紀21物業（將軍澳）魏仕良指，新近破頂的將軍澳居屋寶明苑A座中層單位，實用面積213方呎，屬開放式間隔，以358萬元售出，若借七成按保，月供近1.1萬元，而市值月租1.05萬元，租樓僅平過供樓2.8%。
祥益黃慶德指，屯門居屋兆畦苑A座中層戶，實用面積485方呎，早前以自由市場價525萬元獲承接，創屋苑同類新指標。 至於早幾年仍然「供平過租」的青山公路浪翠園，隨着樓價不斷追落後，現時租樓已平過供樓。 晉誠地產代理李德鴻指，近月重現六球兩房成交的深井浪翠園3期7座低層戶，樓價過去三年升逾三成，租金則升近兩成，故扭轉「供平過租」情況，現時租樓平過供樓逾一成。 美聯陸家民表示，屯門疊茵庭4座高層戶早前以548萬元易手，創同類單位新指標，倘做七成按揭，月供逾1.6萬元，同類單位月租僅1.15萬元，租樓抵過供樓逾三成。
供平過租: 利息下調放緩 是入市好時機
另有學者提議，可暫時把資金投放在定期存款，然後從存款得到的收入用作租樓之用。 他舉例說，以500萬元做定期，定期利率4釐，每年收入20萬元，每月收入16,000元(20萬元÷12個月)。 【買樓攻略2023】如果想搵樓，不少人都會考慮一個問題：到底買樓好抑或租樓好？ 只要你懂得技巧，平衡風險，在長期現金貶值資產升值的前提下，時間會自然地助我們的財富增長，因「系統」不斷運行，而隨著時間令「系統」不斷一圈圈地運轉，財富就自然增值，因每轉一圈，財富都會自然都增加一點，時間不斷增加財富也不斷增加，這就當中的威力所在。 當然，這模式不是必然發生，大家要明白當中的現金流走向，而其中的關鍵位，就是「回報」以及「利率成本」。 上圖正現金流的情況，不斷供樓令財富自然累積，若然供樓後有仍有現金剩餘，就可利用這些現金，為我們的財富再進行增值，當中包含了一個重要動作，就是「再投資」。
- 在供款開支當中，初期利息支出會佔較高比重，可能數年至十年，視乎每個按揭情況而定。
- 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。
- 買樓雜費包括釐印費、律師費、代理佣金等，長遠開支包括差餉、管理費等。
- 租樓的其他雜費不及買樓多，很多時差餉、管理費會包括在租金開支，俗稱「全包宴」。
- 市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」，在息率趨升、近年租金下跌情況下，單以月供和月租比較，物業單位「租平過供」的比例確實增多了。
- 換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計畫，亦無需承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。
公屋方面，港置方文偉指，最近錄新高成交的長沙灣李鄭屋邨和睦樓中層戶，實用面積約494方呎，自由市場成交價538萬元，如以上述條件計，月供逾1.6萬元，相比市值月租1.2萬元，租金比供樓支出慳逾26%。 他續說，由於不少租客未必接受租公屋，故租金升勢不強，加上樓價升得太快，「租平過供」幅度不斷擴大。 上述單位若果以70%按揭保險、按息2.15釐及貸款年期25年計算，月供近1.6萬元，而市值月租則為1.15萬元，租樓平過供樓超過27%。 參考差餉物業估價署的資料，2月份港島區 430呎以下的物業，平均每呎租金為43元。 美國聯儲局推出無限QE(量化鬆寬)救市，預計低息環境會持續一段時間。 由於樓價近期有所回調，加上低利率，尢其是選用H按的業主，預期拆息會逐步回落，不用以封頂息供樓，令每月供款減少下，供平過租的樓盤或會愈來愈多。
供平過租: 「供平過租」不能反映樓價平與貴
租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部分是利息支出，另一部分則屬於本金。 現時按息處於超低水平，實際按息約於1.39釐10年來低水平，按上述之每月供款：$14,274，利息僅佔34%（30年期），利息支出僅為$4,865，餘下全屬於本金。 置業者可坐擁資產價值，若純以支出作比較，現時超低息環境下，按息支出低於租金約66%，這角度下的「供平過租」其實明顯。
根據上述，以6成按揭、現時按息約2%及30年期計，單位租值的租金回報達2.7%或以上纔可將「租平過供」扭轉為「供平過租」，若未來按息升至3%，單位租值的租金回報需超過3%，對比供樓才屬「供平過租」。 以上只屬平均數字計算，市場上不同區域或新舊屋苑單位其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況，對於樓價上升速度較快之單位，例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑，「租平過供」的單位較多。 市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」，在息率趨升、近年租金下跌的情況下，單以月供和月租比較，物業單位「租平過供」的比例確實增多了。 根據現時平均樓價及平均租金去看，以6成按揭，按息約2.5%及較多人選用的30年期計算，一個400實呎單位的月供約$14,000，租金約$11,875，數字上看是「租平過供」；年初時按息較低，約為1.5%，計及月供約$12,293，同樣是「租平過供」。 供平過租 事實上，現時「租平過供」的情況增加，主因是近年租金沒有跟隨樓價上升，近5年來樓價平均累升約16%，然而租金走勢呈反方向，下跌約6%。
供平過租: 如何理解「供平過租」？ 買樓=儲錢 租樓=支出？
視乎按揭成數及年期，投資客以標準按揭成數入市，甚至會出現供平過租的情況，為反彈中的樓市，帶來更大動力。 作為租客，由於租金開支是「潑出去的水」，屬於純支出，亦是變相幫業主供樓，而且欠缺租客能長期定居的保證，需面對業主加租甚至收回單位的風險。 對於未有足夠首期、印花稅及律師費等儲備的租客，是無可奈何的選擇。 翻查銀行公會資料顯示，2015年銀行拆息水平約0.22水平，及後在2015年和2016年年底，各加息0.25釐，到2017年初，H按息亦只是回升至0.5釐水平。 因此，參考當時低息情況，香港拆息有望由現時約1.6釐水平，逐步回落更低平。 要令物業供平過租，除了要物業的租金在樓價下跌時，有一定防守力外，供款息率會否下跌亦是十分重要。
供平過租: 買樓投資攻略「供平過租」不能反映樓價平貴！租金評估方法必識｜龔成教室
最後要留意，「供平過租」現象，可能推動個別人士入市，但對樓價走向無太大指標作用。 以過去的經驗而言，在樓價上升期，反而是租平過供較為常見，原因是買家看好物業的升值潛力，不介意忍受較低的租金回報率，甚至每月供樓支出高於租金收入。 當然，以上算盤要打得響，要配合眾多條件：投資者手上有充裕的現金作首期、收入可通過按揭壓測要求。 其次也要留意，現時一個月拆息約0.1釐，已沒有多少下調空間，就算拆息跌至0，也不會大幅減少供款支出。 相反，未來如果拆息回升，而租金收入不變的話，現時供平過租的情況便會逆轉。
供平過租: 租500萬物業 每月可節省4000元
現時，雖然普遍的H按息會以封頂息計算，約2.5釐，但若H拆息因環球央行貨幣政策持續寛鬆，以及美國聯署局保持低利率及無限QE，H拆息可能進一步下跌。 不過，馬耀宗則指，如果利息下調、放緩，是入市好時機，但早前聯儲局表示會繼續加息，雖然沒有說明具體加幅，但在市場預期減息情況下，美國卻持續加息，反映利息不會很快見頂。 買樓雜費包括釐印費、律師費、代理佣金等，長遠開支包括差餉、管理費等。
供平過租: 按揭成數影響供款額
值得一提的是，大坑金樂居新近成交的一個實用面積159方呎納米戶，雖然實用呎價要26,918元，若借七成按保，月供12,919元，但比月租13,000元仍相宜，是少數仍維持「供平過租」的上車盤。 供平過租 世紀21北山嚴智贇認為，大坑物業靜中帶旺，特別吸引年輕上班族及外籍人士承租，支持租金向上，拉近與供樓之間的距離。 至於新界東方面，美聯談澤成指，金獅花園1期金康閣中層戶，本月以478萬元售出，實用呎價逾1.77萬元創屋苑新指標，同條款計月供逾1.44萬元，但同類單位月租僅1.15萬元，租樓較供樓慳約兩成。 供平過租2025 不過，有大學生及內地客撐起租金的沙田租務熱點如河畔花園，即使租金屢創新高，「租平過供」仍達12%。
供平過租: 「供平過租」再現江湖？
若當初周生入市買樓並承造7成按揭（當年基本按揭可高達7成）、30年還款期，供樓金額與租金相若，而10年按息支出連同管理費、地租及差餉（多個季度差餉獲寬減）約$678,370，大幅少於租樓支出。 供平過租 供平過租 10年後之今天，周生應已償還了$72萬按揭本金，按揭貸款額剩餘約$194萬，但單位已由$380萬升值至$730萬，升值金額達$350萬，減去當年釐印費、律師費及代理佣金約$13萬等一次性費用後，賺幅仍然相當可觀。 供平過租2025 舉個租與買的例子作參考，10年前周生考慮租樓或買樓，心儀2房單位作價$380萬，或以每月$10,000出租，周生決定先租住該單位，保留資金觀察樓市走勢。
供平過租: 【按揭澄語】「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(上)
若果租500萬元物業，每月租金12,000元，以每月定期收入16,000元交租，每月可節省4000元。 按照學者提出的例子計算，即使租以上黃埔花園的單位，每月租金17,000元，都可以交近1年的租金。 在供款開支當中，初期利息支出會佔較高比重，可能數年至十年，視乎每個按揭情況而定。 在例子1，如果供款人承造七成按揭，每月利息支出21,278元，低於租金722元；但在例子2，如果供款人承造八成按揭，每月利息支出增至24,317元，卻高於租金2317元。
供平過租: 不同角度看「供平過租」
20年前租金回報率逾5%，買樓收租屬大眾目標，10年前租金回報降至3%附近水平，近年受疫情影響外來需求，平均租金回報再跌至約2.4%。 根據現時平均樓價及平均租金去看，以6成按揭，按息約2.5%及較多人選用的30年期計算，一個400方呎單位的月供約14000元，租金約11875元，數字上看是「租平過供」；年初時按息較低，約為1.5%，計及月供約12293元，同樣是「租平過供」。 事實上，現時「租平過供」的情況增加，主因是近年租金沒有跟隨樓價上升，近五年來樓價平均累升約16%，然而租金走勢呈反方向，下跌約6%。 市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」，在息率趨升、近年租金下跌情況下，單以月供和月租比較，物業單位「租平過供」的比例確實增多了。 供平過租2025 根據現時平均樓價及平均租金去看，以六成按揭，按息約2釐及較多人選用的30年期計算，一個實用面積400方呎單位的月供約13,170元，租金約11,875元，數字上看是「租平過供」；年初時按息較低，約為1.5釐，計及月供約12,293元，同樣是「租平過供」。
對於打算收租的人士，只要將單位買入後放租，便有足夠的租金償還每月的供款，同時由於打算放租業主，其樓價按揭成數只有樓價50%，每月供款還會再減少。 供平過租2025 若拆息再一度下跌至0.5釐水平，那還有超過2000元的金額支付每月管理費及差餉等雜項開支。 換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃，亦無需承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。 「供平過租」指同一單位的按揭月供金額低於租金，一般認為如果此情況普遍出現，會鼓勵租客轉租為買。 有些時候，市場討論供平過租時，不是比較一個具體單位的租金、按揭供款，而是以「標準按揭成數、一般還款年期、市場利率」計算供款，再與一般租務回報率比較，當計算出來的「一般按揭供款」較低時，便算是供平過租。 租樓的好處是所需成本少，無需籌措首期及釐印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。
不過，買樓入市的費用不輕，除了一般為4成至5成基本首期，釐印費亦較大，另需支付律師費、代理佣金等；按月除了供樓，亦有管理費及季度差餉及地租等費用。 心水清的人會提出，那主要是多付首期的效果，對的，事實，供樓與租樓不單是每月金額的比較。 租樓的好處是所需成本少，無需籌措首期及釐印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。
這句說話的粗略意思，是買樓後的每月供款，比起租樓居住的每月開支低，因此買樓比較划算。 不過，作出置業決定前，要判斷一個單位是否「供平過租」，準買家其實還有很多因素需要注意。 中原伍耀祖指，近月呎價突破1.2萬元、貴絕天水圍嘉湖山莊分層戶的麗湖居4座低層戶，同類單位市值月租僅1.1萬元，相比借七成按保要月供1.6萬元，「租抵過供」逾三成。 資料顯示，一四年底麗湖居同類兩房樓價僅300餘萬元，以當時租金約9千元相比，月租開支僅低過供樓負擔約5%，反映「租平過供」情況愈來愈明顯。 陳氏續指，近期以貴絕洪水橋呎價易手的尚築地下連花園迷你戶，亦出現類似情況，單位實用呎價直逼兩萬元關口，如以同樣條款計算，月供逾1.3萬元，反觀月租僅9千元，租樓開支低過供樓逾三成。 申請6成按揭後，租金高於2.5釐息下的每月供款約600元，及當拆息下跌至0.5釐時，租金會高約供款近2000元。
中原陳逸承指，尚城同類單位過去一年漲價逾26%，反觀租金只升約一成，令租金與供樓開支的差距愈拉愈遠。 供平過租2025 由於政府去年推出按保計劃，放寬按保成數至1,000萬元的物業，而近期樓價下跌，令到按保計劃包涵的物業數目增加。 因此，在評估物業會否供平過租時，是不考慮按保人士的供款，只會以一般銀行的6成按揭或5成的供款作考慮。 因此，對於打算投資收租，或是不使用按保的人士，會更喜歡供平過租的物業。 兩個屋苑的租金回報率分別為3.19%和2.4%，皆低於現時最低按揭利率3.225%。 跟上述以供款總額和利息支出相比，即使不同屋苑，結果基本上一致，現時租金回報率低於按揭利率，屬「租平過供」。
