另一解決方案是整合區內街道，將多個分散街區，整合成較大和較完整的發展地盤，減少道路空間。 至於鄰近太子道東的東面地盤，將配合毗鄰市建局啟德道／沙浦道發展計劃（KC-015項目）擬建的地下廣場，把其周邊的道路重整及重新規劃，增加更多地面行人空間作門戶廣場，並同時一併活化附近的打鼓嶺道公園。 九龍城街市重建計劃2025 九龍城街市重建計劃 屆時地下廣場及毗鄰的一列巴士站，對接啟德發展區的空間感將會擴大，並提供更多乘客上落車空間，改善候車環境。 市建局亦以彰顯地區特色的規劃方向，期望項目內的特色店舖和食肆能夠繼續在原區經營。
仲量聯行資本市場部資深董事梁瑋麟指，九龍城的大型重建計劃已正式開始，而是次標售的物業正正毗鄰該重建計劃，料將受惠於將來發展項目及其優化配套。 有產業測量師指出，本港樓齡50年或以上的屋宇不斷增加，市區重建需求有增無減，要加快發展步伐，市建局無可避免需要為重建舊樓增加誘因。 同時市建局已聘請保育建築師，對區內所有唐樓作初步評估，包括數幢位於主地盤、目前未有歷史建築評級的唐樓，將在項目獲批後作較深入的建築評估，研究如何修復和活化。 鄰近太子道東一列巴士站的東面地盤，則重整現有道路，並配合啟德道/沙浦道發展計劃擬建的地下廣場而設置「門戶廣場」。 至於衙前塱道和南角道兩條街道，將改劃為最少闊18米的綠化步行街，並且打算興建地下停車場，提供約360個公眾停車位。 據市建局的構思計劃，整個項目大致可分為三個地盤，其中侯王道、龍崗道、衙前圍道和賈炳達道之間的大部分土地，將作商住發展。
九龍城街市重建計劃: 九龍城重建大變天、百億收購計劃曝光
瓏碧戶型涵蓋開放式至兩房間隔，單位實用面積介乎213至414平方呎，一律採開放式廚房設計。 且日後會按交通評估結果及相關標準，額外提供1,200個供住宅、商舖及社區設使用的附屬泊車位，減少現時雙行、三行泊車問題。 此外，局方亦將地盤整合，拓展地下停車場空間，料可增加最少1,020個公眾泊車位，數量為區內現時路邊泊車位約2倍。 通過適量減少商業樓面面積及體積，避免蛋糕式商業基座設計，營造「臨街小舖」佈局。 九龍城街市重建計劃 其實，不少受影響商戶及食店均於區內經營了數十年，憂慮重建後生意會否受影響，以及被加租問題。 情況有如之前灣仔利東街，又稱喜帖街，過去曾是本地著名印刷品製作及門市集中地，尤其以印製喜帖最出名。
- 今次市建局最新發布總佔地3.7公頃的「衙前圍道/賈炳達道」發展計劃，為2007年觀塘市中心重建項目後，近15年以來面積最大的新發展計劃。
- 隨著通州街需求主導重建項目落成，市建局早年以這「項目主導」模式，在深水埗推行的4個需求主導重建項目已經全部完成。
- 市建局行政總監韋志成表示，正探討在九龍城舊區重新規劃，配合沙浦道重建項目，研究範圍從東面沙浦道一帶，涵蓋至西面聯合道的土地，面積約18公頃、涉及500多幢的樓宇和政府設施，當中超過一半的樓宇的樓齡超過50年。
- 我十分感謝各位議員的意見，團隊正應用以地理資訊系統技術為基礎的「市區更新資訊系統」，進一步研究及深化有關的建議。
- 鄭泳舜則指，當區公園的設施足夠，而局民對擬建綜合大樓的新設施如體育倘亦有一定需求。
回想我們在2019年，提出以「先規劃、後項目」的「規劃主導」發展模式，取代以往沿用的「項目主導」發展模式，作為未來市區更新的新機制。 九龍城街市重建計劃2025 我們在同年2月啟動九龍城啟德道／沙浦道發展計劃，充當「規劃主導」模式的「先行者」，將區內土地作重新規劃和整合，大幅提升土地使用效益，亦針對區內泊車位不足問題提供改善方案；同時，項目將九龍城舊區與啟德新發展區連接，成為新舊社區的交匯點，創造更大的社會裨益。 此外，韋志成認為可在九龍城區試行「小區規劃復修」模式，為衙前圍道一帶不同樓齡、不同樓宇狀況的舊樓，提出針對性的維修方案。 九龍城街市重建計劃2025 對於區內這些已經老化、有復修需要的樓宇，市建局除了向有關樓宇業主提供財政資助和技術支援，協助進行樓宇復修外，亦可研究協助業主為大廈外牆進行美化工程，鼓勵業主在進行大維修的同時，一併美化樓宇的外觀，為小區注入活力及地區特色，同時提升樓宇整體價值、宜居性和壽命。 DURF報告原先建議將沙浦道的住宅用地改劃為綜合發展，並在地面出入口位置預留適當的空間設置入口廣場，以銜接啟德地下購物街地面出口。
九龍城街市重建計劃: 香港文匯網
局方同時表示，衙前圍道／賈炳達道計劃現正在規劃程序，城規會正就該發展計劃草圖收集公眾意見，市建局將向城規會作回應。 九龍城街市重建計劃 根據市建局的重建發展計劃，透過地積比轉移，未來「龍城」地面綠化空間佔地面積將增加37,000平方呎，比現時相關面積大增五成。 日後行人由啟德行人隧道，步行至相接連的地下廣場前往「龍城」不同地方，一出地面便可看到大片的綠化休憩空間。 原本DURF報告建議，將衙前圍道／賈炳達道重建面積劃得較大，透過較大範圍的單一佈局設計，將建築物集中騰出空地，構成「門戶廣場」。 現時新發展計劃運用地積比轉移，將土地重整規劃由「二維」變成「三維」，減少位於衙前圍道／沙浦道的住宅用地改劃為綜合發展的重建面積，降低擬建的商業建築物高度，該位置未用盡的地積比，會轉移至衙前塱道、南角道和龍崗道主地盤位置，以善用土地發展潛力，達致地盡其用。 韋志成坦言，九龍區重建範圍內的樓宇，逾半樓齡已超過50年，存在極大挑戰，市建局正在探討多個不同解決方案，包括將規模較細、重建潛力有限的失修樓宇，轉移地積比至區內具高密度發展潛力的重建地盤，送出地積比的地盤在重建後，可改劃為休憩空間或社區設施。
市區重建將利東街變成地產項目及商場，昔日舊商戶只有兩間重返位於地牢的商場經營，較以往利東街成行成市的盛世，不可同日而語。 這條特色街道消失後，轉身成一個賺錢地產住宅項目囍匯，而步行街內商店變成高檔餐飲及名店，非大眾可消費平民食店，亦非售賣一般市民需要產品。 立法會議員兼九龍城區議員楊永傑在計劃公佈後見記者，稱對計劃非常不滿，提到市建局新聞稿稱得到九龍城區議會初步支持。 九龍城街市重建計劃2025 他表示，區議會對搬遷街市後的原址的使用方式有意見，如若知道現今方案的細節，區議會未必會支持，批評市建局此舉「打劫咗」賈炳達道的一塊土地。 市區重建局（市建局）已根據《市區重建局條例》第25條的規定，呈交該項目的發展計劃草圖，包括第一階段及第二階段社會影響評估報告予城市規劃委員會（城規會）考慮。
九龍城街市重建計劃: 改變商場設計 配合「基地」營運需要
我們還會多行一步，為區內未能滿足現今需要的公園、休憩空間以至行人路等設施，進行街道美化、公園翻新等活化工程，打破樓宇復修只限於翻新和改造私人樓宇的規限，全面改善整個地區的面貌。 他提到，可考慮將規模較細、重建潛力有限的失修樓宇，列作地積比「送出地盤」，將其準許的發展樓面，轉移至區內具高密度發展潛力的重建地盤，釋放土地的發展潛力。 地積比轉移後，重建後可以改劃為休憩空間或社區設施，滿足地區的需要；而「接收地積比」的地盤則可以作較高密度的重建，增加房屋供應，同時利用地下空間，興建公眾停車場等設施，增加泊車位解決違例泊車所引致路面擠塞的問題。 同樣為九龍城市區更新地區諮詢平臺成員、現任九龍城區議會主席的何顯明亦認為，「五街」對出位置發展成優美海濱，可增加區內休憩空間，改善現有殘舊市容、讓居民享受臨海環境，海濱日後有望將土瓜灣及啟德新區連貫，整體對城市及社區規劃有很大的幫助。 九龍城街市重建計劃2025 他續指，市建局提出的更新計劃建議，符合DURF期望，而街坊對有關規劃建議，普遍表示非常支持，反應相當正面。 市建局將地區居民和持份者多年來希望透過舊區更新改善交通、地區設施和居住環境等訴求，深化為多項小區規劃願景，包括：（一）建立該區成為對接啟德發展區的門戶，提升新舊區的連接；（二）改善街道環境和提升街道活力；及（三）保留店舖林立的街道氛圍，強化「小街飲食文化區」的地區形象，以締造宜居易行、具特色和活力的社區。
為此，市建局於今年初進行深水埗地區規劃研究的基線研究，並從規劃層面探討如何彰顯區內原有的時裝業以及其他地區特色和文化，並將合適的方案融合於更新發展的概念藍圖內。 市建局在2013年啟動深水埗通州街重建項目，根據政府當時批准的規劃大綱，項目內的五層基座可用作零售、餐飲和服務等的商業用途。 然而，為了配合政府將這項目的商業部分用作「基地」用途，市建局隨即研究修訂發展項目的基座設計以滿足「基地」的營運需要。
九龍城街市重建計劃: 項目發展資料
負責營運「基地」的香港設計中心總監（策略發展）林偉強感謝市建局團隊所付出的努力，認為市建局在建築設計方面，顧及到「基地」未來的營運需要，提供具彈性的靈活空間舉辦各式各樣的活動。 他特別欣賞「基地」的主樓梯和高樓底的設計，方便設計師在籌備展覽或時裝秀時，設置各種不同大小的裝置，以創造特色的光影效果，為觀眾帶來嶄新和多元的體驗；而更重要的，是為設計和時裝業度身訂造了一個專屬的展覽、活動和培訓場地。 經過5年的規劃、設計和建造，重建項目在今年年中落成，「基地」亦已在上月交付予負責營運的香港設計中心，用作培育青年設計師、時裝設計師和初創企業，同時將「基地」發展成旅遊景點，帶動深水埗區的旅遊發展，為地區經濟帶來新動力。 世邦魏理仕香港資本市場副董事黃鴻洸表示，強拍條例修訂草案早於2021年前特首林鄭月娥在位時開始推動，市場一直引頸以待有關草案在本年底提交立法會審議，適逢特首於最新的施政報告中再一次對降低強拍申請門檻上有所着墨，銳意加快市區重建的步伐。 最新政府消息指，發展局今年將提出修訂法例草案，建議進一步降低強拍門檻，並適用於有迫切重建需要的舊區，包括︰灣仔、長沙灣、馬頭角、荃灣、油麻地、旺角、西營盤及上環，共涉及分區計劃大綱圖內7區。 物業位處九龍塘及九龍城交界，周邊項目主要為中密度豪宅發展項目，例如賢文禮士、The Grampian、雋睿及陶源等。
九龍城街市重建計劃: 九龍城變天｜舊區特色成「消失了利東街」翻版？
該項目旨在透過重建以重整及重新規劃發展計劃內的土地，及結合其他市區更新的手法，為社區帶來更廣泛的規劃裨益。 在此情況下，市建局以「規劃主導」的市區更新模式，應用「融合策略」，整體檢視該區的土地資源和用途佈局，並作整全的規劃；亦利用新規劃工具，包括轉移地積比，善用土地資源，克服規劃上的挑戰。 九龍城街市重建計劃 顧問向團隊匯報，有持份者認為，深水埗的製衣和時裝產業歷史悠久，區內已有多條與服裝和設計有關的特色街道，以及毗鄰「基地」的深水埗布藝市場，相信「基地」可與區內其他等特色景點發揮協同效應，吸引更多市民和旅客到訪深水埗，促進地區經濟。
九龍城街市重建計劃: 相關文章
九龍城佔據九龍半島的東半邊，既具舊城面貌，綠樹繁茂，亦毗鄰全新規劃的啟德新區，新舊交融，是繁華與人情味的融匯。 市建局總經理（收購及遷置）鍾建強在簡報會上表示，若 九龍城街市重建計劃2025 KC-017計劃最終獲得行政長官及行政會議的批准，市建局會根據屆時的政策，展開物業收購工作和補償／安置符合資格的租客。
九龍城街市重建計劃: 規劃主導結合轉移地積比新規劃工具 創造開揚景觀
設計中心亦會在博物館內展示本地設計師的傑出作品，以及定期舉辦不同主題的展覽，涵蓋普及文化、時裝、珠寶和玩具等不同的設計領域，吸引人流。 市區重建局行政總監韋志成及後發表網誌補充，透露已預留逾150億元，在未來十年推行九龍城重建項目；推算收購項目內1,000個住宅及100間地盤，開支涉及100億元。 九龍城街市重建計劃 項目總計牽涉3.7公頃土地範圍內123個街號的樓宇，預計受影響業權及住戶數量分別約為1,007個與820夥。 九龍城街市重建計劃 今次市建局最新發布總佔地3.7公頃的「衙前圍道/賈炳達道」發展計劃，為2007年觀塘市中心重建項目後，近15年以來面積最大的新發展計劃。 九龍城街市重建計劃 南角道73號唐樓業主林太稱，目前寓所由4個單位打通，分佈上下兩層，成為3,000呎雙層「豪宅」，料日後可獲巨額賠償。
九龍城街市重建計劃: 九龍城重建｜市建局啟動計劃 舊區變高樓建4350夥 市政大樓重置
有關地區研究範圍從東面沙浦道一帶，涵蓋至西面聯合道的土地，面積約18公頃、涉及500多幢的樓宇和政府設施，當中超過一半的樓宇的樓齡超過50年。 然而，研究初步發現，龍城區的市區更新工作，在舊樓重建、政府設施重置和地區活化三個範疇所面對的挑戰，相較兼善裏的情況，難度恐怕有過之無不及。 市建局團隊上月曾經到九龍城區議會，與議員分享市區更新研究的初步結果，當時多位區議員提出，可重整毗鄰九龍城市政大廈的賈炳達道公園的休憩及康樂設施，一方面提升設施的標準，亦可騰出土地，以一地多用的模式興建新的政府設施綜合大樓，用作搬遷區內的老舊社區設施。 九龍城街市重建計劃2025 KC-017計劃將重新規劃三個地盤的土地用途，其中北面地盤內的賈炳達道公園部份土地，將配合政府易地重置九龍城街市及毗鄰社區設施，改劃作社區設施用途，以「一地多用」的模式，興建一棟新政府綜合大樓。 易地重置新政府綜合大樓的計劃初步已得到九龍城區議會的支持，該計劃可讓現時主地盤內的社區設施所提供的公共服務，日後無縫過渡至新大樓，減低相關社區設施因重建而對居民造成的不便。 隨著通州街需求主導重建項目落成，市建局早年以這「項目主導」模式，在深水埗推行的4個需求主導重建項目已經全部完成。
九龍城街市重建計劃: 舊區大變身 九龍城的重建機遇
針對舊樓重建限制，我們將探討應用轉移地積比的概念，將規模較細、重建潛力有限的失修樓宇，列作地積比「送出地盤」的可行性，將其準許的發展樓面，轉移至區內具高密度發展潛力的重建地盤（接收地盤），釋放土地的發展潛力。 地積比轉移後，位於「送出地盤」的樓宇，在重建後可以改劃為休憩空間或社區設施，滿足地區的需要；「接收地盤」則可以作較高密度的重建，增加房屋供應，同時利用地下空間，興建公眾停車場等設施，增加地區泊車位的供應，解決違例泊車所引致路面擠塞的問題。 （二） 重置社區設施難度大
九龍城街市重建計劃: 香港國際場地盃｜沈金康點名李思穎接棒 加強對抗爭亞運獎牌
局方指項目可令該區成為對接啟德發展區的門戶、改善街道環境，以及保留店舖林立的街道氛圍，強化「小街飲食文化區」的地區形象。 然而，黃澤恩認為，無論規劃設計得如何完美，未能吸引區內特色老舖在完成重建後回遷，便難以營造主題街道，延續文化。 市建局以往在處理地區特色店舖遷置和提供回遷安排的工作上，已累積不了經驗，他認為若市建局將來能兼任「小街飲食文化區」商舖的管理角色，店舖只租不賣，作為業主，便可以確保街道主題的落實，以租務優惠吸引切合主題的商戶租用，保留地區原有的老店，令更新後的面貌真正承載地區特色。 要達到DURF報告建議作為「門戶」需要的寬闊開揚效果，市建局結合規劃重建和活化工作，將衙前圍道位置重建成低樓層商業建築，配合將旁邊的打鼓嶺道休憩花園活化，與啟德道／沙浦道項目擬重建的地下廣場融合成一體化的地面休憩空間，塑造成景觀開揚的「門戶廣場」，以加強「門戶」對接啟德發展區的空間感。 九龍城區議員吳寶強回覆大公報查詢時表示，歡迎有關重建計劃，但市建局在重建過渡期間應有替代方案，將影響減至最低，若將九龍城市政大廈搬遷至賈炳達道公園附近，必須有同等面積的綠化地帶以作交換。 韋志成又透露，團隊正研究重置現有區內的康樂設施，易地重置九龍城市政大廈，初步估計重建後，可提供的社區設施樓面是現時的三倍以上，並考慮善用地下空間，為街市販商提供上落貨、貨物存放以及泊車位等。
九龍城街市重建計劃: 黃澤恩：「規劃主導」模式切實處理市區老化問題
民建聯主席李慧瓊對於項目「表示歡迎」，指綜合大樓能一地多用，亦有助增加區內車位。 她要求街市做到「無縫交接」，並促壓縮重建時間，立法會議員鄭泳舜則望市建局讓特色商舖繼續經營。 九龍城街市重建計劃 黃澤恩稱，市建局的整體規劃設計可以達至無縫交接，對居民及商販的影響大大減低，解決了暫停街市和其他公共設施運作的難題，也節省了興建臨時街市的開支，是一個相當不錯的解決方法。
根據城規指引容許之最高地積比率為5倍，物業重建後最大總樓面面積達51,850平方呎，重建後為中密度豪宅項目後，預期高層單位可享獅子山及九龍仔公園綠悠景緻。 針對今次發展計劃，市建局總監區俊豪則稱，項目將會盡力「保留小區街舖林立的街道氛圍」，並且製造一個環境孕育出「小街飲食文化區」。 住宅樓面面積約217.88萬平方呎，平均實用面積約400平方呎，共4,350夥單位。
回看《九龍城市區更新計劃》所提出的願景正在逐步實踐，時任市區更新地區諮詢平臺主席黃澤恩接受訪問時說，市建局以「規劃主導」的模式推展九龍城區的市區更新工作，正好針對該區困擾多年的樓宇和地區設施雙老化問題，提出了可行的應對方案。 屬於賈炳達道公園範圍的北面地盤則會配合政府易地重置九龍城街市及毗鄰社區設施，改劃作社區設施用途，以「一地多用」的模式，興建一棟新政府綜合大樓。 大公文匯全媒體報道：市建局前日（27日）宣佈啟動九龍城「龍城」區衙前圍道/賈炳達道重建項目，地盤佔地約39.9萬平方呎，重建後可提供4350個實用面積約400平方呎的中小型單位，預計2036至2037年落成。 市建局行政總監韋志成今日（29日）在網誌中表示，因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目，市建局將預留超過150億元，在未來10年推行這項計劃。 市建局前日（27日）宣佈啟動九龍城「龍城」區衙前圍道/賈炳達道重建項目，地盤佔地約39.9萬平方呎，重建後可提供4350個實用面積約400平方呎的中小型單位，預計2036至2037年落成。
為此，團隊在維持項目基座結構安全的前提下，研究盡量減少結構柱和樑的數量、擴闊柱與柱之間的距離，以提升場地的空間感。 項目顧問曾就不同的基座設計方案製作三維數碼模型，以模擬「基地」最佳空間佈局的方案，並與香港設計中心一同商討；同時，亦應用開放式、無間隔的設計，提升舉辦大型展覽活動的可行性和靈活度。 市建局九龍城盛德街/馬頭湧道發展項目中午截標，市場估值介乎23.8億至31.1億元，每呎樓面地價約5740至7500元。 市傳項目賣樓收益若達到82.5億元，中標財團向市建局分紅比例40%，換言之平均呎價約19880元就會觸發分紅機制。
九龍城街市重建計劃: 市建局推出第三輪「樓宇更新大行動2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」
這些項目雖然改善了住戶的居住環境，亦提供更多的住宅單位和商業設施，然而，以「項目主導」推展的重建項目，未能為地區帶來更大的規劃裨益。 因此，市建局未來將貫徹「規劃主導、地區為本」的市區更新策略，推動更大範圍的規劃研究，為舊區更新尋找規劃機遇，創造更大的規劃和社會效益。 九龍城街市重建計劃 至於未有即時復修需要、樓齡不超過30年的「年青」樓宇，市建局將向這類樓宇重點推廣進行預防性維修的各項措施，例如協助他們為其樓宇度身訂造一套合適的維修保養計劃，詳細列出大廈未來5至10年有需要進行的檢查及維修工程項目、所涉及的工程費用估算等，提升大廈保養的工作效率。
過去20年有多個私人重建項目落成，多為單幢式重建，欠缺整全完善的規劃，部份因為地盤太細，重建後無須提供供住客使用的上落客區和泊車設施，間接導致區內違例泊車問題愈益嚴重，造成交通擠塞。 這些單幢式樓宇重建完成後，攙雜在新建樓宇之間的舊樓地盤變得更為零星而分散，可作重建的規模變得更細且乏誘因。 對市建局來說，相對兼善裏地盤較大而完整，若要重整龍城舊區的土地以釋放土地潛力及增加規劃裨益，難度將更大。 市建局書面回覆指，目前的重建計劃已參考DURF建議的市區更新框架，將以融合重建、復修、保育和活化的「融合策略」，回應地區居民和持份者多年來希望透過市區更新改善交通、社區設施和居住環境的訴求。
