購買銀主盤時，買家應詳細瞭解物業的狀況、相關費用和業權情況，同時在拍賣程序中要做足功課，瞭解市場價格和最近的二手成交價，以避免盲目託價或面臨潛在的風險。 但銀主盤的成交期一般只有1個月，在未必夠時間承造按揭保險的情況下，最高按揭成數只有6成，故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。 銀主盤的售價通常比市價便宜一些，所以拍賣時不乏有投資者捧場。 近年有不少新手買家加入搵「筍盤」，早前一場拍賣便出現人頭湧湧的情況，有物業更在多人承價後賣出。 不過新手投資者要小心承造銀主盤按揭比一般私樓複雜，買平樓前需留意以下按揭注意事項。
一般人買樓，除非自己真的持有大量現金，否則很難自己一次過付清樓價，通常需要向銀行申請按揭，然後靠借款買樓。 現時銀主大多可安排時間讓準買家視察物業，買家亦可先行查看有關單位在土地註冊處之紀錄，以便查看物業有否法庭押記等產權負擔。 其實在銀行按揭角度上，銀主盤的按揭都是以正常做法，不會扣減按揭成數或增加按揭利率。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。
銀主盤按揭: 物業有否改裝或僭建等違法問題
部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。 單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 1） 代理行 – 銀行會把最新的銀主盤資料給各大代理行，由代理行去聯絡有興趣的買家。 每個有興趣的買家都可以按照代理行的程序入標提出自己的心裏價，置入心儀的銀主盤。 亦有因為樓價出現下行趨勢，物業成為負資產，而業主認為樓價仍會繼續下跌，覺得繼續供樓並不划算而主動放棄供樓，物業亦因而淪為「銀主盤」。
- 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。
- 如果銀主盤有租約，則購買這類物業的按揭申請將被視為非自住住宅的申請。
- 而好多人心目中都會覺得銀主盤一定會低於市價出售，而事實並非如此。
- 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。
- 另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。
- 銀行會根據新買家的首期資金、按揭計劃和供款能力來批出按揭。
- 一般情況下，如果借款人有依時供樓，即使物業價值低於按揭還款額，出現「負資產」情況，銀行也不會收回物業。
銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。 事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料蒐集，即上千居搜尋各區筍盤。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。
銀主盤按揭: 出現銀主盤的原因是甚麼？
要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。 物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。 不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。 但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 銀主盤按揭2025 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 另一方面，部分銀主盤可能狀況不佳，可能缺乏維護，甚至可能出現破損或垃圾堆積等問題，這將影響物業的衛生和質量。
這種情況下，代理人會扮演買賣雙方的中介，安排看房，處理基本的物業查冊，並儘可能解答雙方的問題。 拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 因為上述因素，對購入業權後能否遊說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。
銀主盤按揭: 銀主盤按揭注意事項
如業主因財務困難，無力繼續還款，導致斷供，銀行或其他債權人便有權收回物業，然後再放售或拍賣，這些物業就被稱為銀主盤。 例如，銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物，有些則會對主力牆有改動，或者任何其他可能發生的修改，都是由新業主自己負責。 所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓瞭解物業現況，畢竟物業是以折扣價買入，假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作，當中的成本也是可大可小，所以最好要睇一睇樓才撲鎚。
- 在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。
- 如出現個別問題，買家可先行瞭解銀行是否接納有關狀況，又或是否可就有關問題找出解決方案。
- 受制於申請加按門檻，急需現金周轉的資助房屋業主就會從業主貸款入手，這類貸款不涉及按揭性質，與一般私人貸款大同小異，不過申請人有物業在手，就有機會取得較大額貸款。
- 有興趣的買家可帶同臨訂參與拍賣，價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。
- ● 在拍賣或出售過程中，買家可以出價競爭，最終成功競得物業。
進行拍賣時，拍賣行會為銀主盤開價，而每次舉手則為增加金額。 而成功投得銀主盤嘅買家須即時簽訂必買必賣合約並繳付大訂。 不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。 除了街招外，拍賣行網頁、報章、地產舖甚至社交媒體等等，都有機會見到銀主盤廣告，通常都會列明拍賣日期、時間、地點，而銀主盤通常都須經代理洽購。
銀主盤按揭: 按揭熱線：購買銀主盤須知（一）
不少銀主盤在拍賣時業權較混亂，例如只賣出三分一業權，這樣的情況則無法承造按揭。 另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家須委託律師查問清楚。 如果樓契遺失，業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對嚴謹。 不一定，以物業質素而定，銀行收回銀主盤物業後，會交由測量師行進行估價，通常會較市價低一、兩成或貼近市價。 個別單位由於有自身問題日久失修或拖欠水電煤氣費等問題較為低水，準買家需要自行查覈。 另外，市場上亦有一些銀主盤的估價會較市場高，例如早前主播的銀主盤放售價較估價高。
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可以通過網頁，例如一些拍賣網(忠誠拍賣、環亞拍賣行)、地產舖、Facebook Group等地方尋找，當中會包括拍賣日期、時間和地點，一般來說，銀主盤須經代理洽購。 至於另一部份原因，則跟過去幾年樓價累積龐大升幅有關，故一批在低位入市的業主，在經濟逆轉時，就算以較平價去貨，也能夠成功獲利。 只要業主願意賣樓，基本上也會找到買家，跟2003年時劈價盤互相踐踏出貨，截然不同。 目前市場並沒有對銀主盤的正式統計，只有很粗略的數字。
銀主盤按揭: 相關文章
不過，在一般規定之下，銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。 例如，本身物業的市場價格是700萬，業主欠下銀行300萬，銀行是不能夠以300萬賣樓純粹為了填數，令明明可以賣得更高價的物業賤賣令業主蝕大錢。 當市場有大量銀主盤湧現，是市場經濟環境轉差的一個指標，表示樓價過高、業主無力供款等。
銀主盤按揭: 購買銀主盤有額外費用？
另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 新盤魚貫登場，多個項目以貼市價出售，並提供各式各樣的優惠吸客，搶盡市場焦點，二手業主要提升物業的吸引力，部分遂將議價空間擴闊，以促成交易。 與此同時，受新盤提供折扣優惠影響，有不少「銀主盤」在拍賣市場上亦降低叫價出售，個別的調整幅度超過兩成，成為市場熱話。 「銀主盤」是指在按揭期間斷供的物業，業主往往涉及其他欠債問題，背景較為複雜，入市前有幾個因素值得考慮。 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。 銀主盤按揭 銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。
銀主盤按揭: 拍賣會叫價追高不適宜
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銀主盤按揭: 銀主盤按揭的可行性
過去亦出現過拍賣氣氛熱烈，致成交價高於估價，原業主在還清貸款之餘，還有錢落袋。 另一方面，買銀主盤的時候買家亦要留意，銀主盤平價在市場上出售有種種原因，可能是業主無法還款，或者更嚴重的有可能是事故單位等。 而銀主盤較為常見的情況，是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等，這些與物業本身相關的費用，新業主在買入物業時要為物業承擔。
銀主盤按揭: 成交期
目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。 銀行會參考市價開價，有興趣的買家可經代理「入標」，代理通常會要求買家同時繳付臨訂（金額約為出價的3%至5%），以防買家中標後反悔。 銀行會在截標後售予出價最高的買家，未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 同時，銀主不會隨意低價出售，以避免短炒誘因，並在合約內限制買家轉售。 此外，要詳細瞭解物業背景，如業權、是否凶宅、是否合法等。
銀主盤按揭: 按揭專區
幸好，香港樓價在首季度回升6%，令負資產個案減少，截至3月底，金管局數據顯示負資產宗數按季大幅減少48%至6379宗。 不過，近月「銀主盤」拍賣的數量卻有明顯增加的趨勢，新聞也有報導前主播的貝沙灣物業，深圳富豪40億物業等被接管。 好多人以為買銀主盤做唔到按揭又或者按揭好難批，但實際上銀主盤按揭與一般二手樓做按揭並無兩樣，最長可以做到30年按揭。
銀主盤按揭: 銀主盤按揭攻略:銀主盤意思、購買流程及注意事項
另一種出售方式則以「拍賣」形式進行，銀行會委託拍賣行拍賣物業。 有意買入「銀主盤」買家可以留意拍賣行網站、網上廣告，報章及宣傳單張，當中會有拍賣日期、時間及地點等資訊。 造成業主「供唔起樓」的原因包括因為經濟轉差所造成失業或減薪，又或者業主早年借發展商二按以高成數按揭買入物業惟未能轉按至銀行，以及業主自身出現財政問而斷供等等。 「銀主盤」是指業主沒有履行償還按揭責任出現斷供，銀行將按揭物業沒收並出售情況，該按揭物業便稱為「銀主盤」。 而好多人心目中都會覺得銀主盤一定會低於市價出售，而事實並非如此。
但部分業主或會出現財務困難，因此無力繼續還款需要斷供，同時業主若未能就供款問題與銀行達成協議，銀行便有權收回物業出售，而這類被銀行沒收，再賣出去的物業就稱為「銀主盤」。 正常情況下，物業被拍賣出售後，會將所得資金先償還銀行的貸款，餘下金額才會給原業主。 如果物業涉及僭建或有任何違反建築物條例的情況，買家需要背負物業的所有責任。
無論是向銀行或開發商借款，只要物業被沒收並重新拍賣，這些物業都被視為「銀主盤」。 而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。 一般來說，參與拍賣者成功競投後，便會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」，跟我們買賣二手樓，會先簽署「臨時買賣合約」不同。 至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出三十年貸款，以及現時息率2.5釐批出按揭貸款。 銀主盤按揭2025 銀主盤按揭2025 情況不及2003年沙士般嚴重，另一個因素跟銀行較願意跟業主協商有關。 金管局在今年四月推出「供息不供本」的計劃，向受疫症影響的供款人提供援助。
銀主盤按揭: 樓市資訊 美聯物業
經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 不過要注意，銀主盤成交期由銀行決定，一般為45日成交，與二手樓成交日期由買賣雙方自行商討有所不同。 若買家打算買入銀行盤並申請高成數按揭，須預早準備好申請文件，並到審批時間短之銀行進行申請。 另外，不少人會存有誤解，認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。 其實銀行收回物業時，會再為物業做估價，一般都貼近市價，因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。
銀主盤按揭: 銀主盤 vs 財仔盤 比較
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銀主盤按揭: 公開拍賣
若拍賣行以低於估價出售銀主盤，須有合理理由，並要向法院解釋。 另一情況，若最高入標價$550萬並非銀行接受範圍，銀行便不會出售物業，所以有人以為「銀主盤」一定會低於市價出售實屬一場誤會。 銀主盤按揭 凶宅沒有明確的法律定義，而買家即使去查冊，亦不會顯示想購入的銀主盤是否凶宅，買家需要向地產代理或律師查詢。 銀主盤有時或連租約出售，買家買入後會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。 銀主盤按揭 這種「暗標」出售的方式一般設招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。
銀主盤按揭: 公開發售：透過代理，向銀行入標
購買銀主盤需要注意單位整體的狀況，尤其是價格賣到低於市場價格很多的單位一定要額外留意。 銀主盤可能日久失修、業主根本沒有用心或是沒有錢保養導致單位裏裏外外都殘破不堪，佈滿垃圾、衛生情況糟糕都是有可能發生。 買家一定要小心不要中伏，不然日後的裝修費用真的是一筆開銷。
銀主盤按揭: 物業成為銀主盤的流程
可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。 在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。 最後，銀主盤新買家要跟銀行申請按揭貸款時要注意單位是否存在改裝、僭建、結構上的違法問題或是業權上不清不楚等問題。 至於改裝和僭建的部分，只需拆除後，銀行就會依照程序處理按揭申請了。 樓契是物業的身份證，如果不見需要先辦理遺失樓契宣誓補領，待補領後纔有機會可以承造按揭。
在進行按揭申請時，銀行會審查申請人的信用紀錄、收入和其他相關因素，來決定是否批准按揭。 因此，申請按揭的過程和一般的房產交易並無太大的區別。 但需要注意的是，物業出現僭建、遺失樓契、業權有問題的情況，銀行有機會拒絕批出按揭。 銀主盤買賣一般以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。 此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。
