由於設計上以鐵路為主導，只有承啟道跨越屯馬綫及啟德明渠，中間被啟德明渠及屯馬綫上方綠化空間阻隔，幾個坊裏之間互不相通。 由2016年開始，原有G11啟德選區分拆成三個選區：十三街一帶的G02宋皇臺選區及啟德發展區內的G12啟德北選區、G13 啟德南選區。
2021年2月17日，地政總署公佈長江實業集團以102.8億港元投得啟德第4E區2號住宅地盤，地盤面積約約117844平方呎，以最高樓面面積為648143平方呎計，平均樓面呎價約15861元;另外，會德豐地產旗下物業MONACO[2] 啟德新鴻基2025 （頁面存檔備份，存於互聯網檔案館）和GRANDE MONACO[3] （頁面存檔備份，存於互聯網檔案館）開始動工。 2014年5月28日，會德豐地產以約25.2億港元，投得啟德第1H區3號地皮，物業位於沐寧街10號，以可建樓面413015平方呎計，平均樓面呎價6102元，物業命名為OASIS KAI TAK，由4座高座及4座低座大樓組成，提供648夥單位開放式至4房單位，在2019年5月31日入夥。 香港政府於1983年10月發表的《海港填海及市區發展研究》，為香港市區規劃了粗略的都會概念，以應付踏入21世紀的香港市區發展需要。 香港政府於1987年至1990年期間進行了《都會計劃選定策略研究》，作為2011年前市區重建的土地用途、運輸及環境規劃架構，策略涉及廣泛的市區土地規劃，包括荃灣與葵青、西九龍、啟德、九龍中部及東部、和香港島西部、東部及南部。 1991年9月17日，行政局通過制定《都會計劃選定策略》，相關部門就根據策略逐步落實為指定地區規劃目標，進而制定發展綱領。 新地很高興投得該幅地皮，這幅地皮將來可直駁地鐵與商場，旁邊也有充足的商業配套，條件優越，可打造地標式住宅連商場項目，政府未來亦會投入大量資源發展啟德地區，可以看到前景秀麗。
啟德新鴻基: 命名空間
在劇中，主角葉榮添（羅嘉良飾演）擁有的地產公司「力天世紀」與香港政府達成協議，將啟德機場用地發展為「無煙城」。 於2000年5月26日播出的《創世紀II天地有情》大結局，更有竣工後「無煙城」的效果鏡頭（劇中設定為2010年落成）。 其後，香港政府顧問最近完成《啟德發展計劃》的研究，提出改以樹作為街道命名設計主題，建議將圍繞啟德城中心的環形道路命名為承啟道，取其「承先啟後、承接啟德」之意；臨近前跑道的新路命名為承豐道，取承字與乘字同音，有乘風而去之意，可以從中反映啟德從過去的機場承繼豐碩的遺產；前南停機坪主要道路則命名為承昌道，取其昌盛之意。 啟德新鴻基 啟德發展區區內街命名則因為啟德河為啟德城中心的主要特色，加上樹為靈感，以沐字作主題，並且配以與彩虹邨有關係的顏色用字如丹及虹，以及反映人民美德的用字如恩、禮及仁等[70]。 啟德機場北面停機坪地下廣泛範圍的泥土，長期以來受到飛機燃料的污染，包括汽油、苯和甲烷等易燃物質污染，為了避免因為進行挖掘工程而使到這些污染物暴露於空氣中，政府於1999年耗資3億1,690萬港元展開大規模的除污工程，期於2001年完工[68]。
2006年年底，規劃署完成3輪公眾諮詢，擬備了初步發展大綱草圖，並且根據初步發展大綱草圖的建議，修訂了《啟德分區大綱草圖》，將計劃重新定位為「香港的歷史文化、綠茵、體育及旅遊中心」，規劃範圍由457公頃縮減至328公頃，發展區總人口修訂至86,500，總住宅單位為30,500個。 [7]早前的《啟德(北部)分區計劃大綱圖》和《啟德(南部)分區計劃大綱圖》則合併為一份圖則。 啟德新鴻基 另外，在九龍灣連接與觀塘繞道平行的東南九龍T2主幹道，直達茶果嶺與將軍澳－藍田隧道連接。 最終於2007年11月6日由行政長官會同行政會議通過新修訂《啟德分區計劃大綱圖》，《啟德發展計劃》正式啟動，興建包括啟德體育城、都會公園、郵輪碼頭、酒店、住宅、商業及娛樂等核心建築項目，首階段項目於2013年或以前陸續地落成，次階段項目將會於2016年或以前陸續地落成，終階段項目將會於2021年或以前陸續落成，即預計於2021年全面竣工。
啟德新鴻基: 商業
該行黃民熹稱，同屋苑1B座中低層戶原以980萬元放售，亦封盤不賣；至於7座中層B室叫價由1,700萬元調升至1,750萬元。 在港經營日式百貨零售品牌AEON的永旺，新一間AEON STYLE店將會落戶啟德體育園，將於2023年開業。 啟德北部以屯馬綫和啟德明渠為軸綫，一條反C形的承啟道-協調道圍繞，並在啟德站車站廣場、啟德明渠（又稱「啟德河」）及「興建中」宋皇臺站及兩旁以魚骨形的坊裏街道連接承啟道，部分坊裏為步行街設計，不準汽車使用。
- 2021年11月佳兆業集團突然財困，並陸續出售在香港資產，遠東發展與新世界發展於11月25日宣佈以79.48億元向各持一半的陳壯榮及佳兆業集團收購持有啟德第4B區4號地盤的迅富國際，但須扣除2020年融資協議項下之未償還本金的30.52億元及減去待售貸款代價12.31億元接受待售貸款轉讓。
- 新鴻基地產郭氏勵學金於2009年設立，致力扶助品學兼優但家庭經濟有困難的天津大學學生完成學業、成才報國，歷來善款累積逾1,300萬元，有近2,500人受惠，是天津大學知名度極高的學生資助項目，廣受師生校友關注。
- 隨著新鴻基地產(016)投得啟德新區綜合用後，市場對該地段的注意重新以新角度衡量，因新鴻基品牌在建設及商場管理上一向甚出色，提升地區消費及人流有十分高的效益，加上原本利福國際(1212)已落實了的崇光百貨，各項目連貫車站地下街的整體發展，相信必為九龍東帶來全新零售概念。
- 香港政府於1987年至1990年期間進行了《都會計劃選定策略研究》，作為2011年前市區重建的土地用途、運輸及環境規劃架構，策略涉及廣泛的市區土地規劃，包括荃灣與葵青、西九龍、啟德、九龍中部及東部、和香港島西部、東部及南部。
- 根據2015年以前的九龍城區選區分界圖，宋皇臺道以東、太子道東以南、觀塘繞道、啟東道及承啟道以西的範圍（原啟德機場包括原客運大樓至啟德明渠的跑道範圍）屬於G11啟德選區的一部分，即使啟晴邨及德朗邨與九龍灣相連，但兩個公共屋邨也是屬於G11啟德選區。
決賽於週六（15日）舉行，新地執行董事郭基泓、中聯辦九龍工作部副部長李文彬、香港科技創新教育聯盟副主席伍煥傑等亦有出席並擔任主禮嘉賓。 「新鴻基地產郭氏基金X香港理工大學以心建家獎學金計劃」首屆獎學金頒獎典禮日前舉行，十名香港理工大學（理大）學生獲頒授獎學金。 事實上，港資發展商最近投地出價明顯較中資進取，今次為啟德發展區批出的第13幅住宅用地，亦為每方呎樓面地價最高的一幅。 啟德新區經過多年發展已進入收成期，啟德站屯馬綫通車，多個大型商場進駐，未來亦有體育園、甲級商廈及星級酒店等相繼落成，區內樓市亦受帶動，不少買家均看好區內未來發展及樓價升值潛力巨大。 啟德不少新樓盤都自設購物商場，而區內除了煥然壹居設有商舖外，啟德一號、啟晴邨及德朗邨亦分別設有商場、冷氣街市、多間食肆、便利店及日常用品連鎖店等。
啟德新鴻基: 發展時序
當中，最早於去年6月已獲的MIAMI QUAY II，提供571夥，預計關鍵日期為8月。 至於牽涉夥數最多的啟德海灣，分兩期發展，共提供2,138夥，發展商曾透露樓盤的標準戶型涵蓋一房至三房。 上月其他已批預售項目包括新鴻基地產（00016）的屯門兆康NOVO LAND第3B期，提供769夥。 該署於7月只錄得一個住宅項目申請預售樓花同意書，涉及594夥，為萊蒙國際（03688）及嘉裏建設（00683）合作發展的元朗大棠路項目，預計關鍵日期為2025年11月。
據官方網頁指，兩幢商業大廈涉及樓面約108萬平方呎，建設工程將於2023年竣工，屆時東九龍將開設一間全新崇光百貨店（SOGO），並設有其他零售、娛樂、餐飲及生活時尚的配套設施。 啟德新鴻基2025 2019年3月27日，地政總署公佈會德豐地產、新世界發展、恆基地產及中國海外發展合組的財團Infinite Sun Limited以98.93億港元奪得啟德第4B區1號地盤的新九龍內地段第6576號的用地，地盤面積約103,151平方呎，以最高樓面面積為722,060平方呎計，平均樓面呎價約13,702元。 2019年2月1日，會德豐地產以約68.89億港元向海航集團旗下香港國際建投購入啟德第1L區2號地皮，以最高的樓面面積551138平方呎計，平均樓面轉讓價約12500元，該項目去年已獲屋宇署批建兩座34層高的員工宿舍，改建住宅需要重新入則。 2018年11月14日，地政總署公佈高銀金融和潘蘇通分別持有60%及40%權益的合資公司迅富國際有限公司「爆冷」以89.075億港元奪得啟德第4B區4號地盤的新九龍內地段第6591號的用地，地盤面積約為104497平方呎，以最高樓面面積為574733平方呎計，平均樓面呎價15497元。 2018年3月9日，會德豐地產以約63.592億港元向海航集團旗下香港國際建投購入啟德第1L區1號地皮，以最高的樓面面積425,361平方呎計，平均樓面呎價14950元，獲批興建2幢樓高33層及34層的住宅大廈，以及5幢4層至5層高的住宅大廈，合共涉及樓面約425,369方呎。
啟德新鴻基: 填海司法覆核
啟德機場年代，區內原有不少以各種飛機型號命名的街道，惟大部分街道已消失，剩下的啟東道成為承啟道的一部分，現時只剩下協調道（以和諧式客機為名）及世運道。 2012年11月17日，發展局局長（現為財政司司長）陳茂波（黃偉綸）表示啟德發展區的發展密度可能會略為地提高，但是需要顧及限制，包括排污及交通等的考慮，所以不會是很大幅度的調整[30][31][32]。 按香港區議會的分界來說，啟德除了指前啟德機場拆卸之後留下的一大片空地外，曾包括在馬頭角和土瓜灣一帶的唐樓舊區（十三街一帶），以及鄰近的工業區。 資料顯示，「天璽．天」所屬的第1F區1號地皮由新地於2018年以逾251億元奪得，創下當時本港官地史上最貴紀錄，若單計住宅官地，迄今仍屬造價最貴；每方呎樓面地價17,776元。 資料顯示，「天璽．海」所屬的第4C區3號地皮由新地於2019年以112.6億元投得，每方呎樓面地價約17,360元。
啟德新鴻基: 落成後呎價料逾3萬
啟德樓盤分佈集中在舊跑道區，部分更可盡覽無遺維港兩岸迷人的景緻，景觀開揚，同時又旺中帶靜。 城市研究者黃宇軒認為該處是「各自的門禁社區，可望而不可進」，反而公屋部分纔能夠感受到公共空間和人與人互動，對比非常鮮明[81]。 啟德新鴻基2025 由於發展計劃過於倚賴鐵路，途經的巴士綫不多，而在沙中綫偷工減料醜聞影響下，原定區內地鐵站（今港鐵站）於2019年啟用，最後啟德站隨屯馬綫一期通車而於2020年2月14日啟用，而宋皇臺站更延至2021年6月27日才能啟用。
啟德新鴻基: 命名空間
2013年3月8日，土拓署公佈為「啟德發展計劃──前北面停機坪第4期基礎設施」工程合約招標，工程主要包括建造新道路、兩座污水泵站及相關的加壓管道、冷卻水管及箱形暗渠，以及行人路、排水渠、污水渠、水管、環境美化和緩解措施等附屬工程；以配合前啟德機場北面停機坪未來的住宅發展項目。 合約於同年4月19日中午12時截標，工程預計於同年7月展開，於2016年6月竣事[14]。 《啟德發展計劃》前身為《東南九龍發展規劃》，是因應啟德機場搬遷之後，將鄰近海面（即原來整個九龍灣）填海並連同機場用地重新發展；經過多年研究，受到灣仔填海計劃第2期的訴訟影響，香港政府於2004年7月重新就此檢討[8]，以「不填海」原則重新規劃，並且諮詢至2006年。 該地盤為指定作非工業（不包括倉庫及加油站）用途，最低及最高的樓面面積分別為78,897平方米及131,495平方米，兩者均包括將由買方興建的安老院舍和長者日間護理中心的政府地方的樓面面積。 早前坊間估值介乎191億元至254.7億元，即每呎樓面地價1.35萬至1.8萬元。 隨著新鴻基地產(016)投得啟德新區綜合用後，市場對該地段的注意重新以新角度衡量，因新鴻基品牌在建設及商場管理上一向甚出色，提升地區消費及人流有十分高的效益，加上原本利福國際(1212)已落實了的崇光百貨，各項目連貫車站地下街的整體發展，相信必為九龍東帶來全新零售概念。
啟德新鴻基: 發展
使用啟德發展區區域供冷系統比較傳統氣冷式及水塔水冷式空調系統，最高可以節省35%的耗用電力數量。 2021年11月佳兆業集團突然財困，並陸續出售在香港資產，遠東發展與新世界發展於11月25日宣佈以79.48億元向各持一半的陳壯榮及佳兆業集團收購持有啟德第4B區4號地盤的迅富國際，但須扣除2020年融資協議項下之未償還本金的30.52億元及減去待售貸款代價12.31億元接受待售貸款轉讓。 車站廣場下會設兩條地下購物街，全長約1500米，分別連接九龍城、新蒲崗、沙中綫宋皇臺站及啟德站，並透過賣地條款要求發展商興建、管理及營運與其發展用地相連的地下街，須全日24小時開放供市民使用。
啟德新鴻基: 填海司法覆核
為了回應公眾期望能夠在原址保存龍津石橋遺跡和享受海濱環保，《啟德分區計劃大鋼圖》經過多項改善修訂後，於2012年9月14日由城市規劃委員會批准。 發言人表示，當日行政長官會同行政會議覈准了《啟德分區計劃大綱圖》，該覈准圖提供了法定土地用途的規劃綱要，為啟德發展區的發展及重新興建提供指引：啟德規劃區的主題是發展為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」[13]，願景是「維港畔富有特色、朝氣蓬勃、優美動人及與民共享的社區」。 啟德新鴻基2025 啟德發展前景受到矚目，區內三個全新商場更是令人期待，包括南豐AIRSIDE、啟德SOGO及AEON啟德體育園店，預計今明兩年全部落成，食玩買樣樣齊，啟德樓價有望再升值，區內居民生活和消閒更趨便利。 其中，將於2023年落成的利福國際啟德雙子塔式商業項目，地盤地下近日已掛上「SOGO 」標誌，明年落成後，將成為東九龍新地標。
啟德新鴻基: 命名空間
除此之外，區內住戶亦可選擇步行10多分鐘至土瓜灣，該區設有不少民生商店、食肆及購物中心，如翔龍灣商場；又或選擇乘車至九龍灣MegaBox、德福花園商場等，有更豐富的購物選擇。 2012年9月，土木工程拓展署在《啟德新里程》期刊中宣佈啟德發展區將計劃以「承」字作主要道路的點題命名，而啟德城中心部分街道則以「沐」字作命名主題。 興建中的的6號幹線連接將軍澳、藍田、茶果嶺及西九龍填海區，其中中九龍幹線將在承啟道及啟福道設置出入口。
啟德新鴻基: 落成後呎價料逾3萬
2021年3月「證實」佳兆業集團入股持有地皮公司，按2020年年報顯示上述地皮於2020年11月購入及佔一半檳益。 2016年12月19日，海航集團旗下德廣置業以54.12億，投得啟德第1L區3號地皮，以最高的樓面面積397,967平方呎計，平均樓面呎價約13,600元。 啟德新鴻基 根據2015年以前的九龍城區選區分界圖，宋皇臺道以東、太子道東以南、觀塘繞道、啟東道及承啟道以西的範圍（原啟德機場包括原客運大樓至啟德明渠的跑道範圍）屬於G11啟德選區的一部分，即使啟晴邨及德朗邨與九龍灣相連，但兩個公共屋邨也是屬於G11啟德選區。 該幅地位處啟德第1F區1號住宅地，以251.61億港元投地金額計算，平均每呎樓面地價17,776港元，成為首幅突破200億元的新地王，並打破去年長沙灣興華街西地皮的172.9億元紀錄。 新鴻基地產（新地）新閱會今年繼續與香港科技創新教育聯盟合辦「新地齊讀好書 x 未來工程師大賽」，透過一連串活動鼓勵中、小學生發揮創意，設計改善生活的科技應用。 其餘12幅同區地皮，先後於一三年至一七年批出，初期成交呎價僅約4,913元，其後中資襲港大大扯高地價。
啟德新鴻基: 商業
初中組「綠色創科」一等獎是鳳溪第一中學的「栽．ful」：自動化水耕系統，自動調節種植環境，讓任何人都能輕鬆進行水耕種植，享受綠色生活；高中組「藝術科技」一等獎是拔萃女書院的「FLAI (Follow to Learn An Instrument)」：善用AI監察及機器學習技術，為用家提供如何改善演奏姿勢的提示，提高學習和練琴的成效。 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，中標價比他預期為高，可見港資發展商餓地已久，要補充優質土地儲備，亦反映睇好後市及該區前景。 部份啟德新盤毗鄰啟德公眾碼頭，現時提供週六、日及公眾假期來往北角碼頭至觀塘碼頭的渡輪服務。 部份新盤則位處未來港鐵沙中綫啟德站對面，步行約10多分鐘也可到達港鐵彩虹站。 啟德新鴻基 啟德區新樓盤包括啟德1號、嘉峯匯、龍譽、尚‧津溋、MONACO MARINE、THE HENLEY II等，戶型多元化，提供開放式至4房選擇。
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，「麵粉價」持續高企，短期而言對住宅樓價有「支持作用」，亦有利啟德項目落成後售價。 該地皮易於規劃，可作豪宅混合式項目發展，落成後每呎會賣價估計在3萬元或以上。 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，中標價比預期為高，反映港資發展商「餓地」已久，要補充優質土地儲備，亦反映發展商睇好「後市」及「啟德前景」。 在這成交價下，「麵粉價」持續高企，短期而言對住宅樓價有「支持作用」，亦有利啟德售價。
啟德新鴻基: 發展時序
2020年12月2日，地政總署公佈中國海外發展與同系的中國建築分別持有80%及20%權益的以42.728億港元投得啟德第4E區1號住宅地盤，以總樓面約328459方呎計算，每方呎樓面地價13,009元，較市場上限估值高約4.1%。 啟德發展區提供約200萬平方米住宅樓面，合共30,000個住宅單位，包括13,368個公共房屋及居屋單位，可以居住86,500人。 他又表示，香港政府正在檢討勾地表內土地的發展密度，因應樓宇供應不足，若果規劃及發展密度太低，就難以應付需求[24][25]。 此外，規劃署會負責就啟德發展區的新建議進行公眾諮詢[26][27][28]。 「啟德」過去通常指啟德機場、舊跑道、停機坪或者前皇家空軍基地一帶範圍；尤其1958年前，啟德機場舊跑道位於新蒲崗的位置，故此鄰近地區有部分建築物也會以此命名，例如位於牛池灣的啟德大廈、黃大仙的啟德花園及其前身啟德邨、新蒲崗的東啟德體育館、東啟德遊樂場、啟德工業大廈、已結業的啟德遊樂場等等。
啟德新鴻基: 發展
如果獲得當局批准，最快將可以於2013年通車，趕及在啟德郵輪碼頭大樓及首座泊位竣工前啟用，以解決前兩者需要久時才竣工的問題[58]。 2017年9月，九巴在德朗邨外的承啟道安裝了一組架空充電裝置，為沙田市中心巴士總站後第二組。 2020年5月11日，高銀金融和潘蘇通分別持有60%及40%權益的迅富國際有限公司啟德第4B區4號地盤，以70.4億元出售予一間名為Top Family Group的公司，並預期將錄25.7億元虧損。 但在7月24日公報取消交易，改與Agile World的公司交易，並收取對方25億元現金，並將提供不多11.42元貸款，以用一筆不少於24.26億元的新融資重續其現有銀行貸款。 啟德新鴻基 7月30日，高銀金融再次公佈以35.77億元售予彥佑有限公司，並訂立30%及70%的分紅協議及由買方賠償28.72億元予Agile World。
新地副董事總經理雷霆表示，很高興投得該幅啟德地皮，項目將來可接駁鐵路站及商場，旁邊亦有充足商業配套，可打造地標式商住發展。 另一日式百貨AEON、亦宣佈在啟德開設第二間分店，將於啟德體育園Indoor Sports Centre開設AEON STYLE新店，合約期9年，租約基本租金為3,730萬元，預計2023年開業。 啟德體育園佔地約28公頃，是前啟德機場舊址重建計劃中的重點項，為公眾提供一個世界級的多元活動目的地。 當中將有約60萬方呎樓面面積用作零售及餐飲設施，規模媲美利福國際的啟德SOGO。
