長實集團如雷貫耳，是香港最大的地產發展商之一，但其發展重心並不在零售商業地產領域，Heritage1881應當是長實旗下少有的高端零售地產。 當然這一項目自身的區位極其優越，對面就是海港城，因此得以共享高端消費客流。 回過頭看這一部分的介紹十分像神仙打架——新鴻基、太古、九龍倉、香港置地輪番上場，他們基本上都是開發大陸頂級綜合體的中堅力量，也體現了香港作爲國際金融中心的旺盛消費力。 不過這裏少了我個人很喜歡的恆隆，恆隆在大本營香港缺少了代表性的高端項目，反倒是在大陸比較沉默的香港置地在港島風生水起，是香港中環地區最大的業主。 置地在香港中環核心商業區，置地公司擁有及管理12棟樓宇共45萬平方米的商用樓面，租戶多爲世界頂尖的公司，需知香港中環地區是世界上寫字樓租金最高的地區，比第二名的倫敦西區還貴了近50%，一騎絕塵（數據來源：世邦魏理仕）。 需要說明的是LANDMARK置地廣場只是其在中環地區幾棟商廈底部的商場部分。
ICC由國際知名的KPF建築事務所及王歐陽（香港）有限公司聯手設計，並由新鴻基地產發展及興建，大樓於2005年施工，2011年落成，當年爲全球第三高的建築物。 環球貿易廣場一大建築特色是依靠核心主樓及八條外圍支柱支撐大樓，外圍的玻璃幕牆則有如龍鱗般由樓頂直達地面，再連接低層形成龍尾和購物中心搭接（可參見上部總平面圖）。 因爲項目的年代久遠，就不多談建築設計的具體細節，但是太古中心的規劃是非常明確而精彩的，可以說太古中心就是多首層綜合體的最典型代表。
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除主樓修繕成酒店外，新增的區域則建成了20間店鋪，也在這樣的背景之下，1881 Heritage引入的品牌多爲高端的腕錶和珠寶品牌，一來調性和整體建築羣的風格統一，二來單店面積較小、坪效較高，符合1881 Heritage有限的商業面積盈利需求。 不過這背後也有一個問題，那就是背靠世界上最賺錢的購物中心海港城，1881 Heritage的品牌和海港城幾乎高度重合，不過這也側面反映了香港極其旺盛的消費需求。 最後1881 Heritage內有一個古蹟展覽館，詳細介紹了其發展和改造的歷史，對建築感興趣朋友不要錯過。 和前面介紹的物業性質有所不同，1881 Heritage是由香港政府前水警總部大樓改建而成的香港第一個由私人企業參與發展的古蹟活化再用項目。 自從1996年香港水警總部撤離此建築，它的輝煌便日漸減弱，再加上它大部分時間被高聳的圍牆包圍着，路人無法隨便進入，自然大衆對它所知甚少。 長江實業集團有限公司於2003年成功投得這一項目，經過了6年的設計和打造終於推出這一項目。
- 以往彌敦道西面的旺角之商業發展一般較彌敦道東面的發展緩慢，而在朗豪坊啟用後，這一個情況得以改善，而該商場亦為九龍西區倒數活動的集中點。
- 早在1988年，由香港政府所成立的土地發展公司宣佈重建計劃，編號「K2」，初步打算興建由兩幢辦公室大廈和零售設施組成的大樓。
- 另外在1997年3月，建議將項目的一幢辦公室大樓改為酒店，設120,000平方米寫字樓及商場、42,000平方米酒店、6,000平方米政府、機構或社區（GIC：Government, Institution and Community）用地及1,100平方米休憩用地。
- ICC由國際知名的KPF建築事務所及王歐陽（香港）有限公司聯手設計，並由新鴻基地產發展及興建，大樓於2005年施工，2011年落成，當年爲全球第三高的建築物。
- 項目毗鄰星光大道（星光大道也是新世界集團捐資建設的）和前面提到的海港城、1881咫尺之遙。
例如ICC大樓周邊的消防環形路網盤旋而上，從而將不同功能的入口大堂設置在了不同的標高，有效分離大量人流。 朗豪坊辦公大樓樓面75萬平方呎，主要租戶為中小型企業，加上中上環寫字樓租金正上調，在2004年第二季展開招租工作，於2004年7月入夥，獲跨國金融及保險業和美容行業洽租。 現時主要租戶包括Friesland Campina、李寧運動品牌、Nikon陳列室、三星顧客服務中心。 朗豪坊（英語：Langham Place）是香港一組摩天大樓建築羣，位於九龍旺角亞皆老街8號，於2004年10月落成並於2005年開幕，是該區著名地標。 朗豪坊電影 此刻雖然不是造訪的合適時機，但我們都知道具有強大內生活力的香港，必將在短暫的風波過後重新向前，而作爲承載了一種最有活力的社會生活方式的商業建築，也必將最早從停滯中復甦過來。
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朗豪坊位於旺角地區，是一個包含商場+五星級酒店+寫字樓的綜合體項目，2004年開業，定位偏年輕化，而非純高端路線。 朗豪坊由鷹君集團開發，相較於其他房企鷹君集團的名聲小了很多，但是其業務相對多元化，著名的朗廷酒店集團也是其收購的子公司之一，朗豪坊開業之初引入的酒店便是自家的朗豪酒店（現已換牌爲同集團的康得思），這也是這一物業得名的原因所在。 整體項目由JERDR捷德設計，其中商業建築面積約爲6萬平方米，這也是參觀朗豪坊的主要部分。
K11 MUSEA項目由KPF、James Corner Field Operations 、呂元祥建築師事務所（RLP）負責設計， LAAB、OMA等先鋒建築師也參與了合作（OMA的項目是一個CUBE海邊咖啡廳），所以對於建築愛好者來說應當是相當高密度的一個參觀點。 該項目除了內裝，像外立面總面積達 5 萬平方呎的綠植牆、屋頂花園和立面的精緻細節都是值得參觀的。 對項目細節和圖紙感興趣可以進入下方ARCHDAILY網站查詢細節，這裏就不再贅述了。 Dockside代表了項目原址的歷史，這裏舊日曾是全球最繁忙港口的藍煙囪碼頭。 在二十世紀初期，昔日位於此地段的藍煙囪碼頭已奠定了香港作爲通往遠東大門的地位，更成爲當時香港海陸交通的樞紐。 1.基地覆蓋率近乎100%，以中央的九龍站爲核心，其餘建築環繞佈置，貼近紅線圍合，充分體現了房地產業對利潤最大化的追求。
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CINEMA CITY 朗豪坊是香港首間引進 4DX技術及設備的戲院,提供了一般影院無法媲美、與衆不同的五官新體驗, 讓觀衆在觀看電影時有若置身於影片當中。 其後到2000年，由土地發展公司及鷹君集團合作，開始進行重建工作，辦公大樓及酒店終於在2004年第三季啟用，同年10月，商場部份亦開始營運[9]，整個項目斥約110億元興建[10]。 朗豪坊本來是一片面積達180萬平方呎的舊住宅用地，為亞皆老街／上海街重建項目，橫跨旺角7街。
- 2012年初，置地公司爲旗下中環四個以天橋連接的著名高級購物區，包括置地廣場、歷山大廈、遮打大廈及太子大廈，冠以一個嶄新品牌 ─ LANDMARK“置地廣場”，並推出“L”全新品牌標誌，代表“LANDMARK”及奢華消費。
- 2009年新世界發展宣佈清拆重建新世界中心，後於2011年元旦正式開拆，重建的成本達到200億港幣，建成後的項目被命名爲Victoria Dockside，以紀念場地背後的歷史。
- 朗豪坊坐落於已經發展多年、人煙稠密的旺角區，朗豪坊計劃發展前的舊區是知名的紅燈區，色情事業如夜總會、卡拉OK伴唱及按摩館等林立。
- 太古廣場位於港島核心，區位十分優越，交通便利位於金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍兩條地鐵線的交匯點，背山觀海，景觀優越。
- 下圖顯示了其實中環地區是經過百年來不斷填海而形成的城市空間，不同的顏色代表了不同的時間，而填海造陸的背後的主要倡議人就是香港置地的創始人之一——遮打爵士。
- 國金二期的塔樓內有香港金管局，提供公衆導賞服務（免費），算是外部人士進入大樓的少數途徑了，詳情可以參考金管局官方網站。
和香港的很多商業項目一樣，朗豪坊基底基本佔滿紅線，同時購物中心部分高達13層，因此在朗豪坊的設計裏如何將人流向高層引導，提升高層空間的租金收益就是設計的重點。 太古廣場位於港島核心，區位十分優越，交通便利位於金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍兩條地鐵線的交匯點，背山觀海，景觀優越。 香港太古廣場的配比中高端酒店的比例很大，共有四家五星級酒店（若包括弈居酒店），當屬港島核心區最大的豪華酒店供應商了，反倒是辦公面積比重較少是比較獨特的一點，畢竟香港中環地區的寫字樓租賃價格冠絕全球。 除此之外還包括購物商場、甲級商業大廈(太古廣場一、二及三期) 和270個單位的酒店式住宅，整體定位爲香港最頂級的綜合體物業：甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓 。 本文介紹的最後一個項目是新世界地產開發的K11 MUSEA，整個綜合體全稱爲Victoria Dockside，K11 MUSEA是綜合體項目的藝術購物中心部分。
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居中的康樂街（亦即「雀仔街」），曾是眾多弄雀之人的聚首之地，但其治安及衛生情況一直令人關注。 CINEMA CITY 朗豪坊位於香港旺角熱門地區,全院共有 6 間影廳分別提供 2D、3D 格式、杜比全景聲 Dolby Atmos 及全港首個 4DX 影院系統供觀眾多種選擇,並為觀眾帶來優質舒適的電影享受。 CINEMA CITY 朗豪坊是香港首間引進4DX技術及設備的戲院,提供了一般影院無法媲美、與眾不同的五官新體驗, 讓觀眾在觀看電影時有若置身於影片當中。
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CINEMA CITY柴灣座落於柴灣的中心地段，裝潢以簡約時尚風格設計，外牆的幻彩燈光更成為柴灣晚上的特色夜景，戲院位置鄰近多個大型屋苑，距離柴灣港鐵站亦只需5分鐘步程，交通便利。 室內牆身畫上大眾熟悉的電影角色卡通圖案及主題裝飾擺設，餐廳內更提供足球機及各類棋盤遊戲供顧客免費使用，讓大家看電影之餘亦可品嚐豐富美食或與三五知己悠閒享用下午茶點，部分小食更可經戲院小食部購買並帶入戲院內享用。 CINEMA CITY柴灣集娛樂、餐飲、消閒配套一應俱全，為柴灣和鄰近社區的居民增添一個娛樂消閒的聚腳點。
朗豪坊電影: 發展過程
而酒店入口旁為公共休憩空間，惟設計上非常隱敝，其中遊樂場在公園的第二層，使用率低。 香港康得思酒店是一間五星級酒店，高170米，共42層，提供665間房間，包括豪華客房280間，行政客房284間，以及Langham Hotel Club房間101間。 在重建的過程中，由於該發展範圍業權複雜，牽涉大量受影響的住戶和地舖租戶，同時在該處地底下埋藏有複雜的渠道、電纜和管線網絡等，因此為工程增加了不少困難。 負責設計工作的是美國捷得建築師事務所（英語：The Jerde Partnership），擔任項目建築師並且負責簽則的為香港建築師王歐陽。 另外在1997年3月，建議將項目的一幢辦公室大樓改為酒店，設120,000平方米寫字樓及商場、42,000平方米酒店、6,000平方米政府、機構或社區（GIC：Government, Institution and Community）用地及1,100平方米休憩用地。
朗豪坊電影: 香港商業建築合集
香港置地隸屬於怡和洋行，怡和洋行在1832年7月1日在中國廣州成立，是最著名的一家老牌英資洋行，也是首家在上海開設的歐洲公司，業務非常多元。 香港置地則是其主力公司之一，在大陸開發的高端商業地產主要是前兩年開業的北京王府中環，和位於南京剛開工的金陵中環項目。 下圖顯示了其實中環地區是經過百年來不斷填海而形成的城市空間，不同的顏色代表了不同的時間，而填海造陸的背後的主要倡議人就是香港置地的創始人之一——遮打爵士。 朗豪坊電影 作爲地鐵上蓋地下一層和地鐵直接連通，自然可以算作首層； 人步行進入的第一層毫無疑問；在地面二層還有空中步道和地鐵金鐘站樞紐相連接；停車庫出來的三層也可以當作不同客戶人羣的首層；的士落客區在四樓也可以作爲客戶到達的首層。 這樣帶來的一個頗爲有趣的結果是：在太古廣場裏最高端的品牌落位不是在一樓，而是集中在2-3樓，這背後隱藏的一個商業邏輯是高消費羣體更可能駕車前往，也就是從3或4樓的標高進入購物中心內。
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K11這種每個項目都保持不同設計的項目取決於其定位——迎合全球千禧世代消費喜好。 因此K11 MUSEA 將迎合這類消費者對於限量版及個性化定製產品的喜好及追求，充分反映在了其招商的內容上，而購物中心也散佈着大量的藝術陳列品，K11 MUSEA相當於一個全球藝術家和頂尖建築師共同完成的大型藝術品，整體裝修格調也和連鎖系都五中心有着很大的差異。 4.天台花園下方置入了購物中心（圓方購物中心）和軌交設施（九龍站），購物中心的空間還穿插到了住宅、塔樓的下方，因此整體建築的平面極其複雜。 不同部分的建築由不同建築事務所操刀設計，如何去協調交接設計細節其實是一件非常艱難的事。 另一個有趣的空間是朗豪坊的8-13F的螺旋坡道，這是我目前爲止唯一一個知道的以臺階連接的螺旋形動線購物中心空間，應該說這種類型的空間在購物中心裏相當罕見。 如果說通天梯是爲了迅速提升人流，那麼螺旋坡道空間則是爲了讓顧客留緩慢而自然的前進，從而路過每一家門店，創造最大的商業價值。
朗豪坊電影: 發展過程
海港城是由4個部分組成的建築羣，分別爲海運大廈、馬哥孛羅香港酒店、海洋中心和港威大廈，由於購物中心部分依託於幾棟大廈的裙樓部分，內部空間相對複雜，動線混亂，層高較低，在裏面行走十分容易迷路。 從空間品質來看現時的海港城空間已經落伍，但囿於建築結構和改建帶來的經濟損失，大型的改造並未推進，而是以局部的更新爲主。 海港城是香港最大型的購物中心，也是世界營業額最高的購物中心，2018年，海港城的零售銷售額大幅上升24%，逾港幣370億元，相當於平均每日超過港幣1億元，成爲九龍倉旗下最重要的物業，也是基本每個去香港購物的朋友都不會錯過的地方。 朗豪坊電影2025 國金二期的塔樓內有香港金管局，提供公衆導賞服務（免費），算是外部人士進入大樓的少數途徑了，詳情可以參考金管局官方網站。
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朗豪坊坐落於已經發展多年、人煙稠密的旺角區，朗豪坊計劃發展前的舊區是知名的紅燈區，色情事業如夜總會、卡拉OK伴唱及按摩館等林立。 鷹君集團曾表示希望能夠將該處由平民化的娛樂購物區改變成為高品味和潮流的新購物區，並且重新注入活力。 以往彌敦道西面的旺角之商業發展一般較彌敦道東面的發展緩慢，而在朗豪坊啟用後，這一個情況得以改善，而該商場亦為九龍西區倒數活動的集中點。 香港康得思酒店位處旺角，樓高42層，設有665間全新裝潢的客房和套房、一系列特色餐廳和酒吧、現代健身和水療設施及設備齊全的會議活動場地，滿足您的一切需要。 朗豪坊電影2025 商場最大的特色是連接4A字樓與8字樓的一組通天電梯，該組扶手電梯是香港最長的商場扶手電梯。
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前面提到過商業建築的首層商業價值最大，因此港資企業特別熱忠於開發多首層，在太古中心裏特別是利用了項目的坡地地形，很自然的創造了不同標高的進入方式。 項目利用幾棟塔樓圍合的內院作爲交通空間盤旋而上，將地面行人和車行的入口區分開，因此幾乎每一層都可以稱爲首層。 IFC集頂級寫字樓丶購物商場及四季酒店及四季匯套房酒店於一身，總建築面積約43萬平方米，是香港本島最高的建築。 西薩佩裏操刀設計了香港國際金融中心二期，巧合的是我去參觀的當天佩裏與世長辭，站在維港前遙望ifc的天際線，有一種難以言表的心情。 佩裏設計的塔樓具有紀念碑一樣的建築形態，這裏也曾是好萊塢電影《蝙蝠俠︰黑暗騎士》的拍攝場地，相信看過的朋友不會忘記蝙蝠先從大樓上破窗而出縱身躍下的場景。
朗豪坊電影: 商場
項目毗鄰星光大道（星光大道也是新世界集團捐資建設的）和前面提到的海港城、1881咫尺之遙。 K11系列項目近幾年來風生水起，它是由新世界集團的鄭志剛創立的世界上第一個藝術購物中心繫列。 因爲致力於將傳統的購物消費和沉浸式藝術體驗相結合，因此每一座K11的建築設計，特別是室內空間設計都和傳統的購物中心有所不同。 K11項目目前在內地開業的包括上海、廣州、瀋陽、武漢，K11 MUSEA則是這個系列的旗艦系列。 因爲這一段特殊的背景，1881 Heritage的建築風格在周圍一圈密度極高的現代建築中顯得與衆不同。 朗豪坊電影2025 長實投得該項目後，盡力參照主樓維多利亞式建築的特色來設計新翼部分，讓新與舊完美融合。
位處市中心的朗豪坊交通便捷，加上優質建築及設施，是優質美容服務品牌及專科醫生選址的首選。
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朗豪坊購物中心（上圖的SITE A）爲提升商業價值方面，採用了十分綜合的剖面設計手法，帶來的空間也十分豐富而有趣，其中最有意思的空間就是商場中的通天梯、螺旋坡道、天幕空間。 一般來說越底層的商鋪人流量越大，租金越高，因此入駐的多爲承租能力較強的品牌，而高層則設置目的性強的餐飲和影院業態，吸引客羣向上流動，典型如萬達的每個商場基本都是這樣的邏輯。 但是朗豪坊的層數超過了13層，中間層就處於一種相對尷尬的位置，因此需要特別規劃。 高昂的地價決定了香港的樓宇只能向上發展，而且基底幾乎佔滿紅線，建築容積率估計冠絕全球，也因此帶來了頗爲獨特的街道體驗。
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Victoria Dockside項目本身也是一個存量更新項目，項目前身爲新世界中心，始建於1973年的新世界中心是新世界在香港建立的第一個標誌性的項目。 2009年新世界發展宣佈清拆重建新世界中心，後於2011年元旦正式開拆，重建的成本達到200億港幣，建成後的項目被命名爲Victoria Dockside，以紀念場地背後的歷史。 朗豪坊電影 1881 Heritage因建於1881年而得名，現址由1880年代開始直至1996年，除第二次世界大戰時期外，一直都擔任香港水警總部的功能，整個項目由五幢建築組成，包括：①前水警總部主樓、②前馬廄、③前時間球塔、④舊九龍消防局及⑤宿舍。 根據《古物及古蹟條例》，項目於1994年列爲法定古蹟 (舊九龍消防局主樓除外)，故開發商特別取名「1881 Heritage」，以紀念其歷史價值。
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5.購物中心部分以軌交大堂爲中庭，地鐵通道直入購物中心，形成真正意義上的“上蓋物業”。 一層設置地鐵大堂，成爲商業體的核心，二層以地鐵大堂爲中心形成中庭，改善商業購物環境。 同時設置了五個區域（金木水火木），例如靠近ICC的金區是名牌雲集，靠近地鐵中庭的則相對親民，進而滿足了不同層次的消費需求。
朗豪坊屬於三合一大型發展項目，分別由商場（朗豪坊）、寫字樓（朗豪坊辦公大樓）、酒店（香港康得思酒店）組成。 朗豪坊三個項目有互惠互補的特點，大型商場設有大量商店、食肆及娛樂設施，而高級寫字樓和五星級酒店則分別為商場帶來高消費力的上班族及旅客，形成一個穩定的消費鏈。 其他設計細節就不多贅述了，總結來說JERDE捷德一直是我個人非常喜愛的商業建築設計事務所，其在朗豪坊設計中的成熟手法令我確實驚喜，所以這個商業項目也是我個人在香港的衆多商場裏最推薦大家去實地走訪的一個。 所以通過梳理整體由下到上形成了一個“傳統到個性、整體到零碎”的業態和空間佈局，並且每個大區都有一種或者幾種吸引人流的利器，在某種程度上來講，有點像幾個傳統的低層購物中心的疊加，所以說朗豪坊在縱向業態規劃上的心思還是很值得研究的。 CINEMA CITY 朗豪坊位於香港旺角熱門地區,全院共有 6 間影廳分別提供 2D、3D 格式、杜比全景聲 Dolby Atmos 及全港首個 4DX 影院系統供觀衆多種選擇,併爲觀衆帶來優質舒適的電影享受。
當然不足之處是受限於面積無法用坡道代替樓梯，所以相對來說會造成一些安全隱患。 前面提到了通天梯和螺旋坡道和天幕這三個空間，最後來聊一聊這三個建築元素的作用。 通天梯是近年來在國內購物中心十分常見的元素，其核心就是迅速提升人流到高層，顯然通天梯的投資額很高，還需要很長的投影面積，但帶來的效益是會顯著增加梯頂及以上空間的租金效益，還能成爲一個拍照打卡的“網紅點”。 朗豪坊的通天梯由“奧的斯”（OTIS）生產，長45米，高20米，厲害之處在於早在2004年開業就引入了這一元素，在當時是毫無疑問的世界第一，結合空中大堂這一最重要的開放空間，相當超前的成爲了項目的營銷點之一。 雖然通天梯有很多好處，但是相應的電梯維護也是很大的投入，2017年3月朗豪坊的通天梯（4-8F）發生了逆行事故，造成了18人受傷的事故，直接導致了兩名工程師獲刑，還給商場的營業造成了相當大的負面影響。 早在1988年，由香港政府所成立的土地發展公司宣佈重建計劃，編號「K2」，初步打算興建由兩幢辦公室大廈和零售設施組成的大樓。
項目早年稱為「旺角六街」[6]，範圍牽涉包括砵蘭街、上海街、新填地街、亞皆老街、奶路臣街及山東街[7]，是之後市區重建局的重點重建計劃。 其實除了上面提到的項目，香港還有很多經典的商業項目值得參觀，特別是對商業地產感興趣的朋友應該造訪的，包括不限於：時代廣場、希慎廣場、MEGA BOX等。 港資開發商在商業地產領域特別是高端商業地產領域的開發和招商經驗，是目前內地開發商還需要努力追趕的，而香港商業地產的存量更新，也是內地開發商值得學習的前車之鑑。 海港城最新的更新部分爲海運大廈新擴建大樓，項目由國際知名建築師事務所Foster + Partners 設計，去往海港城的朋友除了購物也可以打卡一下這個景點。
之前寫過一篇文章Ethan 朗豪坊電影2025 H：廣州太古匯，介紹了廣州太古匯項目，個人很喜歡這篇文章，因爲在廣州太古匯身上真正看到了自己一直以來追求的商業地產的匠人精神。 後來基本在 Ethan的商業建築調研 這個專欄裏把太古在內地做的項目都寫了一遍（除了上海興業太古匯），這一次來到香港，參觀太古的大本營項目自然是一個重點。 當然相比於內地的項目，1985年便開始第一期工程的香港太古廣場顯得相當的年代久遠，今天的太古廣場雖然經過了大規模翻新，但在建築風格和造型上依然有一種獨特的年代感。
