市區重建局（市建局）今天（2021年3月5日）啟動土瓜灣道／榮光街發展計劃（KC-016項目）並展開法定規劃程序。 市建局自2016年開始以小區為本的市區更新模式，重新規劃及重整小區範圍，在整體規劃下推行七個重建項目，逐步提升小區的連接性、暢達性及步行環境；KC-016項目將令小區的規劃發展更完善，提升行人和道路網絡，加強小區內外的暢達性，為地區帶來更大的規劃裨益。 土瓜灣十三街重建2025 韋志成今早於港臺節目《千禧年代》表示，現時市建局的流動資金約260億元，土瓜灣「五街」和「十三街」的收購成本達400億元，超出其流動資金。 他表示，以舊樓破損情況而言，九龍城重建項目的九龍城街市附近一帶舊樓，破損嚴重過「五街」，而「五街」又差過「十三街」。 黃國表示，「十三街」有不少三無大廈，樓齡高達五六十年，「鹹水樓」令樓宇狀態更差，衞生環境之惡劣，難以用筆墨形容。 過往有不少街坊提到，父母等到過身都等不到重建，自己現時亦已頭髮斑白，不知何時才能償願，故他在會上再次促請市建局積極推動落實「十三街」重建，協助居民早日改善生活環境。
本土研究社成員陳劍青指，「預先批地」模式下住戶形同「釘子戶」，「周圍拆緊起緊，會好唔安心，效果似逼遷，造成威嚇作用」， 土瓜灣十三街重建 擔心會激化居民更加不願意遷走，今人反感，可能本末倒置。
土瓜灣十三街重建: 物業編號: A0016 (代理提供)
近年，由於十三街樓宇連年失修，居民促請政府盡快成立業主立案法團，以解決維修問題，但未能成功[5]。 Frederick在英國回港後曾居住在土瓜灣十三街，當區獨特的文化及風土人情令他印象深刻，因此其畢業論文以十三街為題材，研究如何以自我衍生的建築理論，在重建過程中既保留原來的面貌，又能平衡發展。 Frederick表示，期望重建十三街時可保留當區的人情味和風土面貌，因此在是次設計中有不少新元素，例如在天台加建平臺或公共區域。 程式透過定位功能，結合衛生署的確診或疑似2019 冠狀病毒個案的大廈名單資料庫，提示職員避免進入有社區傳播風險的建築物；程式亦加入掃描政府「安心出行」場地二維碼的功能，進一步加強防疫功能，保障調查員和居民的健康。 根據資料，土瓜灣「十三街」（包括木廠街、龍圖街、鳳儀街、鹿鳴街、麟祥街、鷹揚街、鵬程街、鴻運街、蟬聯街、燕安街、駿發街、鶴齡街及九龍城道）及「五街」（包括馬頭角道、明倫街、忠信街、興賢街及興仁街）均為樓齡50至60年的舊樓，樓宇連年失修，而重建問題，多年來皆存在爭議。
- 市建局自2016年開始以小區為本的市區更新模式，重新規劃及重整小區範圍，在整體規劃下推行七個重建項目，逐步提升小區的連接性、暢達性及步行環境；KC-016項目將令小區的規劃發展更完善，提升行人和道路網絡，加強小區內外的暢達性，為地區帶來更大的規劃裨益。
- 在海濱發展方面，甯漢豪形容九龍海濱正踏入「豐收期」，因為維港兩岸的海濱長廊會由目前的25公里持續增加至34公里，而在增加的9公里之中，7公里在九龍區，不少位於九龍城及土瓜灣。
- 駿發街（英語：Tsun Fat Street）乃街區11條直街系列自西向東的第10條，為一南行街道。
- 本土研究社成員陳劍青指，「預先批地」模式下住戶形同「釘子戶」，「周圍拆緊起緊，會好唔安心，效果似逼遷，造成威嚇作用」， 擔心會激化居民更加不願意遷走，今人反感，可能本末倒置。
- 1873年，土瓜灣與紅磡、鶴園創立紅磡三約，在今日差舘裏附近合資興建觀音廟，並於1902年成立「紅磡三約公所」。
- 根據資料，土瓜灣「十三街」（包括木廠街、龍圖街、鳳儀街、鹿鳴街、麟祥街、鷹揚街、鵬程街、鴻運街、蟬聯街、燕安街、駿發街、鶴齡街及九龍城道）及「五街」（包括馬頭角道、明倫街、忠信街、興賢街及興仁街）均為樓齡50至60年的舊樓，樓宇連年失修，而重建問題，多年來皆存在爭議。
- Frederick在英國回港後曾居住在土瓜灣十三街，當區獨特的文化及風土人情令他印象深刻，因此其畢業論文以十三街為題材，研究如何以自我衍生的建築理論，在重建過程中既保留原來的面貌，又能平衡發展。
截至2017年底，黃埔樓價累積升幅達24%，較整體市場的19%為高。 楊永傑又指，「五街」地段優質，鄰近郵輪碼頭及啟德體育園，屬海景地皮，相信是有利潤的住宅項目，希望項目可以推動「十三街」重建，他指「十三街」重建數目大，業權複雜，建議拆散收購，並考慮調低強拍門檻至七成。 至於在流動資金方面，市建局則透露最新的總流動資金達269.4億元 ，較上年度的96.2億元大增 ，預計重建項目所需的收購、收地、建築成本為62.8億元。
土瓜灣十三街重建: 馬頭角道
兩團體亦建議政府應提精簡重建發展程序，提高重建密度，增地積比添誘因，增加居住人口，提高財務可行性，可成立跨部門項目小組專責做好重建事宜。 在此之前，市建局在2012及2013年，分別於中西區和長沙灣區，啟動工業樓宇重建項目（先導計劃）。 究其原因，包括工廈內一定比例的物業由數名業主擁有，部份更是由發展商持有，相對於出售物業予市建局，他們希望保留物業自用或自行重建。 此外，因應政府擬擴闊現時土瓜灣道、由目前的四線行車提升至六線行車的規劃意向，兩個項目在重建後，面向土瓜灣道的建築物將會後移，以提供足夠的地面空間配合相關擴建行車線的工程，促進與啟德發展區的交通連接。 在駁通海濱的同時，市建局將透過優化樓宇佈局和設計，在擬建住宅及商業基座之間的地面，提供一個不少於25米闊的多元化海濱廣場，讓市民可從土瓜灣道步行直達海濱長廊，加強與九龍城舊區一帶的連接和暢達性。 土瓜灣十三街重建 土瓜灣十三街重建2025 此外，海濱長廊及廣場將提供臨街的餐飲零售，提升活力，為市民提供舒適的臨海休閒空間和體驗。
自1998年啟德機場關閉後，有不少新私人屋苑在土瓜灣落成，也有不少工業租戶陸續遷往九龍東之新蒲崗、九龍灣、觀塘和油塘等。 不過近年不停重建下，不少老街坊被迫搬走，老店亦難敵昂貴租而結業。 土瓜灣十三街重建2025 隨著土瓜灣的發展及港鐵土瓜灣站落成，土瓜灣之名氣蓋過周邊的少用地名，因此政府及媒體經常將附近之馬頭圍、馬頭湧、馬頭角、靠背壟甚至老龍坑歸入廣義之土瓜灣。 土瓜灣（英語：To 土瓜灣十三街重建2025 Kwa Wan），古稱土家灣[1]，是位於香港九龍半島東南部的一個海灣。
土瓜灣十三街重建: 建築學學生設計 十三街重建構想圖
麟祥街（英語：Lun Cheung Street）乃街區11條直街系列自西向東的第4條，為一北行街道。 街兩旁的建築能直接通往隔鄰的鹿鳴街和鷹揚街，地下店鋪多見車房，常見私家車聚集停泊於此。 鹿鳴街（英語：Luk Ming Street）乃街區11條直街系列自西向東的第3條，為一南行街道。
- 因涉及修訂該區的規劃大綱圖，市建局會於2022年10月10日或之前，向城市規劃委員會（城規會）提交兩份發展計劃草圖，有關資料將由城規會安排供公眾查閱，詳情載於政府憲報的公告內。
- 而第二階段的社會影響評估報告亦擬於2021年4月21日或之前提交城規會。
- 項目啟動後，市建局將在網上視頻平臺以互動形式舉行視像簡報會，講解規劃審批程序，及現行的物業收購和補償安排，並解答提問；市建局會視乎疫情，適時安排實體簡報會，向未能參與網上簡報會的居民講解相關內容。
- 直至舊機場1998年搬遷，該區才陸續出現更高層大廈，地區價值亦逐漸露出光芒。
- 上述資料亦會在城規會安排的日子同時刊載於市建局網頁（）、存放於市建局總辦事處及市建局九龍城地區辦事處，供公眾查閱，直至城規會審批有關發展計劃圖。
而第二階段的社會影響評估報告亦擬於2021年4月21日或之前提交城規會。 有關資料將由城規會安排的日期起，存放於指定的規劃資料查詢處，供公眾查閱。 上述資料亦會在城規會安排的日子同時刊載於市建局網頁（）、存放於市建局總辦事處及市建局九龍城地區辦事處，供公眾查閱，直至城規會審批有關發展計劃圖。 如城規會經考慮後根據《城市規劃條例》認為發展計劃圖的草圖適宜公佈，城規會將展示予公眾查閱，為期兩個月。 發展計劃圖的草圖連同所有申述須經由城規會呈交行政長官會同行政會議覈準。 至於議員關注的九龍城「十三街」及「五街」重建，發展局指其包涵在更新計劃內。
土瓜灣十三街重建: 土瓜灣「五街」和「十三街」重建已展開重整規劃
第一是借貸，市建局目前資產總值約540億元，每1元可借8至9毫，即大約可借400億元，並可透過發債、組織銀團貸款，增加現金流。 土瓜灣十三街重建 第二個方法是善用油旺重建計劃中的規劃工具，令回報增加；第三是將項目附近未用盡地積比的政府土地或老舊設施，納入重建範圍，由於毋須收購，免卻成本，又可增加回報；第四則是運用規劃儲備及項目儲備。 該兩個土瓜灣區啟動的重建項目分別是明倫街／馬頭角道發展計劃（KC-018），及土瓜灣道／馬頭角道發展計劃（KC-019）。
土瓜灣十三街重建: 工聯促速重建「十三街」安民心
工聯會社區幹事鄧巧彤和胡銘泰亦就少數族裔和青少年在九龍城區的未來發展分享構思，希望為九龍城區的未來提供新的思考方向。 土瓜灣十三街重建 土瓜灣十三街重建 他說，十三街的車房和零件店舖，養活千多人，即使大多數支持重建，當局仍需尊重沉默人士的想法和需要，如少數族裔、新移民及那些未有公開發聲的車房老闆，故當局稍後再會主動聯絡他們瞭解搬遷意向。 黃指第一階段公眾諮詢仍有書面意見及千多張問卷待分析，現未作最後總結。 黃澤恩表示，該會明年將向政府提交方案，料十三街及環字五街會在優先重建名單內，但不會為政府排列重建的先後次序。 另外，亦有意見認為紅磡溫思勞街/機利士南路一帶的殯儀業，應該重建而非復修和活化。 市民覺得區內的殯儀業影響社區，長遠應將殯儀館搬離，短期就改善他們的經營方式，並安排化寶爐遠離民居，減少滋擾。
土瓜灣十三街重建: 「十三街」業權較「五街」多且複雜
項目涉及約560個業權，估計重建範圍內居住了約830戶家庭及有約90間地舖。 土瓜灣十三街重建2025 土瓜灣十三街重建2025 市建局職員今天起在項目範圍內的樓宇進行凍結人口調查，以確定受影響居民的數目和了解樓宇的使用狀況。 KC-016項目將提供土地空間，興建一條橫跨土瓜灣道的行人天橋及連接至屯馬線土瓜灣港鐵站，加強小區對外的連接。
土瓜灣十三街重建: 香港文匯網
香港文匯報訊 土瓜灣「十三街」重建一直只聞樓梯響，居民的居住環境改善無期，而近期連場颱風暴雨更令居民擔驚受怕。 工聯會立法會議員黃國昨日與「十三街」居民代表一同約見市區重建局代表，反映居民對「十三街」重建的殷切期盼。 市建局強調，有將「十三街」重建「放在心上」，但由於屬於超大型項目，需要時間作全盤考慮。 黃國期望，市建局積極作為，與政府有關部門坦誠溝通，和居民做好協商，共同探討加速「十三街」重建的可行方案，避免舊樓可能發生嚴重意外，危及市民安全。 據瞭解，「十三街」的私人土地的現有地積比率，已接近現行規劃和法規所準許的發展密度，現時剩餘可準許興建的樓面面積，只佔總準許發展面積不足一成，而附近並沒有未發展的政府土地和老舊設施可整合，故重整及重新規劃時挑戰甚大。 香港文匯報訊（記者 土瓜灣十三街重建 顏倫樂）香港舊樓重建潛力大，向來不乏投資者「落釘」，期望等物業重建時獲得可觀利潤。
土瓜灣十三街重建: 重建非政府機構用地中介服務計劃
香港文匯報訊 九龍城團隊於本年初展開「九龍城未來發展規劃建議」系列工作，透過多元渠道收集居民需求和期望，經綜合專業人士意見後，就本區的海濱走廊規劃、交通網絡、重建項目、社區綠化及設施等提出共16項建議，並於昨日舉辦「九龍城未來社區規劃建議」社區交流會。 發展局局長甯漢豪在會上表示，九龍城區是老舊樓宇集中區，市建局先後開展14個重建計劃，合共提供1.5萬個住宅單位。 在重建土瓜灣「十三街」的問題上，她表示政府清楚聽到訴求，並會適時公佈重建計劃。
土瓜灣十三街重建: 土瓜灣十三街重建無期？ 市建局：收購須400億元 要先儲夠錢
此外，市區重建局又聯絡香港房屋協會及房屋委員會等協助安置十三街的天台住戶，希望促成十三街重建[16]。 2012年8月，九龍城市區更新地區諮詢平臺就市區重建的初步方案諮詢公眾後，所聘請的顧問公司在參考所收集得來的意見及社會影響評估的結果，以及與相關香港政府部門或者機構商量及討論後，調整了地區重建的初步方案。 木廠街（英語：Mok Cheong Street）為十三街街區北面外圍的主要道路，亦為馬頭角的主要街道，西起馬頭湧道，東接土瓜灣道，為一條雙線單程的街道。 街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落着一些傳統工業大廈。 （大公文匯全媒體記者 李斯哲）民建聯及工聯會今日（15日）公佈土瓜灣「十三街」及「五街」重建問卷調查結果。
土瓜灣十三街重建: 土瓜灣十三街重建料蝕60億 市建局指重建油旺需萬億 要私人參與
他認為，目前兩岸海濱長廊的發展並不平衡，而打造「全民海濱」的重點構思，是將九龍東西區的整條海濱連貫接通，目標令西九龍海濱長廊和觀塘海濱長廊互相串連，成為九龍區的特色地標。 政府覓地建屋，表明要加快市區重建，土瓜灣「十三街」優先重建聲音高漲，但十三街最棘手的問題，是如何安置200多間車房和零件支援店舖。 土瓜灣十三街重建2025 2016年6月，市建局宣佈在土瓜灣推出3個以小區重建發展概念的項目，涉及鴻福街、銀漢街、啟明街及榮光街合共97個街號。
土瓜灣十三街重建: 市區重建局 – URA
至於九龍城盛德街重建項目試行「預先批地」模式，他指可以減省程序，毋須清場才招標。 對備受關注的強拍門檻放寬，她表示，發展局會成立專責辦公室，為受影響的小業主提供包括法律支援及其他專業服務。 土瓜灣十三街重建 同時，市建局近期在九龍城區試行「聯廈聯管」計劃，聯繫多幢舊樓共用管理公司，以減低小業主的負擔。 項目啟動後，市建局將在網上視頻平臺以互動形式舉行視像簡報會，講解規劃審批程序，及現行的物業收購和補償安排，並解答提問；市建局會視乎疫情，適時安排實體簡報會，向未能參與網上簡報會的居民講解相關內容。 土瓜灣十三街重建 另一邊廂，仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，土瓜灣屬早期發展的舊區，新鐵路支綫將進一步釋放土瓜灣的重建潛力，增加吸引力。 據瞭解，土瓜灣區舊樓羣更曾爆發收購戰，像環字八街西側，市建局就曾經與財團爭持不下，最後由市建局完成收購，上月並已完成招標程序，仍待公佈花落誰家。
土瓜灣十三街重建: 土瓜灣蛻變 市區重建重鎮
由於區內多有夕陽行業，例如車房及少量殯儀業服務的店鋪，市區重建局曾經表示，整體重建十三街及鄰近的馬頭圍舊區有困難[10]。 加上11條直街街道狹窄，每條只有大約10米闊，故此需要重建物業騰出地方，以改善環境的要求亦遇到阻力[10]。 [5]十三街附近一帶的馬頭角街道，多見車房的存在，以及一系列工廠大廈。 這羣車房由於密度實在太高，故市區重建局仍需對重建十三街項目作更深入研究，並需予業主商討業權及賠償問題[8]。 KC-016項目已按照《市區重建局條例》，在今天出版的政府憲報內的市建局公告中宣佈啟動。 項目因涉及修訂該區的規劃大綱圖，市建局會於2021年3月8日或之前，向城市規劃委員會（城規會）提交KC-016發展計劃圖的草圖，當中包括第一階段社會影響評估報告。
土瓜灣十三街重建: 重建
市建局職員今天起在項目範圍內的樓宇進行凍結人口調查，以確定受影響居民及用戶的數目和了解樓宇的使用狀況。 鑑於社交距離措施仍在實施當中，市建局在是次項目進行的凍結人口調查前後將採取一系列加強防疫措施，包括在職員進入單位調查前，把有效的「電子針卡」及同日進行的快速抗原（RAT）測試的陰性檢測結果，儲存在其智能手機的市建局「健康碼4.0」流動應用程式內，向住戶及用戶展示。 他又強調要重建真善美村、馬頭圍邨，並重置民生配套、土瓜灣「十三街」重建發展、增設「牛棚（馬頭角道）歷史主題步行徑」。 土瓜灣十三街重建2025 至於優化社區設施，他建議增建升降機，建立無障礙通道的社區；優化宋王臺花園和宋王臺遊樂場的方案等。 土瓜灣十三街重建 土瓜灣十三街重建 民建聯九龍城區議員關浩洋在主題簡報環節分享了「九龍城未來社區規劃建議」中涉及海濱發展、環保綠化、交通配套發展的建議。
除個別樓宇狀況及環境等因素外，亦會考慮有關重建項目能否透過重整土地用途及重新規劃，為社區帶來更大的裨益。 基於市場敏感性和保密原則，局方只會在其啟動個別具體項目時，透過刊憲等方式對外公佈項目細節。 土瓜灣「十三街」為樓齡逾半世紀的舊樓，長年失修，坊間一直有要求市建局收購重建的呼聲。 土瓜灣十三街重建 市區重建局去年度錄得35億元虧損，是近10年來首次「見紅」，令外界關注當局是否有足夠儲備推展討論已久的「土瓜灣十三街」重建計劃。 市建局行政總監韋志成今日（18日）表示，早在近10年前已開始研究「土瓜灣十三街」重建，惟至今一直未有足夠儲備推展，估計現階段啟動十三街發展計劃，虧損會高達60億元，但未有交代何時會「儲夠錢」重建。 土瓜灣十三街重建 他續指，最新估算油麻地旺角重建計劃成本亦達一萬億元，惟市建局資產僅500億元，「用500億嚟做一萬億嘅工程量，我哋可以佔到幾多比例呢？」他強調，有必要為私人發展商增加誘因參與重建，才能擺脫現時舊區更新的困局。
加上大廈內充斥劏房單位，若要重建這兩個項目，局方預計將面對龐大的收購開支，以及居民和商戶遷置安排等挑戰，局方必須審慎研究開展有關項目的規劃，包括牽涉的資源、啟動項目的時間和規模、補償安置安排及規劃主導的市區更新模式。 市建局行政總監韋志成日前指重建土瓜灣「五街」和「十三街」的收購成本達400億元，市建局需要儲錢或借貸進行相關重建工作，未有交待任何實質時間表。 九龍城區議會今日（14日）討論相關議題，會上有議員指出上述兩地樓齡達60年，即使居民有心進行維修，惟每隔幾年仍會出現滲水或石屎剝落的情況，希望能盡快獲安排重建。 市建局表明就「五街」和「十三街」的樓宇現況過往已為業主提供各項樓宇復修支援服務及資助，改善樓宇的狀況和設施，未能提供何時落實舊樓收購的日期。
土瓜灣行政上屬於九龍城區的五個分區之一（即紅磡、土瓜灣、九龍城及九龍塘、何文田和啟德）。 土瓜灣十三街重建2025 [2] 土瓜灣之大致位置為紅磡以北，何文田以東，九龍城以南，啟德以西。 調查中，受訪者指出大廈走廊和天井衞生環境惡劣，垃圾長期堆積，甚至有人隨處大小便，傳出惡臭。
至於深水埗一帶，則一直困擾於區內劏房問題嚴重，增加市場收購難度。 去年底市建局公佈收購兼善裏/福華街項目，經人口凍結調查後發現項目範圍內相關舊樓被劏成逾1,200間劏房，更疑有「一劏十」情況，所涉業權眾多，收購成本高昂，日後收購門檻下降，收購一方「談判」籌碼上升，對於收購這類劏房較多的舊樓項目亦會更為有利。 甯漢豪在交流會上發言表示，九龍城區一直是市區重建的重點，近年更採用規劃主導、地區為本的方式，對舊區土地作更大範圍、更高效益的規劃重整。 向政府獻計的九龍城市區更新地區諮詢平臺，其主席黃澤恩總結公眾諮詢的初步意見指，用多層式維修車房大廈來安置那200多間車房及支援店舖，應是暫時最可行的方向。 土瓜灣主要以住宅區及輕工業區為主，另外附近沿漆鹹道北至馬頭圍道一帶亦聚集了不少傢具商舖和室內設計公司。 商舖主要集中在土瓜灣道，工廠大廈和住宅式工場則於九龍城道與馬頭圍道，後因工業轉營，工廠慢慢搬遷，部份工廠大廈演變成現在內地旅行團購物的地方。
另外，KC-016項目會進一步優化市建局建議將環安街延伸至銀漢街的道路設計。 土瓜灣身處紅磡與九龍城之間，過去未有鐵路貫通前，主要靠巴士作為主要公共交通工具。 由於屬早期發展的舊區，該區主要由上世紀中期的住宅及輕工業樓宇等所組成，又因為與九龍城一樣受舊機場高限影響，舊樓一般樓高10層或以下，最高亦不超過16層。 直至舊機場1998年搬遷，該區才陸續出現更高層大廈，地區價值亦逐漸露出光芒。 韋志成續說，按項目收購成本而言，預料「五街」和「十三街」重建，較佐敦「八文樓」便宜，後者料涉約500億元。 土瓜灣兩個項目，將較佐敦「八文樓」更早開展重建，目前已展開重整規劃，形容「唔會太長時間」。
發展局局長甯漢豪則表示，油旺重建已有規劃，形容「八文樓」是重要重建地段，但強調重建要配合周邊地區規劃，政府將會從規劃、執法「雙管齊下」處理老舊樓宇，屋宇署將會檢視執法策略，包括加強巡查舊樓，敦促業主盡快進行大維修。 他首先肯定「聯廈聯管」試驗計劃的成效，希望當局擴大計劃，以攤分管理成本方式，讓「三無大廈」業主能在支付較相宜的管理費下，提升大廈樓宇設施保養。 2013年6月，市區重建局為瞭解決十三街逾200家車房成為重建最大阻力的問題，擬定於鄰近地區物色一幢工廠大廈，及將整幢大廈改裝成為汽車維修中心，及將全數受到影響的車房遷入經營，以避免車房結業而影響近千人的生計。
