論密度,「第3座」較高,分層單位接近一層二十三夥;而「第5座」則較低,一層十三個單位,但別以為「第5座」一定取勝,只因向西面單位,前方會朝向一小撮「政府、機構及社區」用地。 根據樓書的「發展項目的所在位置圖」,用地以北望向啹喀廟,是為三級歷史建築物,現為國際紅十字會的租用範圍內。 滿名山價單 滿名山位於掃管笏,實用面積共約838,000平方呎,提供1,100個單位。 滿名山分三個主題區(即滿庭、名庭及山庭)而建,提供多元化的低密度住屋選擇,以滿足不同需要。
- 「3座高層地下及1樓」因不設「2室」的關係,令「3座高層地下及1樓3室」成為了大單邊,並連接了「風機房」。
- 截至2020年7月止,平均二手成交價約為12,200元,一房單位500多萬有交易,兩房單位則670萬左右。
- 若以「帝御.金灣」為例,全盤只有47個車位,相當於要13戶才能分配到一個,這一點也勢令區內車患問題愈見嚴重,並引伸違泊問題。
- 在「即供」與「建築期」之間,由於折扣額差距不算太大,所以實際計算上,在供款額、資金要求等分別也不算大大,故如對高成數按揭、或新按保有需求的買家也值得採用。
- 至於在「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北,在「順德聯誼總會李金小學」以西的大片用地,佔地48.09萬呎,亦已改劃為「住宅乙類」用地,但根據規劃意向,會保留作公營房屋發展。
- 這幅用地已納入本年度賣地計劃,稍後會推出招標,亦成為今年較大規模的一幅住宅官地,市場估值約6,000元呎,相當於地價約逾61億元。
- 更重要一點,「帝御.金灣」地盤往山上發展就是「屯門公路」。
當中不少單位外牆設有長長「隔音鯺」,部份則跟外牆連接公共地方,有一邊牆身需獨力承擔計入實用面積。 滿名山價單 以首張價單中推出「3座11室」(211呎)及「3座15室」(207呎)為例,兩個單位出現了四呎差異,大單位平均賣貴細單位七萬元,但實情純粹跟客飯廳外接牆身厚度不一有關。 雖然「御海灣」的景觀也充滿不確性,但至少未必需受噪音所影響;相比之下,「帝御.金灣」要受兩邊公路噪音夾擊下,我們也只能給予1分;以至樓盤依賴的「黃金海岸商場」,內裡選擇並不算多樣化,故也極其量只能給予1分。 滿名山價單 連同間隔計算在內,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤5分。
滿名山價單: 滿名山 項目簡介
雖然在前期所獲取的折扣額只有0.5%,但由於選擇提前成交的話,可獲取1-2%的現金回贈,故實質折扣額可達2.49%,比起「建築期付款+新按保」的1.5%為高。 不過根據條款,建築期付款下的發展商計劃,首兩年息率為三釐後,其後全期已三級跳至五釐,故買家務必適時進行轉按。 滿名山位於新界屯門掃管笏青盈路18、28及29號,入夥日期為2018年3月。 滿名山發展商是嘉裏建設有限公司,一共提供1,100夥住宅單位,包括住宅大廈和獨立洋房。 滿名山被劃分為3個區域,包括「滿庭」、「名庭」及「山庭」。 根據滿名山平面圖顯示,單位間隔為開放式至4房,實用面積為308至2,877平方呎。
- 至於長遠發展,區內仍有多幅大型地皮正等待發售,故人煙稀疏的掃管笏及小欖區,未來人口會持續增長。
- 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 41,000,年齡中位數為 42.7歲。
- 有區議員建議可利用區內的空置用地作臨時停車場,及建議把「掃管笏路」與「冠峯街」道路連接起來,並通往「青山公路」,一概被署方否決。
- 滿名山分三個主題區(即滿庭、名庭及山庭)而建,提供多元化的低密度住屋選擇,以滿足不同需要。
「一房連衣帽間」單位共有八柱,合共123間,但揀樓上也可按以下步驟篩選。 面積290呎的「3座3室」、「3座5室」、「3座6室」、「3座7室」、「3座8室」全部朝向同一方位,面積及面數也是相同,故發展商在訂價上也沒有分別,故自行按樓價高低作排序便可以。 第一,該12柱單位「純一房」單位,實情可再仔細分兩類。 一類是「290呎-305呎」的;另一類則是「 呎」的單位。
滿名山價單: 屯門青山公路The The Carmel 錄今年第2宗分層二手買賣 2房減價40萬元沽 一手業主賺5%離場
「一房連衣帽間」單位入場價折實為459萬,最貴則為509萬元,如果想升格真正的兩房單位,在「帝御.金灣」也有136個單位提供。 兩房分「兩房開放式廚房」、「兩房梗廚」及「兩房一套連儲物室」單位,因面積有一定差距,故三類間隔的樓價高低有別,也間接把買家作出分流。 如果希望單位設套廁類別,就只得餘下兩柱「一房連衣帽間」可選擇,分別為「3座12室」及「3座20室」。 比起沒有套廁的單位,這兩柱的「衣帽間」較細,面積只有約30呎大,但間隔上也頗為靈活,在客飯廳與進入睡房間加一道門,就可自製作套廁單位。 至於「3座12室」(366呎)及「3座20室」(362呎)有何分別? 要特別留意的是「3座12室」的露臺,除了露臺的摺門外,還多設一重「隔聲摺疊門」,佔用了部份客飯廳的空間。
至於長遠發展,區內仍有多幅大型地皮正等待發售,故人煙稀疏的掃管笏及小欖區,未來人口會持續增長。 兩幅均為政府推出招標的用地,可建樓面分別為47.3萬呎及20.6萬呎,分別在17年及16年中標,中價價分別為31.68億元及14.01億元,每呎地價6,700元及6,800元。 另外區內還有兩個大型私人住宅重建計劃,包括由新地及興勝創建持有的「星堤二期」、以及新地及長實「小秀村」大型重建計劃,分別提供1,326夥及800夥。 該幅地皮位於「哈羅國際學校」的西北面,可建樓面58.3萬呎,範圍一直由「帝御.金灣」左旁,延伸至「棕月灣」後方,每呎地價高達6,005元,較「帝御.金灣」的投地價高出約近五成。 根據規劃大綱,用地最高地積比率為四倍,最高建築高度90米,並需在用地開闢兩塊闊15米的「非建築用地」作通風之用,及在地盤東面沿「青山公路-青山灣段」闢設至少闊三米的後移空間。 其實過去幾年,掃管笏一直被政府視為未來推地重心,除了剛提及的「國際紅十字路會」用地,在「帝御.金灣」左方、一幅原劃作「綠化地帶」的用地,早前也成功改劃「住宅乙類(20)」。
滿名山價單: 按揭計算機
因為有六柱「一房連衣帽間」也不是套廁類別,包括「3座17室」、「3座18室」、「3座22室」、「3座23室」、「3座25室」及「5座2室」,但這幾柱的「衣帽間」面積卻較大,差不多有接近40呎。 至於六柱單位的面積上,雖然略有差異,介乎 呎之間,但比較內櫳會發現沒有差異的。 「純一房」單位以外,如果希望升格至兩房,但又自覺資金有限的話,可考慮「一房連衣帽門」戶型,皆因雖然「衣帽間」沒有窗戶,但勉強也可當作一間房間使用。
在論述未來供應時,我們曾提及過「國際紅十字路會」用地已納入今年的賣地計劃中,稍後會推出招標作住宅發展。 在2002年落成的大型屋苑「愛琴海岸」,總共由七座物業組成,共提供1,624個單位,項目有逾半單位均可望黃金海岸景觀,餘下一半則望山景為主,面積介乎 呎之間,是由新地、恆基及陸海通合作發展。 滿名山價單 發展商在2002年推出首批單位,當時正值樓市低迷,發展商以大約平均實呎3,180元開售,比當時市價略高一點,但最平單位售價則128萬元左右。
滿名山價單: 單位數目
地皮在今年初已推出招標,並由首度進軍香港的內房「佳兆業」擊敗十五個財團以35億元中標。 無論一二按付款計劃,跟一般發展商計劃不同在於貸款年期高達30年,而不是25年;但始終息率在第三年起,已經會較傳統銀行為高,故買家也務必在兩年後成功轉按。 發展商職員表示,兩項付款安排均不設罰息期,但如果「全期發展商一按85%」計劃,選擇局部還款就需用「10萬元的倍數」為基礎還款。 如果著重單位內櫳空間的話,我們建議首選「5座9室」,單位面積雖然只得406呎,但這一款開則不設玄關,故可分配更多空間予內櫳,客飯廳空間也方正,更重要一點是主人房面積達90呎,比起「3座10室」(446呎)的主人房78呎還要大。
滿名山價單: 物業設計
若未能趕及超市營業期間購物,就只有能依賴「7-11」便利店。 如果需要前往街市的話,最近也只能往屯門方向,搭五分鐘車,前往「三聖邨」一帶的領展商場及街市。 滿名山價單2025 「帝御.金灣」前身是「掃管笏軍營」一部份,是1994年中英聯合聯絡小組成協議,把25幅軍營交還作重建發展用地之一,連同現時已發展的「滿名山」及「哈羅國際學校」在內,整個發展範圍高達26.5公頃。 當中「3座2室」內在玄關及走廊比例最細,玄關連走廊面積約36.5呎左右,佔單位面積約7.7%,且露臺不設浪費空間的「摺疊門」,故成為「兩房連梗廚」的首選;至於「3座16室」及「3座19室」也只屬於次選類別。 滿名山價單 值得留意的是,有三柱單位睡房均改用「活動牆身」,變相可拉開睡房,擴闊室內視野,間隔頓時變得更靈活,分別為「3座26室」(321呎)、「3座27室」(321呎)及「5座7室」(323呎)。
滿名山價單: 開放式單位: 107個
「3座高層地下及1樓」因不設「2室」的關係,令「3座高層地下及1樓3室」成為了大單邊,並連接了「風機房」。 與「風機房」連接的牆身厚度達「400毫米」,要業主獨力來承擔;至於「3座9室」的一邊牆身也會連接「電錶房」,也需獨力計入實用面積,故成為了沒有玄關的純一房次選類別。 滿名山價單2025 樓盤提供全場最細185呎的單位,也是掃管笏最細戶型,但實情這類185呎的單位,會外接花園,是「帝御.金灣」的特色單位之一。 純粹計算分層單位就是207呎,分別位於「3座15室」及「5座12室」。 整個「帝御.金灣」共有107個開放式戶型,分佈於七柱單位內,除上述提及最細戶型外,還設有211呎、212呎、213呎及215呎。 首先推出的第一期「第3座」及「第5座」,由於位置較捱向地盤東面,一路之隔就是「國際紅十字路會」的用地。
滿名山價單: 屯門 屯門青盈路18、28及29號
不過來到今天,截至2020年7月止,「愛琴海岸」也隨樓市水漲船高,平均二手呎價約為12,313元,一個兩房五百多呎的單位也要700萬元。 至於餘下一部份地皮,亦即現時「國際紅十字路會」現址,佔地29.6萬呎,規劃署也改劃為「住宅乙類(14)」,最高可建樓面102萬呎,高度限制分別為85米及70米。 根據規劃大綱,「國際紅十字路會」及「帝御.金灣」兩幅用地之間,需保留足夠間距通風,故會開闢至少15米非建築地帶。 屯門區的掃管笏@中原樓市片區,區內共13,309個私人住宅單位,涉及人口共16,827人。 主要街道包括青山公路 – 青山灣段(掃管笏段)。
滿名山價單: 項目背景及特色
但這個樓盤最為人詬病是交通問題,雖然在「青山公路-青山灣段」已加裝迴旋處,但區內早上卻堆滿接載小朋友上課的家長客,令交通格外擠塞,一直也難以解決,故二手價升幅也不顯著。 截至2020年7月止,平均二手成交價約為12,200元,一房單位500多萬有交易,兩房單位則670萬左右。 這幅地是嘉裏建設在2012年4月以招標方式投得的限量地,地皮成交價為27.39億元,以可建樓面939,600呎計算,每呎地價僅2,915元。 發展商打造了63座組成住宅,設有分層及洋房項目,並用「滿庭」、「山庭」及「名庭」分三期,合共提供1,100個單位,最終在2015年11月以均價11,687元推售首批單位。 雖然近年掃管笏成推地重心,但早於90年代已有發展商進駐這一帶,其中「香港黃金海岸」早於90年代初落成,成為區內指標屋苑。 發展商也保留了部份單位作長線出租,內裡還設有酒店及商場,除了成為支援區內的住戶的生活所需外,也成為港人假日消閒的熱點之一。
滿名山價單: 08-04 香港地產網現有滿名山售盤1157個,滿名山租盤767個。
由於發展商在訂價上有把相關牆身計算入樓價,故開放放式單位的揀樓祕訣是「揀細不揀大」。 問題是,「帝御.金灣」的實際位置在「青山公路-青山灣段」中段,剛好座落在「香港黃金海岸1-4座」的,「帝御.金灣」樓高只得19樓,故很難穿過前方「香港黃金海岸」望青山灣景緻,故準買家不應對海景有過份期望。 至於第二期為「第1座」及「第2座」,位置上貼著「青山公路-青山灣段」而建;第三期則為「第6座」及「第7座」則較貼近屯門公路,及頗貼近毗鄰「佳兆業」青山灣的項目。 三期之中,第一期「第3座」及「第5座」是優質還是劣質?
滿名山價單: 交通
看平面圖,第一期幾乎有過半單位會朝向這方向,包括「第3座2-16室」及「第5座5-9室」,但當然樓景未必很壓迫,因為日後兩個地方之間需預留15米非建築地帶,以作通風之用。。 滿名山價單2025 一共分三期發展的「帝御.金灣」合共提供1,782個,六座物業沿地盤邊界而建,其中第一期「第3座」及「第5座」較集中在地盤東面,跟毗鄰「國際紅十字路會」的用地只有一條車路隔。 至於在「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北,在「順德聯誼總會李金小學」以西的大片用地,佔地48.09萬呎,亦已改劃為「住宅乙類」用地,但根據規劃意向,會保留作公營房屋發展。
區內還有部份用地已售出,但仍在規劃之中,預計會成為區內的中短期供應。 包括由「路勁」及「深圳控股」在「管翠路」投得的用地;以及賭王四姨太持有尚嘉投得的「青霞裏」用地,現時仍未推出市場。 滿名山設有會所「Club Blossom」佔地約6萬平方呎,設施多元化,滿足住客各方面的需求。
滿名山價單: 交通配套
根據條款,二按首兩年息率為3釐,第三年4釐,而其後全期6釐,故需要適時甩掉二按。 我們致電發展商查詢,表示二按計劃需要得到一按銀行同意方可確立,準買家要有做加息三釐壓力測試的心理準備。 在審批按揭時,除了要提三個月至六個月的入息證明外,還要提交稅單。 當然除了價錢是否吸引外,發展商付款辦法能否幫到買家也是出線因素之一。 因為跟「國際紅十字路會」的地盤之間,現時建有一條私家路,發展商向路政署建議加建一條連接路,通往「青盈路」方向。 雖然表面上有助接近樓盤名校優勢,但實際上早上接載學校返學的家長車,經常令「青盈路」相當擠塞,有可能迫爆這個路段,亦難怪這邊單位也需進行噪音緩解措施。
經過城規會改劃,「帝御.金灣」現址改劃為「住宅乙類(15)」,地盤面積24.2萬呎,最高可建樓面為66.3萬呎,限制高度最高70米。 終由「帝國集團」及「香港小輪」合組財團,以27.08億元投得,以可建樓面來計算,每呎地價4,085元呎。 交通方面,滿名山住戶可乘搭青山公路一帶的多條過海巴士及小巴路線,前往屯門及港九各區。 滿名山的位置亦鄰近港深西部通道,加上港珠澳大橋的建設,往返中港兩地十分方便。 屋苑共提供1,100個單位,由開放式至4房,分層單位實用面積308至1,533平方呎;洋房實用面積1,785至2,877平方呎。
問一問自己,究竟200天成交期是否足夠,抑或需要更長的時間? 在承造按揭時,要自己預算四成首期、向銀行承造六成按揭,故每月供款會較低,但自己卻需墊支較高門檻的第一筆資金。 選用這個計劃的買家,最大好處是可獲最高6%折扣額。 根據付款安排,準買家支付了10%訂金後,餘額90%需在簽署臨時買賣合後100天內找清,意味買家支付了臨時訂金後,就只得約三個月時間尋找銀行承造按揭上會,故時間上也較為倉促。 量度平面圖,我們會發現三柱單位,主要分別反映在玄關及走廊位。