就李議員所提檢討小型屋宇政策方面，現行的「小型屋宇政策」行之已久，而任何重大改變涉及複雜的法律、土地用途及規劃問題，我們需要非常審慎檢視。 由於所涉及的問題複雜，我們就檢討的進程並沒有具體的時間表。 以下為今日（六月十九日）立法會會議上湯家驊議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆：問題： 政府於二○一一年六月二十八日公佈一套處理新界豁免管制屋宇（新界村屋）僭建物的方案，包括推出「新界村屋僭建物申報計劃」（申報計劃）。 此外，屋宇署於去年四月一日成立了村屋組，由４１名人員組成。 他們前往不同的鄉村勘察及搜證，而該組的首輪取締目標是違例情況嚴重和對樓宇安全具較高潛在風險的現有村屋僭建物。 答覆：主席： 政府十分重視樓宇安全問題，在處理違例建築工程（一般稱「僭建物」）時，屋宇署一直以樓宇和公眾安全為先，並且秉持依法辦事的精神，根據《建築物條例》（第１２３章）及現行的執法政策，採取適當行動。
在2015年「套丁案」審結後，雖然多數村屋發展商會依足程序，在取得取得滿意紙及補地價後才轉讓。 但為免身陷法律的波及影響按揭，一定要小心選擇信譽較好的發現商，及小心留意所購村屋是否已完成所有程序。 部份村屋並非有道路可以直達，可能涉及私人路段，有些路段的路權屬於政府。 如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。
村屋僭建續期: 新界村屋僭建事件
購買丁屋，係可獲豁免向屋宇署呈交建築圖則，故竣工後毋須申領入夥紙，只須由該區政務處派員驗樓，批出滿意紙便可入夥。 對首次置業買家嚟講，$1,200 萬以下的村屋按揭成數上限比私樓按揭只跌半成；對非首次置業買家嚟講，村屋和一般私樓一樣，都能造到 8 成至8成半按揭。
由於有關業主沒有遵從清拆令，故遭屋宇署提出檢控。 其中一名業主於2019年1月第六次檢控時在粉嶺裁判法院被判監禁十二星期，另一位業主因缺席聆訊，被法庭發出通緝令至今。 主體建築物高度或有蓋面積超出《建築物條例（新界適用）條例》所訂豁免規定，而又未有按《建築物條例》取得批准的建築物。
村屋僭建續期: 樓宇機構問題
農地上牌照屋因為需連土地買賣，銀行一般不會承造按揭。 而所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭。 注意，高成數按揭需要經按揭保險，做法和多層大廈一樣。 如果村屋重按套現，便不能用新成數，只可用舊成數。 同時，亦要注意雖有銀行承造祖堂地村屋的按揭，但不可申請按揭保險間接影響按揭成數。
- 若丁屋有僭建物、危險建築物，視乎其嚴重程度，或需要待清拆後纔可進行交易。
- 屋宇署遂根據《建築物條例》第24（1）條向該兩名共同業主發出兩張清拆令。
- 在這執法政策下，屋宇署除維持一貫做法，向對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物、正在施工的違例建築工程及新建僭建物即時執法之外，也把違例情況嚴重和對樓宇安全具較高潛在風險的僭建物列作首輪取締目標，優先進行執法。
- 如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。
- 在處理新界豁免管制屋宇（俗稱「村屋」）的僭建物方面，我們也是依循相同的原則，以「分類規管、按序處理」的辦法，務實地處理現存村屋僭建物的問題。
然而，直至一九六一年一月一日《建築物條例（新界適用）條例》（當時的第３２２章）生效前，在新界興建的建築物並不受當時已有的《建築物條例》規管。 這些獲得豁免於《建築物條例》部分條文管制的屋宇就是我們所說的「新界豁免管制屋宇」。 根據現行法例，「新界豁免管制屋宇」的高度不得超過三層及不得高於８． ２３米（２７呎），而有蓋面積則一般不可超過６５．
村屋僭建續期: 豁免條件
屋宇署現正按照既定程序，就約４０宗逾期未有遵從法定命令規定的個案，安排向有關業主提出檢控，並跟進其餘的法定命令。 此外，屋宇署剛在新界九個地方行政區的另外３５條目標鄉村展開大規模行動，巡查約４ ８００幢村屋，以辨識首輪取締目標進行執法。 （五） 根據屋宇署的一貫程序，如在視察後確定有須優先取締的僭建物，而有關僭建物沒有迫切危險，亦不是緊急個案，該署會向業主發出勸諭信，敦促其盡快自行糾正違規情況。 若業主未能在指定限期內進行糾正工程，屋宇署便會發出法定命令，着令業主進行所需工程糾正違規情況。
涉事僭建村屋位於大埔泮湧村，由兩名業主共同擁有。 屋宇署人員巡查時發現有關村屋正在興建，由於有關屋宇並沒有獲得地政總署批准，不屬《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）的新界豁免管制屋宇。 村屋僭建續期 而有關屋宇沒有事先獲得屋宇署批准及同意興建，故屬違例建築物。 村屋僭建續期2025 屋宇署遂根據《建築物條例》第24（1）條向該兩名共同業主發出兩張清拆令。
村屋僭建續期: 第七次檢控後定罪 業主判監八個月
答覆：主席： 村屋僭建續期 新界村屋僭建物近日引起社會關注，我多謝李永達議員今日提出口頭質詢，讓我可就這個課題說明政府的看法和消除一些誤解。 我亦在上週的發展事務委員會會議上表示會在六月的會議全面匯報我們相關的工作和聆聽議員的意見。 由於口頭質詢時間有所限制，若議員今日有未能獲得回應的提問，我也很樂意在預備發展事務委員會文件時一併作答。
村屋僭建續期: 按揭年期
借款人的每月按揭供款額不可高於供款入息比率的50%，而且即使按息上升3%(壓力測試要求)，按揭供款亦不可超過申請人每月收入之60%。 不過，在新規例下，即使借貸人未能符合壓力測試要求，仍然可以經按揭保險獲批最高8成半按揭，但最終決定權取決於於銀行。 村屋按揭計劃與私樓一樣均可以選擇以H按 、 P按或定息按揭供款。
村屋僭建續期: 新界豁免管制屋宇的僭建物
若買二手村屋時，原業主有做過改建但無向屋宇署入紙申請改則，業主就會拎唔到張滿意紙。 若丁屋有僭建物、危險建築物，視乎其嚴重程度，或需要待清拆後纔可進行交易。 建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，政府放寬高度限制的原意是利民，但承認條例更容易被不法分子利用作為僭建的「免死金牌」。
村屋僭建續期: 新界豁免管制屋宇的小型環保及適意設施
新界村屋的存在，歷史悠久，而就這些村屋的建築管制，一向與市區樓宇的管制不同。 換句話說，雖然同屬建築物，規範和管制兩類建築物的制度並不相同。 香港現時行使有關管制建築物及相關工程的規劃、設計和建造的法例，是在一九五五年制訂的《建築物條例》（第１２３章）。 它的前身，可追溯至一八八九年的《建築物條例》（一八八九年第１５號）。
村屋僭建續期: 土地擁有型態的轉變
另外，如銀行沒有該樓宇的圖則，就需要請測量師做調研。 2013年7月多間傳媒報道了石澳原來有相當於6個標準泳池大的大片官地，被霸佔起屋近30年，不法之徒變相賺取到的樓面市值可能高達30億元。 其中由葉華明居住的700呎寮屋大破壞石澳保護區後變成6000呎大宅，然後向記者假冒他是石澳原居民逃避責任，市民指責政府故意漠視市區僭建問題而專門針對新界原居民。 近日就有大埔村屋業主因建四層高僭建村屋，被屋宇署發現並曾先後發出不清拆令7次，該業主更缺席聆訊被法庭發出通緝令，近日該業主終被判監八個月。
村屋僭建續期: 聯絡我們
所以在參觀樓盤時，最好先查看單位原本的開則間隔，也可查冊瞭解單位有沒有向屋宇署入紙申請改動，及有否被釘契的物業令在身，這樣便不用擔心在買入單位後才發現無法申請按揭而大失預算。 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。 政府在批地賣地時，會附帶批地條件，如發展商已照協議履行所有責任，地政總署便會批出滿意紙，發展商才正式擁有該土地的法定產業權（Legal Estate）。 村屋僭建續期 屋宇署回覆，截至今年一月底，該署就村屋僭建物共發出五張涉及太陽能光伏系統的清拆令。 機電工程署發言人提醒太陽能光伏系統擁有人、工程承辦商和專業人員，必須確保工程符合相關法例。
村屋僭建續期: 富盈工程, 村屋僭建物申報, 五年檢驗, 僭建物申報續期, 簽發, 安全証明
鑑於對首輪取締目標的執法工作規模龐大，大規模行動會分階段和有系統地進行。 截至二○一三年五月底，屋宇署已從新界九個地方行政區選取１７條目標鄉村，逐村巡查了約４ ７００幢村屋，並就上述巡查所發現的首輪取締目標僭建物，發出約１３０張法定命令，着令業主進行所須工程糾正違規情況。 村屋僭建續期2025 有關命令涉及的村屋分佈於新界九個地方行政區，涉及的僭建物主要包括樓高四層或以上的村屋，以及覆蓋村屋的有蓋面積超過一半的圍封式天台搭建物。
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過往銀行一般只會向村屋按揭批出P按計劃，但現時市面上不少銀行將村屋按揭的利率和現金回贈與多層大廈睇齊，同樣可做到 H+1.25% 利率和高達 2% 現金回贈，視乎買家個別情況而定。 經按保計劃，樓價HK$8,000,000以下最高可借貸八成半，而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。 不過準買家要留意村屋一般都有僭建問題，因此銀行不一定會借足八成半。
如果申請的是按揭保險之類的高成數按揭，幾可肯定不會批出按揭予有清拆令的單位。 如果是一般成數的按揭，部分銀行在處理按揭申請時，如發現單位有僭建，會評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用。 以輕微僭建為例，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任，包括業主保證支付維修開支、還原僭建。 業主須委聘一名T2職級的適任技術人員(TCP-T2)2 (或更高資歷人士) 村屋僭建續期2025 ，就已申報的僭建物及其對所屬主體構築物的影響，每五年進行一次安全檢驗及安全證明。 如涉及懸臂式露臺3 的圍封、間隔牆及附建物，業主更須委聘一名註冊結構工程師或註冊專業工程師(土木/結構/建造專業界別)，負責在上述定期檢驗及安全證明中，就有關懸臂式露臺的圍封、間隔牆及附建物的部分，進行結構評估，並提交安全證明報告。 根據申報計劃已申報的僭建物，業主須每5年委任合資格人士（T2職級的適任技術人員／註冊結構工程師／註冊專業工程師，視乎何者合適而定），就有關構築物進行安全檢驗，並證明安全。
村屋僭建續期: 新界豁免管制屋宇的僭建物申報計劃
當中影響力最大的是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為他人所擁有的，個別銀行在批覈時，會採取更為保守的態度。 經過 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後，村屋按揭成數上限大大提升，當中屋苑式村屋則最受銀行所歡迎。 所謂「祖地」，是由祖先所擁有，之後再由祖先的後人所繼承；而「堂地」則是由一個族羣的人擁有，多作拜祭祖先的用地。 最多的就一定是大家最熟知的丁屋，這些又稱為「新屋地」。 丁屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，總高度不可多於27呎，每層面積劃一700呎大，且興建深度不多於一米露臺。 雖然村屋最高可承造8成半按揭，但銀行對村屋的估價傾向保守，因此很大機會不會借足。
村屋僭建續期: 申請有增無減 超額60倍是基線
部分銀行對於單棟樓、村屋等物業，可能會在批出按揭前視察單位，即使物業沒有清拆令，銀行都可能會發現到明顯的僭建物。 屋宇署發現僭建物而發出清拆令，會在土地註冊處登記相關問題，俗稱「釘契」。 村屋僭建續期 在1961年1月1日《建築物條例（新界適用）條例》生效前建成的任何新界建築物，若在該日期後沒有進行任何改建、加建或重建，無論是否合乎豁免條件，均不在上述的僭建物定義範圍內。 新界村屋僭建事件，是2011年起的官民衝突事件，特區政府認為新界屋宇建至四五層屬於非法僭建，時任香港發展局局長的林鄭月娥要求新界村屋業主自行申報僭建狀況，打算日後安排清拆。
準買家在蒐集資料期間要分辨路權，最簡單的方法是地政處的「地理資訊地圖」網站直接搜尋地段路權。 亦可以靠係路上望一望街燈有冇編號，及該編號是否出現在「地理資訊地圖」網站。 村屋交投較市區樓盤疏落，因此估價較為波動亦容影估唔足價。
一般而言，接獲該等法定命令的業主，須在指定限期內拆除有關的僭建物或進行糾正工程以終止違規的情況。 視乎僭建物的情況，業主或須委任認可人士向屋宇署呈交糾正違規情況的補救工程建議，並在補救工程方案獲屋宇署接納後，方可進行有關補救工程。 若業主未能按申報計劃的規定，就已申報僭建物於合資格人士完成對所申報僭建物及其對所屬主體構築物的影響的勘察及評估的日期起計算之後5年限期前，重新安排進行一次安全檢驗，並向屋宇署提交安全證明報告，將被視為無意繼續參加申報計劃。 有關僭建物將會因此而被視為沒有申報的僭建物，屋宇署會按新界豁免管制屋宇僭建物的加強執法策略，按序採取執法行動。
俗稱「丁屋」的新界小型屋宇或一般重建鄉村屋宇都屬於「新界豁免管制屋宇」。 就問題的三個部分，我答覆如下：（一）由於新界地區廣闊，豁免管制屋宇的數目眾多，而且分佈零散，當局並沒有就這些屋宇上的僭建物進行精確的統計調查。 但據我們日常觀察所得，這些僭建物在新界個別地區的村屋相當普遍，估計是數以萬計。
村屋僭建續期: 業主缺席聆訊 被法庭發通緝令
就現存而沒有迫切危險的僭建物，屋宇署會首先針對當中違例情況嚴重和對樓宇安全具較高潛在風險的僭建物，積極進行取締工作（即首輪取締目標）。 就已按申報計劃申報的僭建物，有關業主須委聘一名合資格人士就已申報的僭建物及其對所屬主體構築物的影響，每五年重新進行一次安全檢驗，並向屋宇署提交安全證明報告。 上網電價計劃前年放寬村屋天台安裝太陽能光伏系統的高度限制，由一點五米增至二點五米。 本報發現，不少工程公司以安裝太陽能棚同時「合法僭建」玻璃屋作招徠，聲稱以可拆式玻璃門逃避執法。 新界多區可發現有關僭建方式普遍，亦湧現不同形式的僭建太陽能棚，有村屋更「三層變四層」，但屋宇署至今只發出過五張相關清拆令，有議員認為政府放寬原意是好，但同時亦需加強巡查和執法，防止僭建風氣蔓延。 村屋僭建續期 在按揭的角度來說，一個單位有僭建物或清拆令，亦不代表一定不可獲批按揭；不同銀行對有僭建物/有清拆令的單位，處理情況有別。
