在質量方面，工程顧問及其團隊會在指定的質量控制點對單住進行檢查，以確保工程能避免出現不可逆轉的問題。 在工期方面，工程顧問會就裝修公司所制定的工程時間表提出意見及進行監察，以減少工程出現延誤的機會。 當業主開始放售物業後，有興趣的準買家會聯絡業主或代理，並要求視察物業。
由一四年一至三月，被告把兩張合共五百多萬元的支票，先存入自己的中信銀行戶口，又在五間銀行開立戶口，由中信戶口開出五張各一百萬元的支票，分開存入該五個戶口，再分別於櫃臺及櫃員機提走大部分款項。 暫時市場沒有百分百的方法可以杜絕物業騙案的方法，所以只可靠買家自己保持警惕、注意細節，以免墮入騙徒的圈套。 根據香港法例，以欺騙手段取得財產罪，一經定罪最高判囚10年；行使虛假文書罪一經定罪，最高更可判14年監禁。 警方調查顯示，有人涉嫌於暑假期間，以佣金制招攬青少年利用假學生證犯案「搵快錢」。 案中檢獲逾300張假學生證、約23萬元現金，以及總值逾25萬元的37套電子產品，包括平板電腦及耳機。
假業主賣樓: 提防假業主 警惕「影印契」免墮騙案【星之谷專欄－經濟一週】
近年，更多次出現假業主、假身份證等騙徒冒充業主欺騙買方訂金的騙案，因此物業交易安排以「訂金託管」，由律師查證業主身份和財務後才交付予業主，對買方來說較有保障。 商業罪案調查科去年11月接報後展開調查，發現案涉龐大詐騙團夥，當中有大律師、律師、財務公司及地產代理人員等，涉嫌以相同手法侵吞另外7個物業業權。 騙徒的主要手法是串通律師行及財務公司，派人假冒業主辦理樓契轉讓手續，再辦理貸款手續。
即使樓價急升, 各位準買家趕心急著入市, 文件亦需要做足楚妥當。 其實一般情況下, 我們簽署樓宇買賣文件也會到律師樓簽署。 而”外賣”形式就是在律師樓以外的地方(例如餐廳)辦理手續。
假業主賣樓: 財務粉飾的基本邏輯
這其中最常見的、也是容易被忽略的是帶強調事項段的無保留意見審計報告，儘管審計機構在審計報告中的用語一般比較緩和，我們也應對 “強調事項段” 給予高度關注。 對於保留意見、否定意見、無法表示意見的審計報告，我們應關注其中的 “導致保留意見的事項段”、“導致否定意見的事項段”、“導致無法表示意見的事項段”。 假業主賣樓2025 （2）公司出現新的資產項目或某些資產項目金額及其佔總資產的比例在某一年變化特別大，這種情況就應引起注意。 少提或推遲計提費用無非就是將當期費用推遲至將來某個期間進行記錄，具體包括將當期費用資本化；折舊或攤銷期限過長，導致當期少計折舊和攤銷；未計提或少計提資產減值準備；未計提或少計提壞帳準備等。
- 警方昨日表示，詐騙集團由去年5月至今年4月期間，盜取8個物業的業權。
- 在2016年, 有一名聲稱是業主, 利用假身份證在著名物業代理放售大圍名城一個3房單位。
- 暫時市場沒有百分百的方法可以杜絕物業騙案的方法，所以只可靠買家自己保持警惕、注意細節，以免墮入騙徒的圈套。
據瞭解，案件由市建局揭發其中一個交易有問題而引發警方調查。 2018年6月土瓜灣榮光街一幢舊樓納入市建局重建計劃，但一直未能聯絡其中一單位原業主，包括凍結人口調查、掛號郵件及登報等，惟一直無果。 市建局調查得悉該物業業主在1999年去世，但物業在去年8月轉售，至9月有新業主與市建局洽談收購事宜，惟因文件簽署與原業主於1959年樓宇買賣合約上的簽署有明顯不同，該局懷疑有人進行虛假交易並報警。 九龍城福佬村道一個唐四樓連天台單位，於前年初以六百萬元易手，但移居加拿大多年的老業主對賣樓一事懵然不知，直至其女兒迴流返港，途經舊居驚覺單位進行裝修才揭發事件，一宗精心策劃的冒充業主賣樓案亦隨之而曝光。 涉案騙徒向律師樓出示印有業主資料的假身份證，成功瞞天過海，讓律師替他們訂立遺囑及售樓授權書，最後將物業放售並將售樓得益「袋袋平安」。 假業主賣樓2025 警方調查後拘捕一名清潔男工，控以串謀詐騙及洗黑錢等共八項罪名，他否認控罪，案件昨在區域法院開審。
假業主賣樓: 買家怕買錯樓 7招避免假業主
產業由於其產業特殊性，財務報表的收入、利潤、壞帳準備等科目比較容易被虛構，例如，農業公司歷年來的財務造假高發率與其存在的一些特殊特點有關，如對生物物資的審計盤點難度大等，多數公司利用這些特點捏造利潤的空間很大。 如果公司的大客戶是公司的關聯方，或者公司的進貨或銷售價格明顯偏離市場水平，就存在較大的通過關聯交易粉飾財務數據的可能性。 雖然重大關聯方交易歷來是監管層覈查的重點，但仍有公司頻繁利用關聯交易進行利益輸送。 其中，當期費用資本化是常見的成本費用造假手段，即將當期應計入費用的金額計入當期長期資產（例如固定資產、在建工程、長期待攤費用等），然後在未來期限內攤銷以調整利潤，從而達到少計當年費用、虛增利潤的目的。 這種做法由於將本該計入經營活動現金流出的費用轉而計入了投資活動現金流出，所以還會導致公司的經營活動現金流淨額虛增。
不少業主都會遺忘住宅本身的銀行按揭，可能仍然處於罰息期，因而漏算這部分支出。 一般而言，銀行的按揭貸款期可能長達10年以上至30年，銀行為了保障自己的按揭利息收入，於是設定「罰息期」，如果按揭借貸人在罰息期期間，提早清還貸款，銀行就要收取手續費。 每間銀行收取的金額都不一樣，通常是1至3年的罰息期，並收取按揭金額的某個百分比。
假業主賣樓: 代理佣金應該何時支付？
新聞不時出現騙徒假裝業主的事件，其中一單較為經典的，是2016年有人偽造身份證，假冒業主「出售」大圍名城一個三房單位。 騙徒聲稱單位連租約不能睇樓，買家不虞有詐，以920萬元成交單位，簽約時又稱忘記帶身份證，以智能手機傳送副本代替，最後騙了290萬元訂金後失蹤。 假業主賣樓 因此，買家如果發覺有可疑之處，可要求賣方同時提供護照、回鄉證或物業稅單等做輔助證明。 如果發現主流媒體或調查機構公開對公司財務數據進行質疑，也是我們需要關注的財務粉飾預警訊號之一，許多財務造假案例最初都是被媒體曝光出來的。 一般情況下，公司主營業務收入成長的同時，應收帳款會隨之增加，這是正常現象；但是，如果出現主營業務收入成長率大幅小於應收帳款成長率的情形，公司可能存在操縱利潤行為，需加以重點覈查。
假業主賣樓: 身份證如何辨偽？
有一位準賣家覺得價錢適合, 假業主賣樓2025 於是便決定購入並簽署了臨時買賣合約。 假業主委託了中環一間律師樓去處理買賣程序, 並要求以”外賣”形式處理。 有位學員睇中了一個單位, 想付訂金時不知道訂金應該怎麼處理。
假業主賣樓: 地產代理佣金
一般情況下，公司 “換審” 的原因很多，如會計師事務所合併重組，業務團隊換所，上市公司本身發生重組、借殻，控股股東或實際控制人委派審計師，前任服務年限較長等。 債務重擔壓得她喘不過氣，徬徨無助之際，她認識了旺角一間律師樓的「葉師爺」，疑聽信對方說話，加入詐騙集團以圖謀取巨利。 其實，人心隔肚皮，就算是面對面，你都不知道對方在想什麼，何況對方是一個陌生人，所以千萬不要依靠自己的直覺，去決定對方與否信得過。 檳榔攤小姐看到謝男爬過來嚇死了，他只好躲進檳榔攤的桌下，但警方還是循著血跡，找到謝男，當時他渾身發抖，被警方抓到時直喊痛，最後被送往醫院救治，警方派員戒護半個月，昨天才向醫院請假，將他帶出來問筆錄。 假業主賣樓2025 據瞭解，原業主於2019年1月以1,526萬元連車位買入，持貨逾四年，是次轉手帳面蝕讓約431萬元，單位期內貶值約28%。
假業主賣樓: 香港文匯網
其中，涉案的土瓜灣榮光街72號一個單位，老業主生於1904年，他早於1999年逝世，卻在去年5月離奇「翻生」，偕同梁婦向一間財務公司借錢。 實情是集團安排一個人用偽造的身份證明文件佯裝成老業主，訛稱自己生於1934年，仍然在生，並與梁婦一同向「財仔」借錢。 同年，假冒老業主的人將單位出售予一名姓岑男子，未幾岑便安排代理人與市建局洽談收購事宜。 由於需要律師樓對物業業權給予「Good title」後，銀行按揭才肯放款。 律師樓會將影印契註入田土廳，聲明原樓契已遺失，認證業主手上的，是該律師樓認可的核證副本，從此樓契將以影印契為準，而非原裝樓契。
假業主賣樓: Grand YOHO – 物業資料
講回假業主事件, 當時在餐廳上假業主聲稱沒有帶身份證, 但剛巧在智能手機上有身份證副本可供 律師樓職員參閱。 職員不虞有詐, 核對了手機上身份證副本便繼續辦理文件。 其實律師樓一般情況下也很少接受以”外賣”形式簽署樓宇買賣文件, 這次情況實在少見。 此外，梁婦與丈夫原本聯名持有的窩打老道龍翔大廈單位，懷疑亦受到詐騙集團牽連。 該物業於去年8月23日，以180萬元的代價轉名給梁婦，並由「葉師爺」所屬的旺角律師樓律師負責處理，而轉名前後梁婦均有申請按揭。
假業主賣樓: About the Author: 按揭大師
「田土廳」是土地註冊處的前身，主要職責是為一切影響土地/物業的文件辦理註冊。 （3）公司資產中有大量過時、毀損及其他預計未來不能產生收益的資產。 對於預期不能產生未來收益的資產，如過時的存貨、已經毀損的固定資產等，按照會計準則需要立即進行處理並轉為費用，通常公司為了不對利潤產生衝擊，拒絶這樣做，就使資產中保留了很多這種資產，我們要對此抱有警惕。 與以上相反的一種情況是，有些公司淨利潤規模不大，甚至為虧損狀態，但是為了能夠誇大償債能力，不惜以增加流動負債為代價，擴大應付帳款或其他應付款規模，使經營活動產生的現金流量淨額變得 “好看”。
假業主賣樓: 國民法官審酒駕肇逃案尖銳提問 被告有點招架不住
我們所夥拍的工程顧問是一位具有專業學會資格(香港工程師學會及英國土木工程師學會會員)，同時具有10年的室內裝修行業經驗，是少數的工程師同時具備相關行業經驗。 Toby一站式平臺提供清潔服務，服務人員會將地板、竈臺、廁所和門窗等清潔得一乾二淨。 簡易落單程序，最快3小時內會收到配對成功電郵通知，確認預約。 假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。
警方昨日表示，詐騙集團由去年5月至今年4月期間，盜取8個物業的業權。 這些物業是樓齡由44年至84年不等的舊樓，無做任何按揭，部分位於土瓜灣和北角區，其中有5個物業的業主去世超過10年，也有業主移居外地，物業一直空置及無人打理。 我們將在以下的文章中深入探討置業及租樓的各種細節，包括買賣入住村屋的利弊、如何善用按揭還款計劃讓你更精明地投資及為年輕夫婦的租樓建議等等。 建議買家簽約前，務必確認手持影印契的所謂賣家是業主本人。 中區警區重案組第3隊案件主管督察蔡浩然表示，被捕3男2女年齡介乎18至31歲，其中3人報稱無業，其餘兩人報稱學生。 中區警區特遣隊人員前日進行反罪惡巡邏期間截停該5人，在他們身上搜出假學生證，調查後發現他們涉用假學生證，以優惠價購買大量電子產品，企圖其後以較高價錢轉售獲利。
騙徒取得假身份證後，首先要騙銀行；要開了銀行戶口之後，纔可以騙大錢。 由於現時樓市下滑，市面上間中會有「跳樓貨」，買家容易信以為真。 1997年金融風暴後，很多物業變成負資產，這些業主賣樓後收到的款項仍不足夠償還物業的按揭貸款，所以有業主在出售物業收到買方訂金後便「走佬」潛逃。 假業主賣樓2025 而物業當然會由按揭銀行接管（變成「銀主盤」），故此已經付了訂金的買家便會造成重大損失，物業交易不成還無法向已潛逃的業主取回訂金，訂金託管便因此應運而生。
假業主賣樓: 律師費
簡單而言，影印契為業主遺失原有樓契後，於律師樓宣誓遺失樓契，並補做的「核證副本」（certified copy）。 據瞭解，騙徒在過程中以Whatsapp等方法出示身分證，並沒有直接出示假身分證實物，於是得以瞞天過海。 而案中所騙取的近300萬元贓款，據悉在「真業主」報案時已經被提去及花光。 一般而言，假業主與律師串謀行騙的案件不多，而大多數律師樓在代表業主時，都會盡責任先核實業主身份，包括要核對身份證正本，查冊樓契時核對業主身份證明及簽名等，基本上律師樓已替你先行驗証業主身份。 筆者認為，新服務的出現是一件好事，的確有助業主對其物業的狀況保持警覺，但世上沒有完美的東西，總有些業主是不適用的，尤其是一些較年長的、不懂電腦的，甚至沒有電郵的，此係統對他們作用欠缺。
（1）公司不合理的重大會計政策調整，尤其是這種調整直接導致公司扭虧為盈的情況。 當公司對會計政策進行調整時，必須設法弄清楚會計政策變化的原因是否合理，因為改變會計政策譬如改變成本覈算方法、折舊年限、壞帳計提比例、變更其他長期資產的攤銷時間等均將對當期利潤造成影響，公司也熱衷於用這種方法來調節利潤。 對虛增貨幣資金的識別，除了前文所述用公司貨幣資金利息率與當前銀行存款利率比較這一方法外，另一個偽造現金餘額的跡象是公司在貨幣資金充足的情況下，仍在高息借款。 此外，存貨的成長速度明顯快於主營業務收入的成長速度也需要注意，因為一般情況下是以銷定產的，積壓過多存貨會給公司帶來額外的費用。
假業主賣樓: 詐騙投資未上市股票、元宇宙的區塊鏈、虛擬貨幣、NFT買賣，新形態詐騙該如何避免？
根據過往的經驗，騙徒向來是取易不取難，通常會選擇一些樓齡較新，而且無申請按揭、或按揭紀錄較簡單的物業作目標，主要是因為較容易偽造樓契及騙取貸款。 [ 28Hse 三地產焦點 第二百零五期 2019年2月20日 ] 買樓是人生大事，本應是一件開心的事，但往往有些不良份子，利用買家置業心切，又想執平貨的心理而行騙。 騙徒的手法五花八門，買家稍一不慎便會墮入圈套，以下為比較常見的行騙手法。
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有些業主會授權他人出售單位，此時便需要求對方提供業權證明、水費、電費與管理費等單據，去核實業主身份。 如果對業主身份有懷疑，買家在落訂時可以要求查看其他身份證明文件，例如護照、回鄉證、物業稅單等。 假業主賣樓2025 有沒有按揭在銀行都好，物業騙案的發生大部分都可以透過監測土地查冊發現。
消息指，警方追查後，發現姓梁57歲女死者曾向友人提及「出事就係葉師爺累死我」，她亦曾向家人留遺言指「葉師爺」會就榮光街單位向她退回200萬元，有關言論引起警方疑慮。 直至警方搗破呃樓騙局後，始揭發梁婦是榮光街單位「假業主」夥伴，與詐騙集團有關聯，甚至是參與者之一。 本案卅四歲被告鄧耀昌，洋名Ivan，被控於一三年一月至一四年三月，與其他人向買家訛稱獲九龍城福佬村道八十九號唐四樓連天台的業主授權出售單位。 被告另面對七項洗黑錢罪，指他於一四年一至三月，清洗共五百五十七萬黑錢。 假業主賣樓2025 雖然上述騙案中，假業主的代表律師亦有疏忽，竟然讓騙徒以手機副本矇混過關，但某程度都要負上法律責任，在這情況，買家亦有權向律師樓追討，減低損失。 假業主賣樓2025 雖然騙徒最終落網，但買家亦不好受，本來以為執到平貨，豈料物業買不到之餘，更被騙去訂金。
假業主賣樓: 「物業把關易」防騙徒冒認業主賣樓
現階段財務粉飾的手段越來越高明，基本不會出現前述低級的粉飾行為，因此，我們的以下分析是建立在財務數據滿足基本的會計等式之上的。 照此，如果一個公司連續幾年虛增利潤，那麼資產負債表上的某一個項目或幾個項目就會明顯異常，例如現金、應收帳款、存貨、固定資產、無形資產等的數目會特別大，並且往往經營活動現金淨流量會與淨利潤不匹配，數額相差很大。 根據 “資產＝負債＋所有者權益，利潤＝收入 − 成本和費用” 會計動態平衡式，做大利潤無非就是虛增收入或少計費用，且為了使資產負債表和利潤表平衡，增加的利潤多數情況下要有增加的資產或減少的負債相對應。 此外，一些粉飾行為還要通過洗出資金進行體外循環等方式來粉飾現金流量表。 日前有一宗案件，騙徒以假身份證扮業主賣樓，騙去真買家近三百萬元。
假業主賣樓: 買家怕買錯樓 7招避免假業主
控方開案詞指，物業的真正業主為八十八歲的杜紹昌，杜於九八年移居加拿大後，單位便丟空，他亦無再回港，樓契則存放於恒生銀行保險箱。 第一種是騙徒使用假身份證，到銀行開立銀行帳戶，以用作收取買家訂金；其後冒充業主放售物業，訛稱單位仍有租客不便睇樓，收取訂金後，騙徒逃去無蹤，令買家蒙受金錢損失。 值得留意的是，涉及騙案的單位叫價通常較市價低，以增加買家「落搭」的機會。 除了上述的營業收入、應收帳款、存貨、毛利率、經營活動產生的現金流量淨額、在建工程等外，還有公司的其他應收款、其他應付款、營業成本、銷售費用、管理費用、財務費用等等。 通常，存貨的減少意味著銷售的實現，銷售實現就意味著主營業務收入的實現，除非存在在建工程領用等其他情況。
假業主賣樓: 國民法官審酒駕肇逃案尖銳提問 被告有點招架不住
財務數據是投資、信評、研究等所用到的重要基礎數據之一，其質量直接影響相關分析的質量和結果。 因此，我們在做分析前，應先覈查財務數據的真實性、可靠性、公允性，這就要求我們具備必要的財務粉飾識別能力。 假如你持有物業的年期多於半年、少於一年，而你又即將出售物業，當你的物業成交價為$3,700,000，你便需要繳交$555,000的額外印花稅。 簡單而言，影印契為業主遺失原有樓契後，於律師樓宣誓遺失樓契，並補做的「核證副本」(certified copy)。 除了免費推薦裝修公司外，我們更提供免費工程顧問服務，由報價、上門度尺、工程開始到完成驗收我們都會為你貼心跟進，以防工程「爛尾」。 香港股樓市消息﹐提供全面的租樓買樓、物業按揭、室內設計、香港熱話資訊的財富理財潮聞生活綜合網上平臺。
此外，根據土地註冊處資料，去年3月至8月期間，梁婦曾嘗試向12間財仔或個人進行14宗押樓貸款，合共逾400萬元。 該間旺角律師樓的律師，以及部份財仔，均與呃樓案單位（包括榮光街及中環和安裏單位）有關。 最終， 身陷泥濘的梁婦在物業轉名後約三個星期，與女雀友一同自尋短見。 假業主賣樓 同年十二月，地產代理通知被告有買家願以六百萬元購入單位，被告答應，並承諾事成給予代理二十萬元佣金。 同年四月，被告與假業主到另一間律師行，出示假業主身份證，委託律師行辦理出售單位手續。
