其實，無論是一按或二按，發展商都是通過財物公司配合後提供。 以上所有資訊只作參考之用，本公司將不時更改以上資訊，一切按揭條款及細則將以銀行或財務機構最終批覈為準。 二按2025 二按2025 伽瑪市場策劃是一家專業理財公司，附屬於「毅思會計及祕書公司」，服務超過2000位客戶，提供一站式專業商業支援服務，包括樓宇按揭轉介、企業融資、個人理財策劃、僱員強積金及保險等。
實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 購買物業時，買家一般會向銀行或財務機構申請按揭貸款，如借貸人將帶有按揭的物業再次抵押於其他財務機構，申請第二次按揭，則稱為「二按」。
二按: 究竟銀行怎樣把「二按」納入計算壓力測試呢?
2019年施政報告實施後，按保涵蓋的樓價上限即時放寬。 對於過往曾經承造發展商二按的申請人而言，則可選擇將二按部分的按揭貸款轉按至銀行。 除了物業二按，業主也可以申請供完樓按揭，以讓手頭資金更充足，這筆資金可以用作來投資、兒女教育費等用途。
銀行 – 銀行只會為現有按揭客戶提供二按服務，所以你不會見到有抵押物業同時有不同銀行的按揭，例如匯豐一按和中銀二按。 不過，目前大部分銀行都不提供二按服務，就算有都屬個別例子。 提到二按的利率和供款年期，我地 28Mortgage 作爲專業的按揭轉介公司會建議業主若真的需要二按計劃借到高成數按揭置業，可以貨比三家，同時也參考最新按揭保險計劃。 業主不要在衝動下決定，歡迎先聯絡我地，直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕，我們跟您做個詳細的分析後再決定也不遲畢竟買樓不像買菜，是要供幾十年的。 二按揭貸款法律文件，一般都會由發展商代表律師辦理，但卻需由買方支付相關律師費用及雜費。
二按: 「發展商一按」vs「銀行一按+發展商二按」有何分別？
除了發展商提供的二按高成數按揭，部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按，但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。 再抵押物業，會增加債務負擔，借貸人需要對自己的償還能力進行合理評估，同時還需要支付額外的手續費、評估費、保險費等費用。 值得一提的是，若該二按是由財務公司所提供，那麼這筆按揭貸款就不須受限制於金管局，因此，就不需要根據政府所訂立的成數上限，更加靈活。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。
- 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。
- 若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價爲準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。
- 1.65% 的現金總回贈 【銀行回贈＋按揭王獎賞】 已足夠付一年頭按的利息了。
- 例如說，銀行一按利率2.6釐，發展商二按首2年2.6釐，之後5.5釐。
- 不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決於財務公司的要求，所以沒有像銀行般清楚列明。
因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5釐」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 「因為突然要支付「額外印花稅」，無論我本人、地產代理、我委託的律師樓、對方的律師也感到佷突然，因為大家也沒有預過有「額外印花稅」的出現。
二按: 二按審批準則模糊
在優惠期後，如碰上最優惠利率上升，每月供款可能較優惠期一下子上升幾成，加上之前沒有壓測，負擔比率可能較高，對借款人財務帶來較大影響。 按揭市場競爭激烈，各大銀行均提供大大小小的現金回贈吸引客戶將原有按揭轉到其銀行，以現時銀行提供的現金回贈約為貸款額的2%。 若透過按揭中介公司辦理，更能同時間獲得按揭中介的現金回贈。 若一按銀行，發現有二按情況發生，銀行有機會提高按揭利率，甚至要求立即清還全部貸款 (call loan)，咁就大獲。 伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士，包括會計師、律師、金融業資深從業員，透過一站式服務，協助客戶解決物業二按各種棘手問題。
- 通過銀行審批後，會發信給申請人用作證據，方便完成處理發展商 二按 申請程序。
- 二按在第三年的上調幅度差不過接近原來的1倍，這會讓借貸人在財務方面造成一定的壓力。
- 二按和加按不同，二按指物業已經按給銀行或財務機構，而業主就著相同物業再向其他銀行或財務機構申請第二次按揭。
- 若有必要申請物業二按，建議先從銀行申請一按，然後再向財物公司貸款 2 按。
- 對借款人來說，二按「麻煩」之處是由於涉及銀行一按，整個「一按＋二按」的組合，要通過壓力測試。
第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。 單計2018年落成新盤共有2,596宗一按高成數按揭。 這些業主在計算「額外印花稅」的期限，會否由「按揭契」開始計起，而不是由「買賣合約」開始計起呢? 律師表示，如果原業主透過財務公司承造按揭，之後賣樓，同樣地應由「臨時買賣合約日期」起計三年期，中間是否有做按揭，並不計算在內；只是當財務公司要以銀主盤的形式賣樓，則由財務公司的法定押記日期起計算。
二按: 買樓專家教路: 按揭全攻略: 加按/ 轉按/ 二按詳解懶人包 – 總結
如果物業價值超過 600 萬元，就只可為未供完之貸款額申請轉按，亦是「平手轉按」，不能改變按揭成數。 以上所有內容就是有關按揭房屋二次抵押的有關知識總結，明確辦理按揭房屋二次抵押的具體要求和價值是抵押權人須知的內容。 二按2025 然而，不同的地區和銀行，對於按揭房的抵押要求都不同。
二按: 二按需注意 發展商按息變化
有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」；但部份則會選擇申請「二按」。 二按 特別是一手樓，近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排，背後又需否通過壓力測試呢? 究竟申請「二按」有什麼需要注意、以及背後會產生什麼風險?
二按: 客戶支援
如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5釐+3釐作基準，還需計算二按部份息率。 二按2025 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三釐計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成纔可通過壓力測試。
二按: 按揭計算機
你可以一次過比較曬各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 因為按揭的本質為一種「抵押」，當業主將物業的業權抵押於銀行，纔可獲物業貸款，而業主如果供斷或違反任何抵押條文，哪銀行有權沒收抵押品，即收樓。 倘若準買家想購買價值1,000萬元以上的一手物業，但首期不足，則無法申請按保。
二按: 銀行估價
原業主在法律上未經財務公司的同意，是不可以單方面撤銷該代理權，行為上在稅局眼中已構成「買賣協議」的意思。 律師表示，一般財務公司跟原業主定立一份「按揭契」後，理會轉交稅局作評核，看看需否繳交全額印花稅。 相關文件多數會註冊上土地註冊處，透過查冊可得知外，也可透過律師向稅局查問，支付160元便可獲取一份支付印花稅的證明文件。 雖然根據條例中，並沒有列明「額外印花稅」由買賣雙方哪一方支付，只表示需由買賣雙方協商，但市場上約定俗成均由賣方支付，為何今次個案卻要陳先生去承擔? 背後跟陳先生在簽臨約時，合約上很粗略地寫出：「印花稅由買方全數支付」有關。
二按: 什麼是「二按 / 二次按揭」？
申請手續簡單，文件準備方面一般上都是一些簡單的文件即可。 有些財務公司會要求遞交三個月的入息證明、有些則要求提供稅單、有些也會看信貸報告等。 您可能有聽過身邊親戚朋友說有些財務公司可以很快甚至在一天內就可以批覈申請、也毋須準備入息文件，遇到這些財務公司我地要提醒業主多加小心，因爲擔心遇到不正規的財務公司，二按的申請還是需要經過銀行同意的。 除此之外，申請人要留意的是私人貸款跟財務公司也是不一樣的。
二按: 按揭專區
在申請物業二按時，有可能重新辦理樓宇按揭手續，例如要再審查入息證明、還款能力、壓力測試等。 但業主私人貸款由於不需要以物業抵押，不會受到物業按揭貸款的要求所限制，不用再進行按揭審批程序，因此業主私人貸款的申請程序易批很多。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。
二按: 【居屋2023: 申請攻略】收緊白表入息上限至$3.1萬 (持續更新)
這種銀行加按揭保險做法進行的按揭部份，稱為「一按」。 只不過市面上仍然有好多置業人士因欠缺首期及不獲銀行或按揭保險批覈借高成數按揭，需要向發展商或財務公司借二按，以補足買家未能負擔的首期。 跟一按的審批比起來，跟財務公司申請的二按審批過程相對的寬鬆許多。 二按2025 不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決於財務公司的要求，所以沒有像銀行般清楚列明。 二按2025 所以如果業主有需要申請二按就需要跟財物公司瞭解所需要的文件。
二按: 問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別?
近年「二按」在部份新盤相當流行，發展商往往會夥拍財務公司、或由發展商旗下財務公司提供「二按」，為買家提供「一按」以外的高成數按揭部份。 「二按」的好處是審批上有可能（當然非絕對）會較「按揭保險」寬鬆，買家也不用繳付「按揭保費」，但缺點卻是「二按」息率會較高，未能跟「一按」息率看齊，變相供款會更高。 通常財物公司所提供的按揭利率，也就是二按利息比銀行更高，因此，不建議一按貸款與二按貸款都通過財物公司借貸。 2019 年的施政報告中，政府撤銷了首置者的壓力測試要求，首置者只需要符合入息要求。 然而，其他的按揭申請者，仍然必須通過這些測試，包括二按借貸。 二按2025 另一方面, 如果是現有按揭的物業, 業主是不能透過加按以申請高成數按揭的, 例如八成或九成按揭, 因為按揭保險計劃, 並沒有包括加按在內, 二按2025 你是隻適用於新造按揭.
通過銀行審批後，會發信給申請人用作證據，方便完成處理發展商 二按 申請程序。 在瞭解「二按」之前，先開始説説「按揭」及「一按」。 按揭是業主以資產或物業為抵押品，簡單來説就是將資產轉移到貸款人（通常是銀行）名下，等還清貸款後，再將資產轉回到借款人（抵押人）名下。
二按: 按揭供款實例
由於太太突然患病，急需一筆現金繳付手術費用，再借私人貸款恐無力負擔。 最後經多番周旋，發展商也願意作出和解，雙方各不追究，並向事主退回訂金，但就需要自己支付各自的律師費用。 二按2025 而二按，相對於整筆向非銀行機構的好處，是銀行低息一按佔比較重，就算二按優惠期後按息較高，平均下來，整個銀行一按＋財務二按的利率不會太高。 因彩務公司承受風險較商，二按一般的息率會較一按為高。
