但隨着時間推移，在第11年的全年利息支出已跌至73,237元；而到了第18年，全年利息支出更只有50,997元，僅能用上每年扣稅額上限的一半左右。 每年5月又到報稅季節，使用網上報稅「稅務易」（eTAX）報稅能大大節省時間。 出租物業供樓利息扣稅 此文章跟大家一起認識「稅務易」，比較網上報稅和傳統紙張報稅，網上報稅申請資格，服務範圍和如何開立賬戶。
與上述「例子三」的事實相同﹐但是甲先生於2022年7月1日出售第一所住宅﹐並已於2022年6月1日購買第二所住宅（而不是在 2022年7月1日）。 出租物業供樓利息扣稅 在2022年6月1日至2023年3月31日期間﹐就第二所住宅支付的利息為$70,000。 他繼續在第一所住宅居住﹐直至2022年6月30日為止。
出租物業供樓利息扣稅: 「物業稅」、「個人入息課稅」？
住宅處所必須是沒有受任何法律或指明文書（如政府租契、佔用許可證等）禁止作住宅用途的建築物或其任何部分。 如納稅人有多於一個居所，有關處所必須是其主要居所。 如所訂立的租賃是關乎租用任何住宅處所連泊車處，而租客沒有把該泊車處分租出去，則就有關扣除而言該泊車處會視為該住宅處所的一部分。 對於購買樓花的業主，就算已經成功申請按揭，也不可以申請居所貸款利息扣稅。
按揭是「息除本減」的長期貸款，即按揭利息會隨著歸還部分本金而相應減少，因此在供樓的初期，利息負擔自然亦是最大，如果你的收入在扣除有關免稅額後仍然高昂，則應該越早申請，扣減的稅款相對越多。 合資格人士應課薪俸稅或個人入息課稅的納稅人有資格申索扣除由他 / 她以租客身分根據住宅處所的合資格租賃而繳付的租金。 納稅人可獲扣除由其同住配偶以租客身分根據住宅處所的合資格租賃而繳付的租金。 然而，個人入息課稅的申請條件，是限制申請者是居住在香港。 也就是說，每一年在香港居住超過180日，或連續兩年居住超過300日。
出租物業供樓利息扣稅: 情況一
如為單人名義購入物業，是單位的唯一擁有人，業權比例便為100%，之後填上「居所貸款利息支出總額」和「報稅人所佔已付的居所貸款利息數額」即可。 出租物業供樓利息扣稅 出租物業供樓利息扣稅 出租物業供樓利息扣稅2025 唯一持有人的這兩項利息支出總額相同，否則後者便按持有業權比例填寫。 張先生就某住宅單位簽訂合資格租賃（「租賃一」），租期為2020年7月1日至2022年6月30日，月租7,000元。
- 假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課稅收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課稅，纔可申索扣除你配偶的居所貸款利息。
- 簡單講，如有需要透過應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息中報稅的業主，可以利用所繳付的居所貸款利息從入息總額中扣除減輕稅額開支。
- 背後是因為該兩成折扣額，反映了一些修葺費，所以業主不能再申索扣減其他實際支出，如差餉、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費用及按揭貸款利息等。
- 「物業稅」評稅準則，就是以全年租金收入，扣減差餉、不能追回租金後，打個八折後(兩成作為修葺開支扣稅)釐定，政府從中抽取15%。
- 綜合以上的因素，其實在供樓的初期使用扣稅，會比較划算，因為初期的本金較大，利息負擔自然更多。
另外，以「個人入息課稅」評稅的人，須每年在港居住不少於180日，或連續兩年在港居住不少於300日；如果你長居外地，你在香港的收租物業，就只能以「物業稅」方式來報稅。 如果申請人和配偶選擇以個人入息課稅方式評稅，兩人當中任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。 若仍有餘額，則該餘額是不可以結轉入未來的課稅年度用以抵銷任何一方在該等年度的入息總額。 為了簡化計算手續，稅務局會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 出租物業供樓利息扣稅2025 20%，包括所有因放租而衍生的雜費支出，作為修葺和支出的標準物業稅免稅額，而業主無須向稅局提供相關實際支出證明。 要決定是否申報居所貸款利息扣稅，先要了解個人的稅務情況。
出租物業供樓利息扣稅: 相關內容
提名必須逐年提出，由提名人在其配偶的個別人士報稅表上簽署以示同意。 該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課稅年度的利息扣除。 該款額是根據聯權共有人的人數而按比例可容許作出的最高扣除額。
- 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，讓業主可以將供樓的利息開支作為扣稅一部分。
- 由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息週期下申請。
- 值得留意的是，個人入息課稅僅限於居住於香港人士，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日。
- 「供樓利息扣除」是坊間的一個常用詞彙，代表「居所貸款利息扣除」。
- 由1998年的財政年度開始實施，起初供樓扣稅年期只得5個課稅年度，其後一直延長。
- 如果已婚人士或配偶聯名擁有物業的免稅額，與個人形式申報是否相同？
反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免)，而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交稅96,560元。 假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。 因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」，業主在沒有加大原有貸款額的情況下，純粹因轉按時銀行按揭合約條款變更令供樓利息上調，究竟多出的利息支出能否獲扣減？ 稅局表示「有機會可以」，並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息，但若果在貸款額不變的情況下，多出的利息支出可以獲得扣減。
出租物業供樓利息扣稅: 申請條件
只有在土地註冊處註冊的業主纔可以為單位申請居所貸款利息扣除。 出租物業供樓利息扣稅2025 即使單位的按揭貸款是由其他人全數或部分供款，其他非正式業主都不能夠用供款利息扣稅。 出租物業供樓利息扣稅 「供樓利息扣除」是坊間的一個常用詞彙，代表「居所貸款利息扣除」。
出租物業供樓利息扣稅: 業主可獲扣除一個年度薪俸稅限額
不過，如果要用出租物業利息進行扣稅，納稅人必須要用個人入息課稅方式評稅，不能用物業稅基準扣減物業供樓利息。 出租物業供樓利息扣稅2025 值得留意的是，個人入息課稅僅限於居住於香港人士，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日。 若納稅人長時間居住於外地，就算有為香港物業收租都不能申請個人入息課稅，出租物業供樓利息就不能扣稅，只能以物業稅方式計算。 該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課稅年度的利息扣除。
出租物業供樓利息扣稅: 居所貸款利息扣除
簡單講，如有需要透過應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息中報稅的業主，可以利用所繳付的居所貸款利息從入息總額中扣除減輕稅額開支。 出租物業供樓利息扣稅 出租物業供樓利息扣稅2025 以下提供幾個供樓慳稅小貼士，幫大家「拎盡」10萬元扣稅額，第一就是在供樓貸款月供最高的時候申請扣稅。 儘管業界預期美國加息週期即將完結，但香港大型銀行的最優惠利率（P）剛在5月4日調升，直接影響到供樓人士的每月利息支出，一段時間內未見減息因素。 由於居所貸款利息提供的20個扣稅年期無需連續，業主最好在供樓支出最多的時期盡早申請稅項扣除，享盡最高扣稅額。 一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸稅入息是以分開評稅方式計算的。 若申請人及其配偶共同擁有該物業，兩人可在報稅表內申索各自的居所貸款利息扣除。
出租物業供樓利息扣稅: 申請扣除居所貸款利息資格
如果業主全年度內只有半年在供樓，就算每月供樓利息超過HK$8,334，但總額未到HK$100,000上限就要認真考慮是否需要用。 因為暫時的居所貸款利息扣除只有20年限制，業主可以等下一年用盡居所貸款利息扣除額再扣。 再舉個例子，假設業主暫時用不盡扣稅額而有機會樓換樓，可以考慮待換一個更大或價值更高的物業後再用供樓利息扣稅，因屆時供樓利息會有機會接觸扣稅上限。
出租物業供樓利息扣稅: 按揭計算機
該住宅於3年前購買，由一間銀行提供按揭貸款，該筆貸款分15年，按月於每月第5日償還。 出租物業供樓利息扣稅2025 在截至2023年3月31日止的一年內，從12期供款（最近一期於2023年3月5日支付）中所支付的利息總額為$120,000，他申索扣除2022/23課稅年度的居所貸款利息。 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報纔可以用盡免稅額呢? 收租業主，他們獲取租金收入後，也需要在扣除差餉等雜費支出後，在「物業稅」以及「個人入息課稅」之中二選一來報稅。 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。
出租物業供樓利息扣稅: 報稅懶人包｜申請住宅租金扣除
報稅是一門學問，例如業主可利用「居所貸款利息扣稅」或「個人入息課稅」，將供樓利息開支用來扣稅，本文就列出業主報稅5大須知。 納稅人可自由選擇合適的課稅年度，從而扣除合資格免稅額，考慮因素包括加息週期、按揭餘額及年期，換樓計劃和入息情況等。 業主可能會問，我應該如何從物業稅、個人入息課稅中選擇評稅基準？ 雖然理論上稅局會自動選擇較優惠的評稅基準，但如果業主想更進一步瞭解兩種的計算方法，以保安心可以參考以下圖表，以比較其優惠程度和呈現直觀比較結果。 簡而言之，兩者的計算方式十分相似，區別在於物業稅不允許扣除利息支出，而下段將會更詳細地比對兩者的差別。
出租物業供樓利息扣稅: 申請居所貸款利息扣除需要遞交什麼文件？
通常而言，個人入息課稅會比報物業稅划算，因為可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並使用累進稅率計算應繳稅款。 然而，仍需視個人的收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額而定。 出租物業供樓利息扣稅 如果你和你配偶選擇以個人入息課稅方式評稅，你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息，會先從其入息總額中扣除。
如果納稅人不會就某物業申請利息扣除/住宅租金扣除，便無需在報稅表此部分申報有關物業及其相關的詳情。 因此﹐甲先生不會被視為在有關年度已獲扣除居所貸款利息 —- 第 26E(5)(a) 條。 如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢?
出租物業供樓利息扣稅: 不能追回的租金
由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能扣盡$100,000。 倘若業主堅持加息週期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」纔可跟首五年「扣稅額」看齊呢？ 出租物業供樓利息扣稅 答案是樓按要攀升至2.75釐，亦即較現息口有16%升幅纔可以。 但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。 你於2019年6月1日開始把物業以為期24個月的租約出租給一商戶，並於2019年5月1日從該商戶收到頂手費$60,000。
出租物業供樓利息扣稅: 相關項目：車位
交稅可能佔了納稅人一部分的生活支出，所以也不是一件小事，需要慎重計劃。 千居準備了所有相關的資訊，與你分享作為業主的減稅心得。 你可在有關課稅年度的個別人士報稅表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1, 8.2及8.4部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 10 部分。 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。 如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。
出租物業供樓利息扣稅: 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
與此同時，我們都會建議業主越早申請越好，因為銀行提供大部分的按揭都是「息除本減」，本金越多利息越多。 如你收取物業的出租收入或租約頂手費，你須在個別人士報稅表（如物業是全權擁有）或物業稅報稅表（如物業是聯權或分權擁有）內申報。 收回「不能追回的租金」時，你須把該筆款項當作收回年度的出租收入，並在該年度的報稅表內申報。
出租物業供樓利息扣稅: 居所利息貸款利息扣除年期限制
要將免稅額用盡，第一個影響的因素便是供款年期要夠長。 按揭年期越長，借貸人需要支付的總利息開支就越高，能夠用盡$100,000的機會就越大。 就例如以息率2.375釐計算，如果你的供款年期為30年，只要你的貸款額有425萬，你已經可以扣盡10萬元的扣稅額。
