由於判定債權人有責任強制執行判決，如他決定執行判決，他便須承擔執行的費用。 執達主任辦事處的職責是按照判定債權人的指示執行法庭判決。 在民事訴訟中，獲判勝訴的債權人若未獲債務人繳付款項，債權人可透過執達主任服務執行各類法庭命令。 有關司法程序方面，有關的法定程序其實都已訂明在《土地審裁處條例》、《區域法院條例》及《業主與租客（綜合）條例》之內。 這些程序是要確保與訟雙方能夠有足夠通知以便作出準備，亦讓租客有充分機會對業主的申請作出回應，以及讓租客可以向法庭申請暫緩執行收樓令。
10年前舊業主將該幅地售予一名姓陳女子，當時姓張男子已欠租一年多。 陳婦買地後，只向張收數百元租金，過去 8年一直準時交租。
封租令程序: 執行令狀期間申請人應否在場？
案中每一方均須於提交狀書的程序完成後28天內，把一份設定時間表的問卷送交法院存檔及送達案中其他各方。 你應該嘗試與另一方（或其他各方）就應尋求哪些指示以準備審訊達成共識。 封租令程序2025 被告人必須在認收送達期限屆滿後28天內把抗辯書送交法院存檔和向你送達。
業主可向法庭申請頒令，要求處置屋內財物，但涉及費用；或另行申請「扣押判定債務人財產令狀」，指示執達主任將有關財產變賣，以抵償租金。 通知書內一般會列明通融期，即租戶於指定期限內清還租金，業主就不收回單位。 封租令程序 貼出 3 天後，業主須於 3 天內向審裁處提交《送達確認書》（表格30）。 租戶可於 7 日內作出答辯，如無提出反對，業主可申請於無須審訊下判決。 在你取得判決後，如果判定債務人不遵守命令，你可以向法庭申請財物扣押令以強制執行判決。 執達主任會藉著扣押判定債務人的財物和實產執行判決，替你追討欠款或收回財物的管有權。
封租令程序: 執行審裁處的命令
為此，政府在檢討有關過程時，執達主任在整體程序中所佔用的時間是相當長，有時候甚至可能是佔了3 個月或更長的時間。 在法庭作出排期審訊的指示後，你應該把排期審訊申請書及排期審訊通知書送交法院存檔。 你必須於存檔時支付訂明的費用，以及提交有關的文件冊。
其他樓宇應向高等法院原訟庭 申請，業主亦可向土地審裁處作出申請。 審裁處並不保證申請人能夠討回全部或任何欠租或判額，或已支付或需要支付的執達主任費用，一切視乎執達主任執行「扣押判定債務人財產令狀」的結果。 申請人須衡量追討所欠金額之機會和會涉及有關的執達主任費用，然後請自行決定所需要的執行方式。 封租令程序2025 在土地審裁處作出收回樓宇、討回欠租或訟費的命令後，如果有關人士不遵行命令，勝訴的一方可以向審裁處申請適當的執行令狀，並要求執達主任執行該令狀，向判定債務人收回樓宇或債項。
封租令程序: 執行扣押債務人財產令狀或財物扣押令
業主有責任看管被告人的財物及實產，並在租客要求取回物品時，把物品退還。 執達主任會為清單以即影即有照相機拍下相片，以證明物品的狀況。 封租令程序2025 可以 如果業主有權收樓，並討回欠租，業主可同時執行兩個令狀。 主要分別：執行令狀時會有一名護衛員隨行，該處的物品及實產須由護衛員看守最少8天後纔可供拍賣。
- 三年後申請轉按，因為本金沒有供過的關係，除非物業大幅升值，纔可觸及轉按門檻。
- 值得注意的是，雖然高等法院有權處理上述任何申索，但如所涉案情乃屬區域法院或土地審裁處的管轄，高等法院可拒絕受理。
- 《區域法院規則》第41A號命令規定，有關的文件須以屬實申述核實。
執行有關令狀的日期及時間將按照申請的先後次序編排。 執達主任將按申請表格BF 59上的指示執行令狀，因此申請人必須小心填寫該表格。 如屬勞資審裁處的判令，申請人應向有關審裁處領取一份裁定證明書，然後往區域法院登記處或透過勞資審裁處登記該裁定證明書，籍此申請發出執行令狀。 倘若未能將文件成功送達對方，可要求法庭作出替代送達的命令，由法庭決定採取甚麼步驟讓與訟的另一方知悉有關文件。
封租令程序: 申請擱置在無反對的情況下作出的判決
完成抄封後，執達主任會根據第89條給租客準備一份通知書，列出被扣押物品、物品的估價、拖欠租金金額及拍賣日期。 租客需於發出通知書的5天內繳付欠租，如有需要，可向法庭申請延期。 封租令程序2025 審裁處會在傳召訴訟各方傳票的聆訊中，對這項申請作出裁定。 假若任何一方認為某些日期不便，應在安排聆訊日期前通知排期主任。 在編定聆訊日期後，排期主任會把聆訊通知書送達雙方。 一般來說，聆訊日期一經編定，審裁處不會更改日期來遷就任何一方的旅行計劃、工作安排或生活方式。
封租令程序: 文件透露
案中各方必須在審訊當日準時出庭應訊，證人亦應出席。 如有需要，亦應帶同有關文件的正本及複印本，以供法官及另一方查閱。 你可以到法院地下大堂的告示板查看或六樓的詢問處查詢你的案件在哪個法庭進行審訊。 如果被告人把反申索書送交法院存檔，而你又想提出爭議，你便必須於獲送達反申索書後28天內，把反申索的抗辯書送交法院存檔及送達被告人。
封租令程序: 送達傳票及法律文件
如果被告承認控罪，法官會於同日聆聽要求輕判的陳詞和判處刑罰；但如果法官下令索取報告，則會押後宣判。 如果被告不承認控罪，而案件又已準備就緒，法庭便會排期審訊。 除非經本審裁處另行批准，否則非正審申請須以書面形式提出，申請書並須送交司法常務官存檔，申請書的內容主要以表格1為依據。 請注意，執達主任不能扣押土地固定附着物（例如冷氣機及某些內置電器）、使用中的物件、工具和用具，或明顯屬於租客以外人士所擁有的貨物。 被扣押的貨物將由執達主任扣押，直至繳清欠租，或由法庭指示的拍賣官出售。
封租令程序: 申請判決書，申請執行收樓令
如果審裁處決定不覆核其決定，司法常務官便須發出書面通知，將審裁處的決定通知各方。 審裁處可以在作出決定的一個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢、或推翻、更改或維持該項決定。 封租令程序2025 審裁處可應任何一方的申請或主動覆核決定，但須先向法律程序中所有其他各方發出通知。
封租令程序: VI) 上訴案件
此外，你應該在各個進度指標日期出庭應訊，否則你的申索便會被剔除。 提交狀書的程序至此便告完成，接著下來的是“文件透露”的程序。 案中每一方均須向另一方透露自己管有哪些與案件有關的文件。 在以清單形式（見表格26及27）透露文件後，雙方均必須容許對方查閱有關的文件。 如果你的申索關乎未經算定的損害賠償，例如利潤損失、人身傷害或財物損毀的損害賠償，你可以要求法庭就法律責任登錄非正審判決。 封租令程序2025 在這情況下，你必須要求聆案官或法官評定你所應得的損害賠償數額。
封租令程序: 指示聆訊
差估署收到該通知書後，業主方可依據租約採取法律行動。 封租令為業主提供一個相對便捷且具成本效益的方法向租客追回欠租。 欠租的租客較少能夠提出任何有效的抗辯理由，但我們亦有遇到過租客聲稱沒有欠租或者租賃在封租行動前已被終止的特別案件。 如果順利批出「呼吸plan」，是否有害卻是另一話題。 需知道，「呼吸Plan」只是一個為期三年的貸款計劃，並不是一個長期高達25至30年的按揭計劃，所以三年後，你也要尋找上會方式。
封租令程序: 執行收樓令一般步驟
(i) 小心選擇租客； (ii) 收取可觀但合理的按金，以防租客一旦拖欠租金，亦可盡量減輕財政上的損失；及 (iii) 遇有租客拖欠租金，應盡早採取法律行動。 當有爭拗時，發展商就大條道理拿出文件，稱白紙黑字寫明不負責，而你在售樓處亦已簽名作實，是一份生效了的合約。 事實上，因為按揭條款問題引起的爭拗，未必一定是「呼吸Plan」，過去時有發生。 印象最深當然是「恆大．睿峯」的一羣苦主，發展商恒大財困並反口不借原本承諾的高成數按揭。 惡租霸租住屯子圍 116號一幢單層平房，據知他租住上址 20多年，
你必須在由有關的判決或命令作出當日起計28天內向聆案官申請上訴許可，如果聆案官拒絕給予許可，你可以在申請被拒絕後14天內向上訴法庭申請上訴許可。 答辯人若想法庭頒令暫緩執行收樓令狀，可以向土地審裁處登記處提交一份傳召訴訟各方的傳票，並把傳票的副本送達申請人。 在情況緊急時，必須以單方傳票向法官申請暫緩執行收樓令狀。 如果審裁處只是因為答辯人欠租而發出收回樓宇管有權的命令，答辯人可以有最少1星期的付款期，讓他/她支付所有拖欠的租金/中間收益和訟費。 封租令程序 如果答辯人提出申請，審裁處可以延長付款的期限。 封租令程序 如果答辯人既沒有在指定的期限內支付所有的欠租/中間收益和訟費，也沒有遷出，申請人可以向審裁處申請「要求批准發出收樓令狀」，針對答辯人和所有逗留在樓宇內的人士，強制執行審裁處的命令。
如果當初未貼門口紙，此時就要補貼《收回物業通告》，連續貼足 3 天，再過 4 個工作天後，回審裁處提交《批準發出收樓令狀申請書》，繼而向執達主任申請執行審裁處的命令。 封租令程序 不過，如果你沒有在獲送達被告人作出承認的表格後14天內，將一份要求法庭作出判決的請求書或答覆書送交法院存檔，有關的申索便會被擱置，直至你將請求書或答覆書送交法院存檔為止。 如果被告人沒有在限期內把表格14或抗辯書提交法院存檔，你便可以要求法庭就你的申索作出判決，這樣的話，便無須進行全面審訊。 被告有沒有律師代表均可，但大多數人會聘用律師。 如果被告沒有能力聘用私人執業的律師，可以申請法律援助。 沒有律師代表的被告人須於審訊前做好周全的準備，如有證人的話，可到區域法院登記處索取傳召證人所需的表格。
本審裁處並不保證申請人能夠討回全部或任何判定款項，或甚至討回執達主任在執行令狀時所花費的費用，情況必須視乎執達主任能否扣獲貴重的資產而定。 申請人須衡量追討判定款項的成功機會以及執達主任執行令狀時所花費的費用，再作決定。 與訟任何一方均可使用表格3向土地審裁處的司法常務官申請發出證人傳票，司法常務官會就此作出決定。 司法常務官可向任何人發出證人傳票，規定該人按照傳票中所指定的時間及地點到土地審裁處出庭作證，或向土地審裁處提交任何由其管有或控制的文件（有關文件的詳情會在傳票中述明）。 財物扣押乃指根據區域法院就業主的申請而發出的財物扣押令而檢取、扣留及售賣在出租物業內發現的可動產（例如貨物、傢俬或電器等），以清償所欠租金。 此類扣押令多用於租客仍在出租物業內營運的情況。
封租令程序: 律師何時申請封租令?
執達主任執行封租令時，如兩次嘗試進入該處所也告失敗，業主便可透過律師，申請破門令進入該處所。 執達主任的權力來自香港法例第4章《高等法院條例》第38A條。 條文規定執達主任須按照法院規則完成交付羈押的命令，並送達兼執行高等法院的法律程序文件。 妨礙執達主任執行職責可構成藐視法庭罪，可經循簡易程序定罪，處第5級罰款及監禁12個月；或經循公訴程序定罪，處監禁兩年。 如果你不服法官的決定，可以在由有關的決定作出當日起計28天內，就向上訴法庭提出上訴的許可申請不屬非正審判決或命令，或在14天內申請非正審判決或命令。
