柬埔寨房地產因為沒有特殊的法規限制、金流限制、購屋限制、從業人員限制或者政策限制，導致想要從事海外房地產銷售的業者，都會選擇上手難度幾乎為零的柬埔寨進行。 建議至少再觀望個10-20年看看，尤其是曼谷有1400萬人口，金邊目前大約才200萬多而已。 人口密集度落差極大，金邊人還不會像曼谷、胡志明市、雅加達會發生住在稍微郊區一點的區域，卻得塞車兩時才能進入市區上班的可怕狀況。 PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的臺幣售價行情約 萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約 萬臺幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。
- 無庸置疑的，柬埔寨是目前東協十國當中，GDP成長最快速的國家之一，不過成長率這麼高也是因為柬埔寨的GDP規模相當小，才容易造就高%數的成長率。
- 如果村屋價值為 600 萬元以上，要借足成數，就必須為現樓，而非樓花。
- 在2013年前金邊市區幾乎沒有電梯大樓，同時大量外商不斷湧入的情況下，當年的金邊確實有造就租金投報率在10%左右的瘋狂榮景過。
- 若登記土地類型為農用地，必須向政府申請轉為商用地，纔可以建出售的住宅。
- 更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產喫到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。
- 數據自己會講說話，很難相信推銷員口中所講，買金邊樓等於投資10年前的深圳，想投資金邊房地產市場的朋友不妨再仔細想想。
在金邊僅有約6%的人口月收入達到3萬至6萬元的臺幣，等於有超過九成的金邊民眾月薪不到三萬塊錢；另外一項的數據則說明，只有不到1%的金邊人口所得有達到3萬至15萬臺幣。 大埔村屋買賣 這些非標準呎數的單位必須有獨立契，否則會影響村屋按揭的批覈。 大埔村屋買賣 大埔村屋買賣2025 準買家或代表律師應查看村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件，以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準，不會造成風險，按揭就不受影響。
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另外一點，在柬埔寨蓋房子的融資其實並不是那麼簡單，因此您才會聽到在金邊發生爛尾樓的狀況，這是因為這裡的建商普遍的規模都並不夠大。 大埔村屋買賣 大埔村屋買賣 以「交易安全」的角度來看，您的資金如果在沒有律師信託帳戶的保障下，直接把錢匯給那些沒有上市的東南亞不知名建商，這其實是相當沒有保障的「超高風險」投資。 在2013年前金邊市區幾乎沒有電梯大樓，同時大量外商不斷湧入的情況下，當年的金邊確實有造就租金投報率在10%左右的瘋狂榮景過。
當地已完工或施工中的基建項目，很多都是外國援助，其中中國的援助佔最大比例。 柬埔寨政府宣稱修建基建，部分原因可能是為了政績，又或者為了選舉而發放消息，選舉過後是否真的落實修建，要自行評估風險。 另外，不要因為認識某個所謂本地權貴或與權貴稱兄道弟的人，就覺得他們的「內幕」十拿九穩，而傻傻地接了火棒。 甲小姐知道後向發展商投訴，但是作為一個外地人而且已簽了合約，發展商根本不會認真處理，最後可能不了了之，唯有自認倒黴。 市區上車愈來愈難，反觀村屋空間大，間隔實用，環境清幽，售價亦較平民，吸引首置及投資人士青睞。
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這一點在臺灣最荒唐，這兩年許許多多奇奇怪怪的房地產小公司（還有很多聽都沒聽過的房仲品牌、物管公司品牌），竟然都開始宣稱自己是金邊房地產的專家了，甚至還有一些敢說自己有長期經營金邊市場。 可是瑞凡，這些業者幾乎都成立不到三年，而且又以臺北、臺中區域的柬埔寨仲介居多，然而時至今日2020年了，當初那些專家跟業者已經幾乎都消失了。 現時金邊市區的電梯公寓，一房售價約90至150萬港幣，這個價格已經可以在曼谷市中心外圍買到開放式公寓; 而金邊市區旁的別墅，每棟售價約30至50萬港幣，還要有好幾間房。 如果本文開頭所述，2014年海外房地產熱絡至今也進入第7個年頭了，臺灣的海外置產市場也開始慢慢成熟，許多不肖業者、劣質黑心產品、容易賠錢成為海外孤兒的城市，也都慢慢淡出了市場。 2020年想要投資東南亞房地產的您，應該要選擇品牌信譽始終良好、大量投資者都能夠獲利的城市和產品，這纔是最聰明的。
- 沒錯，但是這個「遲早」你覺得需要多久，三五年就有可能了嗎？
- 再加上現在金邊的「電梯大樓」因為實在太難銷售了，因此建商紛紛都把案源拿到海外進行銷售（臺灣佔最大宗），因此臺灣任何的房地產業者要拿到柬埔寨的物件也實在太容易了。
- 而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。
- 一些年代較久遠的村屋或會有業權、地權和路權複雜不清的問題，有的可能是集體擁有的「阿公地」、有的則是聯名擁有；有村屋可以不連地權，亦有村屋沒有路權，被私家路包圍。
- 另外，部分在金邊的住宅也開始陸續交屋了，這些住宅不但沒有達到當初宣稱的租金，甚至實際出租行情也接近腰斬的狀況，更別提晚上黑壓壓一片的空屋率了。
- 柬埔寨的土地使用性質可分為民用、商用、工業用和農用，並會登記在土地的「硬卡」上。
準買家想爭取較高估價，建議選擇地點、質素均較為流行的村屋，並拍攝村屋內外，清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等，供給銀行作參考之用。 大埔村屋買賣2025 村屋如有露臺、天台、天台屋、花園、停車位等建築，有機會是違契的改建或僭建。 大埔村屋買賣 大埔村屋買賣2025 假如屬實，銀行批按揭時會考慮買家還原單位的支出，有機會因此扣減貸款額。 如果村屋間隔曾經改動，而又沒有屋宇署的同意，銀行不一定會批覈按揭。 準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約，確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，並已於土地註冊處登記業權，銀行才會放心批覈按揭。
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會用這個話術來欺瞞客戶的仲介業者，如果不是不夠專業、就是很沒良心，曼谷居民改變居住習慣是經歷了很長一段時間與非常多的「因素」才造就目前的榮景，而這些「因素」在金邊不是沒有、就是遠遠比不上曼谷。 同事甲小姐因為貪平在柬埔寨買了一套公寓，購入前發展商表示是永久產權。 甲小姐按香港買樓思維判斷，以為既然有建築物業權，99年到期後土地使用權也能自動續期。
如果3年之後才發現租金根本沒有這種水準，您就只能降低租金，可能只有3-4%左右的行情；如果三年之後想要出售，很可能會發現自己當初的進場價格竟然被灌水，高出市場行情價格許多，讓你極難有回本的機會。 大埔村屋買賣 大埔村屋買賣 千萬不要忽視一個國家、一個城市的人均所得，因為人均所得與房地產制度將會是一個區域的房價天花板。 看看現在臺北市的高房價與低薪問題，相信您就能多少理解「薪水」的重要性了。
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確實，在臺灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的臺幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。 柬埔寨的土地使用性質可分為民用、商用、工業用和農用，並會登記在土地的「硬卡」上。 若登記土地類型為農用地，必須向政府申請轉為商用地，纔可以建出售的住宅。 買家此時就要考慮好是自己去申請改變用途，還是要求賣家負責。 眾所周知香港是石屎森林，在密密麻麻的摩天大樓裡，總有人希望逃離這一片密不透風的土地，購買村屋因此成為不少人的選擇。
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而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。 金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數臺灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數臺灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。 But，偏偏臺灣人就特別愛買這種產品，還會沾沾自己地告訴自己說：至少我三年已經賺了21%啦（你要他的利，他要你的本）。
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村屋可細分為舊屋地及新屋地，新屋地統稱丁屋，首 5 年內不可轉讓，其後須補地價纔可轉讓。 有轉讓限制的村屋，不可在市場上自由轉賣，所以銀行是不會批按揭的。 一些年代較久遠的村屋或會有業權、地權和路權複雜不清的問題，有的可能是集體擁有的「阿公地」、有的則是聯名擁有；有村屋可以不連地權，亦有村屋沒有路權，被私家路包圍。
大埔村屋買賣: ▮九、除了排屋供給過剩，「電梯大樓」供給過剩問題才更嚴重！
等到三年之後您和其他投資們才會發現，金邊的Condo不但沒有讓他先賺21%，很可能要出售的時候還會賠錢，同時也浪費了您3-5年的光陰，錯失許多的機會成本。 在臺灣，每個區域的買家或投資者都對於自己的商圈很熟悉，再搭上臺灣過去十幾年的房市榮景，基本上只要產品與價錢沒有問題就能夠成交，並且簡單就可獲利。 大埔村屋買賣 當時要買到會賠的房子才叫厲害，這就是房地產的趨勢讓人可以輕鬆獲利的地方。
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House730搵樓大本營網羅大埔村屋售盤，買家可根據售盤的面積、預算、地理位置進行篩選，每個大埔村屋售盤的資訊均列明於網頁上，心水樓盤一目瞭然。 打聽看看到底有多少人真的在金邊能把紅單順利轉售了（如果有金邊轉紅單高手，他現在鐵定發財了），再問問看最近這兩年，誰買金邊的房地產真的有8%以上的租金、20%左右的漲幅？ 投資房地產一定要記得一件事：「寧可買貴，千萬不能買到沒有需求的產品」，再便宜的東西如果沒有人願意接手，那就千萬別碰。 這是一個最大最不爭的警訊，如果一個區域的房地產都是靠外國人與投資客的買盤在炒作，而沒有足夠的剛性（自用）需求來支撐的話，這樣的市場就是在看：誰是最後一隻老鼠，這也就是知名的「最大笨蛋理論」。
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不少村屋正當性成疑，銀行批覈村屋按揭的要求有別於私樓，有意入手的準買家，必須注意村屋按揭成數上限，並要有心理準備在估價方面遇上以下 7大 難題，令可借成數一跌再跌。 大埔村屋買賣 PS：根據柬埔寨之前最大的物業管理公司《Vtrust》曾經做過的一次調查，2015年願意購買電梯大樓的金邊買家只佔了9%。 沒錯，但是這個「遲早」你覺得需要多久，三五年就有可能了嗎？ 答案絕對是否定的，甚至很多業者還會說金邊就是20年前的曼谷，但是，曼谷在20年前就已經有捷運系統了。 大埔村屋買賣 數據自己會講說話，很難相信推銷員口中所講，買金邊樓等於投資10年前的深圳，想投資金邊房地產市場的朋友不妨再仔細想想。
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房地產能否投資還是要看三個要件：人口需求大、供給數量少、經濟成長好，很遺憾的是目前金邊只有達到經濟成長好的這個標準，人口需求目前仍然是偏低。 但是臺灣這些半路出家的業者，只是拿到了建商的銷售物件而已，就開始依照建商提供的說詞，大肆吹捧金邊的房地產有多好（甚至到現在還有人敢說金邊的租金投報率有8%以上、還敢說每年增值15%以上）。 而許多民眾再搞不清楚狀況加上貪婪，保持著「賭一把」的心態就把資金丟進去了，所以才導致金邊不動產在臺灣有這麼驚人的成交量，同時有這麼驚人的「海外孤兒量」。 甚至在中國市場，他們對於金邊房地產的稱呼為「海外孤兒的孤兒院」。 再加上現在金邊的「電梯大樓」因為實在太難銷售了，因此建商紛紛都把案源拿到海外進行銷售（臺灣佔最大宗），因此臺灣任何的房地產業者要拿到柬埔寨的物件也實在太容易了。
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上述的幾次趨勢，都可以讓你賺到非常豐沛的利潤，只是目前種種跡象看起來，這些成長機會也許數十年之後才會在金邊出現。 隨著去中心化趨勢延續，置業地點已不再侷限於市區，市場不乏尋找村屋或丁屋盤源的準買家，即上千居搜尋村屋靚盤。 村屋的物業估價不似私樓簡單，當中牽涉許多難以釐清的因素，譬如周邊路權誰屬、附近一帶樓價是否貼近市價等。 大埔村屋買賣 再加上村屋交易較私樓疏落，銀行難以準確估價，取態就更加保守，故常出現村屋按揭估價不足的情況。
因為房地產的供給量是否過高，不是隻看供給的數量，還是要看更重要的關鍵：「需求量」。 只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。 更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產喫到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。 大埔村屋買賣2025 然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。 上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的臺灣房仲業者本身都是受害者之一。
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很多投資者都會拿「泰國曼谷」作為金邊未來房地產的標竿，認為金邊居民「遲早」也會跟曼谷居民一樣開始習慣住在電梯大樓內。 大埔村屋買賣 建議您看待金邊的房地產市場，絕對是「悲觀、悲觀、再悲觀」，畢竟這麼多數據都不約而同指向同一個結果，也有如此大量的民眾在柬埔寨(不包含金邊)的投資經驗非常地令人遺憾、失望，實在讓人很難樂觀進場投資。 這種產品最恐怖了，我也在非常非常多的地方提醒過投資者，因為開發商只要支付完3年的租金之後，剩下的後果就交由市場去決定、交由投資者自行承擔後果了（因為建商可沒有保證會買回去喔）。 我相信隨著城市型態的轉變，願意購買電梯大樓數據在未來一定會漸漸上升，但也看得出來，現今絕大多數金邊民眾還是會購買傳統的排屋住宅（就好比許多中南部居民的住屋習慣vs臺北的住屋習慣）的習慣，並不是短期內可以改變的。
