而最後一宗則為銅鑼灣大地主之一、於區內坐擁多項商廈、住宅物業的金朝陽（0878），在8月份以約32.09億元沽出已進行收購約15年的銅鑼灣希雲大廈地盤，每呎樓面地價約1.62萬元。 事實上，金朝陽本身已取得大廈超過八成業權，更向土地審裁處申請強拍，估值高達15.7億元，不過在強拍前竟沽出整個收購項目。 事實上，一個住宅單位要達致宜居，除了更換老舊的設備之餘，更重要的，是要確保結構構件保養得宜，業主應同時做好樓宇公用地方和單位的維修保養，纔可以從外到內提升安全和宜居程度。 舊樓收購2025 這項計劃推出至今大約兩年，據市建局團隊向我匯報，截至上月，已批出超過6000宗申請個案，涉及約2億5千元的資助津貼。 團隊分析數據，瞭解到大約6成的資助金額用於單位室內的工程，而大部分均屬於與改善單位室內裝備有關，例如重新髹油漆、更換單位地板和瓷磚、更換座廁、浴缸、大門、鐵閘和修葺或更換破損的窗戶等。
不過，發展商能否調高價格收購繫於項目是否有利可圖，現時可增加地積比率的項目已所餘無幾，近年大部分獲批強拍的項目不乏是發展商已收購逾20年的，原有的項目因未用盡地積比率，發展商得到的利潤可支持他們以溢價購入業權。 按照《土地（為重新發展而強製售賣）條例》，樓齡50年或以上的舊樓，只要發展商收集到八成業權，便可申請把整個地段強制拍賣。 若業主欲查詢業權份數，只要透過土地註冊處的綜合網上服務，便可根據單位地址購買土地登記冊。
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土地及其上的物業的使用及發展價值，受到城市規劃（法定圖則）、土地（地契）及建築（《建築物條例》）三個層級的限制，同時亦受其地點、景觀、交通等因素的綜合影響，並會因市場及整體經濟情況有所波動。 由於物業價值的評估考量因素眾多，涉及綜合性的專業分析，推薦小業主就相關事宜諮詢專業測量師之意見。 為改善生活環境及釋放所持物業價值，許多舊樓業主都希望所持單位能夠以重建價格被收購，甚至業主們自行組織起來，希望以多數或全部業權聯合出售，吸引發展商或財團收購。 若發展商已從大業主成功收集八成業權或以上，而未能成功說服剩餘的業主出售業權，便可向土地審裁處申請強製售賣該地段。 舊樓收購 根據《土地（為重新發展而強製售賣）條例》，樓齡50年或以上的舊樓，不論是住宅或工業大廈，只要發展商收集到八成業權，便可申請把整個地段強制拍賣。 隨政府先後推出多幅啟德地皮招標後，市區地皮愈來愈少，收購舊樓重建已成為發展商近年在市區補充土地儲備的主要渠道之一。
假設該舊樓樓齡已有55年，申請按揭的銀行以「75減」計算，最長按揭還款期只有20年（75-55年）。 假設貸款額為500萬並以實際按息2.5%計算，還款30年每月還款額只需$19,756，如果還款20年便增加至$26,495，兩者足足相距$6,739。 銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守，最終導致估價不足降低貸款額。 又例如因天面防水層破損引起滲水，導致頂層單位天花出現石屎爆裂問題。 地積比率（Plot Ratio）是指樓宇準許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率愈高，可興建的樓宇面積愈高，換言之可提供夥數亦較多，故也較有機會成為收購的目標。 地盤面積愈大，發展空間更大，方便重建成大型住宅或商廈等更賺錢的項目。
舊樓收購: 舊樓收購注意詳解
仲量聯行指，隨後該中資財團於數月內再購入聯合道2至16號的決定性業權分數，作價共約5.5億元。 莊雅琁指，原業主沽出單位後有意再入市，買入同區新盤以方便通勤。 由於，原業主於港島區工作，因此與港島只有「一站之隔」的油塘親海駅，以及紅磡必嘉坊成為考慮對象。 GREENWICH首張價單作參考，開放式入場費僅368萬元，折實呎價17,108元。 而必嘉坊第三期首張價單較項目一期及二期低約10.9%至20.8%，料有可能成為其中一個蝕讓沽貨誘因。 牛頭角宏光樓有業主為盡快賣樓套現，以低於買入價「蝕讓價」放盤，及後再大劈32萬元或7.6%，終以低於市價388萬元沽出，持貨3年貶值逾兩成。
- 仲量聯行大中華研究部主管黃志輝指，儘管政府於2010年已把申請強拍門檻由擁有地段90%不可分割業權份數調低至80%，但市區重建步伐仍然緩慢。
- House730同時提供一個渠道，予地產代理及業主網上放盤平臺，自由、方便、高效，網上推送筍盤給潛在買家！
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- 該行認為，雖然法院暫停服務是強拍申請宗數大幅下跌的原因之一，但同時反映私人發展商收購舊樓變得更困難。
如果借盡8成按揭，可用100萬買個大約500萬單位，如果區內確實有收購重建，區內其他物業都會水漲高，如果物業升兩成，即是100萬首期搏賺100萬，如果物業升三成，即是100萬首期搏賺150萬，回報更高。 還有餘錢65萬，可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住，又或者可以買多層大陸樓！ 資料顯示，該宗強拍申請由FAMOUS CONCEPT DEVELOPMENT LIMITED在2019年提出，當時申請人已持有該幢舊樓約82.05%業權，尚欠4個地舖及3個住宅單位未能收購。 據土地審裁處最新資料，西營盤保德街一幢樓齡約55年的舊樓地盤獲批強拍，拍賣底價3.77億元，每呎樓面地價料約1.34萬元。 市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆自置居所津貼，亦即業主遷出舊樓後另覓條件相似單位市值，減去原先舊樓市值。
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不過，資料顯示，截至2016年底，香港50年以上的樓宇數目超過7000幢。 根據法例，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權，並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強製售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 舊樓收購 根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 發展商需提供足夠證據，證明已展示最大誠意進行收購、盡力溝通和遊說但仍未能取得餘下業權，並由土地審裁處最後裁決能否強制拍賣該地段。
「很奇怪，我以前在紐約SOHO低密度住宅，一幢六夥，鄰居常常聚會，互相關心，我以為中國人社會會更好，但寶馬山沒這回事。」熬了兩年，他抽著同一隻行李箱離開寶馬山，搬進上環太平山街的唐樓。 舊樓收購2025 但要數投資唐樓先驅，則非美籍廣告人Dare Koslow莫屬。 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。 近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。
舊樓收購: 財團據報以每呎1.1-1.3萬港元收購大南街舊樓
如果舊樓的地積比高，但使用率低，大廈夥數少，所牽涉的業主也較少，收購過程應該比較輕鬆，收購後用盡地積比，利潤空間更大，故也較為發展商的垂青。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。 換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。 大廈外牆是樓宇的重要部分，不但會影響外觀，更最重要的是關乎到公眾的安全。
舊樓收購: 測量師籲為小業主訂最低保障金額
【按揭竅門】先買樓VS先買車位 今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。 從事金融業月入8萬元的Doris正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。 自從政府預告九龍城和旺角舊區的發展後，Dare就希望將成功經驗帶到那邊，故現正馬不停蹄物色唐樓翻新保育。 Dare唸過中國文化，憧憬鄰裏間守望相助，可他不知道，那境況已遺留在「香港八幾」的年代，即使他經常掛在口邊的電影《歲月神偷》，也不過是復刻版。
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我們亦能把釘契物業的收購過程做到與正常收購的程序和時間一樣，同時把全盤責任轉移到新買家，讓你無後顧之憂。 如物業涉僭建，又或者業主沒繳交管理費或其他費用等，屋宇署或會向該單位或物業發出押記令（俗稱釘契），資料會被紀錄在土地註冊處；假如要申請解除押記令，則為之「解釘」。 舊樓收購 我們會視乎情況協助業主申請延期、先維修或付款（保證金）起釘，在解釘後再完成收購工作。 舊樓收購 政府於2022 年的《施政報告》已建議措施加快強拍的申請程序。
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整個地段日後可重建為商住項目，並能提供逾90,450平方呎可建樓面面積。 聯合道2至16號整個項目共涉及73個業權，分佈在3幢唐樓，地下為商舖用途，樓上則為住宅單位。 舊樓收購 以現有樓面實用面積計，住宅平均收購呎價約17,000元；每個面積介乎800至1,000平方呎的商舖，成交價則介乎約3,500萬至4,200萬元不等。 據悉，樓齡約58年的土瓜灣美景樓1期，早前已獲財團出價收購，據知已集齊七成多業權，料可受惠新強拍門檻，項目地盤面積約4.54萬方呎，涉及可建逾40萬方呎樓面，為市區中罕見大型地盤，項目總收購價料涉約50億元。 他指出，舊樓小業主大多數為區內生活已久的長者，又或是持有多個單位的投資者，他們取態通常「企硬」，不會輕易低價把單位轉售予收購財團。 至於普遍市場人士睇淡後市，相信未來發展商也不會以高價作出收購，預計在跌市持續的情況下，收購價將會進一步下跌「出手更低」。
舊樓收購: 收購歷時15年 金朝陽32億轉售希雲大廈
而與結構安全相關的維修工程，包括修葺柱、樑、樓板、牆身等已破損的石屎，以及改善衞生設施，例如修葺喉管及防水工程等，則只佔資助金額總數約一成。 「維修自住物業津貼」的申請人資格範圍，以往只是涵蓋年滿60歲及符合入息及資產限額的長者；市建局在接手計劃及作優化後，擴展受眾範圍至領取綜合社會保障援助及傷殘津貼的自住業主。 本港之房屋問題，涉及之既得利益者實在太多，實用率一般較高，要不被拖延經年，個別更只有四十年，進一步提醒 業界代表客戶收購舊樓時應注意的事項。
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假如業主在出售物業前臨時收到屋宇署發出的維修令，業主便必須在作出相關行動後才進行買賣活動。 維修令中最常見的是：清拆及還原維修令（S24）及危險樓宇維修令（S26）。 為確保樓宇結構安全，不論新樓抑或舊樓，業主都有責任定期檢查及維修物業公用部分。 如樓宇有失修及需要清拆僭建物等情況，屋宇署會在有需要時發出法定命令，要求業主進行勘測及維修工程。 現時政府及港鐵推出的招標項目多為大型地盤，中小型發展商難以負擔，若政府可以覆蓋率，可增加中小型發展商的發展空間，令樓市發展更平衡。
舊樓收購: 舊樓收購注意: 單位有否建築令或命令(俗稱order)
在登記冊的第一頁會列有該單位業權佔有該地段總業權的份數，例如2/100，即代表該單位佔有整個地段2%的業權。 集團除了受發展商及地產基金委託外，集團之房地產基金管理旗下設有舊樓併購基金及重建基金，由集團董事總經理趙先生親自處理，加上團隊多年的併購經驗，可以在短時間裡直接回覆業主之個別問題，能夠於短時間裏完成收購。 物業按揭 Tips：普遍驗樓程序期限為6個月，提交通知後，發展商一般會於1個月內完成執漏，如單位缺陷多，執修期有機會延長。 業主應盡快遞交報告，以免承建商方面因未有存貨，需要訂料，而耽誤入夥。 工具用途售樓書用來對照實際樓宇間隔，而用料、附送物件等也可以按售樓書逐一核對。 過去兩年香港面對重重挑戰，郤無阻住宅樓價持續上升，觀乎政府賣地計劃及潛在土地供應來源之短缺，若全球經濟沒有太大變化，幾乎可肯定未來香港住宅樓價將必升無疑，尤其市區住宅，原因是發展商尋覓舊樓重建日見困難。
仲量聯行指，2023年財政年度私人房屋土地總供應量中，佔一半為私人發展重建項目，但近年透過強拍進行重建的步伐見放緩。 2022年土地審裁處僅接獲22宗強拍申請，較2019至2021年的三年平均數字即29宗為低。 另外，近年積極收購舊樓的樂風集團，其創辦人及主席周佩賢表示，降低強拍門檻後，發展商收購舊樓會比較容易，集團亦會重啟部分先前擱置項目。 地產建設商會執行委員會主席梁志堅表示，此項新舉措對業界是「好大幫手」，加速業界收購舊樓步伐。 此外，亦有市場人士認為，除了未來收購難度增加，發展商的收購意欲亦會減低，始終收購程序普遍以數年計，資金回籠期較長，同時也存在太多未知因素，部分發展商或寧願在跌市下暫停收購。 他又補充，小業主重視財團提出的每呎收購價，但發展商則以地皮的成本價（每呎樓面地價）為考量。
第一，按剛完成的「油旺地區規劃研究」，市建局會在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 舊樓收購2025 這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。 雖然瞭解邊啲樓最有收購潛力並不困難，但要全港舊樓數目眾多，要成功並不容易。 萬一買入後多年都未有發展商收購，又或者發展商唔開出靚價，資金就會被套住。
舊樓收購: 物業近親轉讓5大優勢
據瞭解，原業主於2019年9月以500萬元買入上述單位，持貨3年，帳面蝕112萬元離場，單位期內貶值22.4%。 據瞭解，財團在6月中向小業主發出的律師信，以當日買賣協議第12條款，即有關業權並非妥善業權（good title），要求取消交易、小業主退還訂金。 選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面，其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單，吸引附近換樓客眼球。 市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆補助津貼，大約為自置居所津貼的 25% 至 75%，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況而定。
如果大廈本身地盤面積大，或相鄰皆為同類型舊樓，合併地盤面積可觀，對發展商而言皆較吸引。 參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。 如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 收購有租約的單位時，因部分租約包含租樓免租期，為租客利益著想，發展商普遍會連租約（有正式已打釐印的租約）一併買下，且只接受一年合約（個別年約需要再與發展商商討）。 物業功收購後，會同租客繼續履行租約，確保租客有充裕的時間尋找新居，甚至實現免租期入住新單位，業主亦毋須為租約而延遲賣樓。
近年，新樓質素屢被詬病，香港地動輒千萬元買「磚頭」，當然不想「一波三折」。 《香港01》特意訪問多位專家，由開始驗樓，到處理執修，最後索償，與你一起檢閱收樓3部曲。 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 他說，發展商由買地到賣樓花需要一段時間，故做生意的策略好講前瞻性，炒家預計個市稍後有風險便即撤退，反應較用家快，發展商則因其行業特性，市場觸覺會較炒家更快，預計一年至兩年後市況回軟，便已殺車。
本港大部份市區樓宇建於30、40年代，並已急速老化，行政長官林鄭月娥於施政報告中也提出要加快重建更新。 上述強拍申請地點為西營盤保德街1至7號，現為一幢於1966年落成的8層高商住舊樓，地下為零售商舖，樓上則為住宅。 法院判辭指出，目前該幢舊樓狀況欠佳，估計維修費用高達約898.66萬元，不過若重建全幢物業成本僅約2,263萬元，即維修費佔重建費用近40%，並不划算。 仲量聯行今天發布《香港住宅銷售市場綜述》指，據土地審裁處數據顯示，2022年接獲的強拍舊樓申請宗數，較2019至2021年的三年平均數字低24%。 作為發展商收購該物業可大幅提高地積比，收購一夥可以多建2至3夥，利潤高。 反之，如果本身物業已有10多層，地樍比率已差不多用盡，收購一夥建一夥，利潤自然低。
