如果報自住，按揭成數最多6成（如不能申請按揭保險），壓力測試以 50/60 計算（如無其他按揭）。 相反，如報出租，按揭成數最多是5成，壓測以 40/50 負資產銀行收樓2025 計算。 不過，就算是交吉買，如打算出租報擬出租，個別銀行可以用預計租金收入計在入息內，幫助過壓力測試。 為了令業主們清晰瞭解賣樓成本，小編總結了一份「賣樓費用清單」供業主們參考一下。 這裡所指的家居運作，不止是指上述單位附送的家電是否正常運作，例如能否啟動冷氣機，還有單位裡的插頭能否通電，窗戶或大門能否暢順地開關，或者家中任何傢俱是否穩固等。
其次是成本問題，銀行如出於其他原因（例如說業主斷供），要收回貸款。 整個程序不但費時，更牽涉眾多費用，包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、 透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。 更不要說，銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤，賣價往往略低於市價，如估值$800萬的物業，成交價可能只有$700 萬。 銀主盤，係指一個樓盤，個業主冇錢供樓，俾銀行根據按揭條款，同《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請沒收層樓，之後賣出街，俗稱叫做銀主盤。 咁簡單講，嗰間銀行就係銀主，個物業單位叫做銀主盤。 欠款HK$75,000或以下可以入稟小額錢債審裁處向對方追討，過程不一定要透過律師處理，節省律師費。
負資產銀行收樓: 按揭計算機
首先，一般來說，財務有問題的樓按借款人，會先出現延期還款，拖延一段時間，才會正式斷供。 而香港銀行按揭的延期還款比例極低，12月延期3個月以上的還款比例為0.06%，而在失業率持續回落的情況下，預期延期還款的數字不會惡化。 負資產銀行收樓 在這種情況下，銀行作為按揭資金的貸款方，又擁有該物業資產的出售權，便被稱為「銀主」，而這些物業就被稱為「銀主盤」。
網上論壇又興起「樓價跌、物業負資產，銀行會call loan」的論調。 證監會投資產品部執行董事蔡鳳儀稱，儘管2022年面對嚴峻挑戰，但本港的資產及財富管理行業展現韌力。 證監會將繼續致力把香港打造成提供全方位服務的國際資產及財富管理中心，以及基金的首選註冊地。 去年下半年，本港的資產及財富管理業務有見底復甦跡象。 其中，在香港註冊成立的基金所管理資產規模在今年6月底錄得1.3萬億元，相較2022年第三季反彈一成半。
負資產銀行收樓: 香港負資產宗數資料
以「康怡花園」單位為例， 業主以930萬元買入，但根據新按保政策，這個單位也只能承造最高80%按揭，相當於業主最少要支付20%首期約186萬元，而80%餘額744萬元則透過銀行上會。 雖然物業估值跌至842萬元，但仍然距離業主償欠銀行額744萬有一定差距。 因此，這個單位只可說接近負資產的邊緣，卻未正式成為負資產。 當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的「負資產」。
金管局自2010年推出逆週期措施後，多番收緊按揭水平後，就令買家要用更多首期纔可以用市，故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整，「負資產」問題卻未見惡化。 如果香港樓價跌幅大，如跌一成或以上，物業價格低過貸款額，於是買家成為負資產。 但若果樓價只回落不超過一成，或者不是承造高成數按揭，未必成為負資產。 銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。
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在整個資產及財富管理業務當中，來自資產管理及基金顧問業務佔比最大，其去年所管理的資產總額達22.4萬億元，按年下滑14%，是自2018年之後首次錄得下跌，降幅主要與相關資產價值向下有關。 值得注意的是，資產管理及基金顧問業務在去年錄得330億元的淨資金流出，而在2021年則有多達1.5萬億元的淨資金流入。 由信託持有的資產總值則按年有所上揚，達5萬億元，按年多6%。 完成收樓程序之後，銀行或財務公司就可以委託地產代理賣樓或是直接將單位拍賣，完成整個程序。
- 樓市轉勢，市場盛傳負資產將有機會再重現，並對樓市造成衝擊。
- 以上都是發生過的歷史，但要留意，真正推低樓價的，不是負資產，而是銀主盤。
- 物業估價較按揭金額高時，若業主週轉不靈時，重可以變賣物業以支欠款；如果「資不抵債」，出售物業亦未能「貨銀兩訖」，物業就有較大機會成為「銀主貨」，加入拍賣行列。
- 另外，因懷疑涉及洗黑錢活動、利用個人戶口進行商業交易等也有機會被銀行暫停戶口運作及追收按揭貸款，導致要緊急轉按。
- 實際上，正如上文提及，最重要是計好數，因為剛置業有不少支出，好像裝修及買傢具電器等，錢要控制得更緊纔好。
- 首先，如果借款人已經去到無力還款的地步，即使轉按到較低息的公司也不代表有能力可以償還。
所以在一般情況下，即使物業成為負資產，銀行也不會立即行動，業主只需要如常準時供款就可以。 銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。 不少人認為樓市調整，便會出現大量負資產人士，其後銀主盤便會增加，其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業不會變成銀主盤。 負資產意思是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。 例如當日買入一個600萬的物業，申請九成按揭，即貸款額為540萬，其後剩餘還款額跌至500萬，如果屆時單位估值低於500萬以下，便會成為負資產。
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但整體而言，業主申請了二按後，會跌入高風險名單，被call loan的機會增加。 對比第二季錄得55宗及3億元，宗數及貸款金額按季分別急增478宗及27億6百萬元或約8.7倍及9倍。 此類個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款。 事實上，究竟目前業主拖欠銀行還款的比率是否嚴重呢? 以金管局公佈數字來看，未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍，但整體數字拖欠金額不算高企。
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因此，一般而言，如負資產業主沒逼切資金周轉問題，絕不建議賣樓，只需繼續供樓即可。 負資產銀行收樓 可能會有人以為，銀行貸出樓按後，會嚴密監察按揭戶口，特別是那些成為「負資產」的物業。 但事實上，除非出現特定的警號：例如借款人拖延還款，否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。 銀行的確會定期審視整個樓按組合，但較少因為以上情況而進行特別抽查。 至6月底負資產住宅按揭宗數為3,341宗，按季減少3,038宗。
負資產銀行收樓: 提早收回貸款 銀行易增壞帳
假如借款人真的無財政能力可以還按揭貸款，也不代表只可以撬埋雙手坐以待斃。 轉按的意思就是將手頭上現有的按揭轉到其他公司繼續供款。 這樣做的最大原因在於原有公司的按揭利息太貴，而借款人因無力償還高息貸款而作出的行動。 首先，財務公司或銀行本身自己會出信作第一次警告，去提醒借款人已經逾期還款，假如遲過某特定日子還款，他們就會交由律師發送警告信。 在這階段借款人其實還不算在一個危險的狀態，因為只是第一封信件，還有時間讓借款人及時補救，而借款人一時間忘記了還款也不無可能。 當然，這不是叫各位可以輕視財務公司或銀行的警告而肆意遲還款，在收到這封信件之後應要立即清還款項。
負資產銀行收樓: 最新專欄文章
即使是高成數按揭，只要貸款人不要做違反按揭契的事，如「偷雞出租」，因有按揭保險保障了銀行，高成數按揭反而「Call Loan」機會更少。 原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。 舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。
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所以，不論抵押物業是否負資產， 借款人必須緊記：按時還款。 香港文匯報訊（記者 梁悅琴）當樓價持續下跌，物業又是做高成數按揭的時候，極容易跌入負資產行列。 所謂「負資產」，乃指按揭客人之欠款，比抵押物業最新之估值還要高，例如借款人尚欠銀行200萬，但抵押品的市值只有150萬元，此時就出現「資不抵債」情況，即為大眾所講的「負資產」。
負資產銀行收樓: 避免借過高按揭成數
假如連賣樓都無法還清債務，銀行或財務公司就很大機會會申請借款人破產。 坦白說，正常財務公司或銀行都不會主動走到申請債務人破產的一步，因為財務公司或銀行本身都要承擔處理破產個案的律師費，而且亦牽涉不少人力物力，並不如電視劇所說一句「告到你破產」那麼簡單。 如果本身物業值1,000萬元，但業主只欠銀行500萬元，銀行會否只以500萬元賣出? 如果拍賣行以低於估價賣樓，是需要向法院解釋為何未能以估價成交。 事實上，近年銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，成交價能還清業主貸款外，業主還有錢落袋，所以銀主盤等於業主要破產收場，這個說法未必一定成立。
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不計算收樓成本，將物業拍賣，順利收回$1,000萬，銀行便出現$500萬壞帳。 如果銀行不去理會此個案，借款人一直供款，銀行一方面不會即時出現壞帳，另一方面按揭餘額亦可逐步減少。 在銀行的角度來說，樓按即使是負資產，只要借款人維持良好供款，根本欠缺動機去收回貸款——要業主提早還款，正常情況下等同為銀行增加壞帳。 銀行最主要考慮相關負資產物業「資不抵債」之嚴重程度，例如「按揭欠款對物業估值比率」是否已接近120%？
如果不幸成為負資產的朋友想賣樓或轉按的話首先一定要補回差價。 因為理論上現時銀行借出的貸款應該多於物業市值及貸款餘額，如果不補差價，銀行不會允許你賣樓或者轉按。 再者就算即刻轉按，新做按揭的銀行都一定不會批出與現時按揭貸款餘額相約的數字，變相都是要補回差價。 以上文提及的A先生為例，假設他堅持以310萬元出售單位，當時他尚欠銀行的按揭貸款額為330萬元，那他賣樓後，仍欠銀行20萬。 如A先生無法向銀行顯示有能力償還此20萬餘額，即會被銀行追討，甚至只能申請破產。
如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。 負資產銀行收樓2025 如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對我們有切實的影響。 但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。
顧名思義，「銀主盤」就是被銀行沒收的物業，背後跟業主放棄供樓有關。 負資產銀行收樓 部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。 部份則因借用了高成數按揭，由低息轉高息卻又未能轉按，導致供款壓力大增而放棄供樓；也有一些業主因物業「資不抵債」、但樓價又沒有止跌跡象，覺得繼續供樓不划算，而決定放棄供樓。 銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。 除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的藉口。
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若樓價下跌，導致抵押物業變成負資產情況下，就算貸款人將抵押物業變賣，由於物業未能填補市值及本金差價，借款人不但會失去物業，同時要背上這筆負債債項。 負資產銀行收樓 所以，負資產的情況多少與整體樓市價格掛勾，當大家回想起97年金融風暴、03年沙士、08年金融海嘯時，就不難理解負資產在市場上大量湧現的情況。 幸而，銀行不會因為物業一成為負資產，便即收樓作銀主盤拍賣。
負資產銀行收樓: 獨家A.I.按揭評估
比起一個月幾千宗的二手成交，此程度的銀主盤量應該不會為市場帶來太多負面影響。 他續指，按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業整體按揭貸款的拖欠比率（2022年12月底為0.06%）更低，顯示按揭保險計劃下的貸款質素十分良好，銀行按揭業務風險可控。 金融管理局副總裁阮國恆表示，2022年第4季負資產住宅按揭貸款宗數大幅上升，主要是因為住宅樓價去年首3季下跌8.5%後，第4季再跌7.7%所致。 負資產的問題是，如果借款人無力供樓，被銀行或金融機構賣樓，都仍要補回欠款差價，否則會繼續被追債，而無力償還或被迫申請破產。 負資產銀行收樓2025 負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭，業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。
負資產銀行收樓: 銀行收樓: 攻略4：估價不足怎算
就算業主擁有物業估價較按揭低，只要準時還款，物業唔會變為銀主盤。 物業估價較按揭金額高時，若業主週轉不靈時，重可以變賣物業以支欠款；如果「資不抵債」，出售物業亦未能「貨銀兩訖」，物業就有較大機會成為「銀主貨」，加入拍賣行列。 假設陳生以400萬元買入單位，使用9成按揭，還款一段時間後，仍欠銀行300萬元貸款。
以國土交通省公式地價為例，2011年至2017年，只有東京、大阪、名古屋三大都市圈住宅用地價格還保持，地方的地價下跌了一成。 負資產銀行收樓2025 泡沫經濟期間，曾經出現度假公寓熱潮，1987年出臺的《綜合療養地建設法（度假法）》從稅收上提供開發度假區的優惠更刺激了當時的度假地區的土地交易。 隨著地價暴跌，1991年位於伊豆的300平方米別墅用地買入要1300萬日元，而到2017年要10萬日元才能出售[7]。 太古城「天星閣」中層一個實用580呎的單位，在今年2月以1400萬元售出，每呎呎價高達24138元呎，但來到今天的物業估值只跌至1,287萬元，比起買入價跌價113萬元，相當於幅度8%。 其他美孚新邨及新都城單位，當時買入價分別為677萬及682萬元，但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元，也分別回調了4%。 如果樓市下調，而業主供款狀況正常，過往每月供款紀錄良好，個人或家庭月入經濟狀況穩定，銀行是罕會突然追討樓按或差價。
負資產銀行收樓: 倘負資產 銀行也不一定立即收樓
但與英國及香港不同的是：承受了負資產的不是小業主，而是批出貸款的銀行，因為供款人在無力償還貸款之後，都選擇放棄物業遷離。 在無法為物業尋找買家的情況下，銀行反而成了最大的輸家，引發了這次環球風暴。 原因是美國的按揭制度與香港和英國不同；美國業主在放棄物業後即無需再為按揭負責。 負資產銀行收樓 舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。
因此，為保障雙方的利益，收樓時記得要詳細檢查單位是否已經是處於「交吉」狀態，才能保障單位順利完成交易。 大家眼見大部份在97年的負資產物業到今時今日已成功翻身，所以只要能捱得過去，往往會「柳暗花明又一村」。 按業務劃分，移動通信服務收入達990億元人民幣，按年升6%，移動用戶達3.84億戶，淨增1,179萬戶；5G套餐用戶達到2.32億戶，滲透率60.3%。 中電信上半年純利182.91億元人民幣，按年升3.1%；經營收入2,423.19億元人民幣，按年升10.5%；其中服務收入約2,214億元人民幣，增長8.8%。 當中，中移上半年股東應佔盈利702.75億元人民幣，按年增長18.87%，期內營運收入4,969.34億元人民幣，按年增長12.01%。
