翻查資料，上述項目早在2006年已獲城規批建5幢59至62層高商住物業（當中住宅部分為52層至55層高），提供2120夥，總樓面約216.33萬方呎，與公告內提及發展樓面216萬方呎相若，有關規模將超過近年市區大型發展項目觀塘凱滙1及2期，兩期合共總樓面約185萬方呎。 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，項目規模之大實屬近年罕見，如參考發展商年初修訂的發展方案，地皮料能提供約五千夥住宅單位，提高九龍市區未來供應，估計發展商將分批推售項目單位，因為項目位於市區便利位置，料推出單位能順利被市場消化，滿足區內客源的需要。 合資格寮屋住戶可選擇由香港房屋委員會提供須通過經濟狀況審查的安置選擇，亦可選擇免經濟狀況審查的安置安排，讓他們獲安置到房屋協會專用安置屋邨。 古物古蹟辦事處初步建議原址保留牛池灣村內有獲評為三級歷史建築的萬佛堂，具體建議需待有關評估完成才能敲定。 政府計劃在二零二五年開展清拆和發展工程，然而當局做法不透明。 不但仍未有具體的遷拆時間表，而且在原定住戶登記限期屆滿前（即二零一九年十月三十一日），沒有主動落區向有關住戶介紹繁複的登記詳情，令居民一直缺乏相關資訊。
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牛池灣重建: 彩虹道街市檔主不滿食環恩恤安排 關注組召開第二次檯商大會商議
竹園原為現黃大仙的地名，因有一大片竹林而得名，據記載，竹園由福建莆田的林氏創建，涵蓋現在天馬苑、黃大仙上下邨﹑竹園南、北邨和鳳凰新村一帶。 但隨著城市發展，現時竹園村規模已大大縮減，剩下黃大仙小巴總站旁的位置，並演變為竹園聯合村，佔地只有約0.48公頃，面積與半個標準足球場相近。 牛池灣重建2025 House730搵樓大本營是香港的搵樓平臺／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。
- 報告又提到，牛池灣村具潛在考古價值，建議房屋協會在取得土地發展前，要先考古觀察。
- 從前牛池灣鄉的範圍涵蓋斧山道至現時的牛頭角淘大花園，當中有差不多二十條鄉村，如田心、平頂、龍尾等等，鄉裏多是雜姓客家人，但隨著政府不斷拆卸重建，現時牛池灣鄉的範圍僅餘龍翔道與清水灣道交界的一角。
- 擬議發展的範圍有被評為三級歷史建築的「萬佛堂」，文件稱該建築物將會原址保留，並會與擬議住宅大樓相距至少10米，房協初步計劃將該建築物活化作商業用途，但詳細設計仍有進一步研究。
- 土木工程拓展署將會拍照、錄像、3D掃瞄紀錄，並會監察其結構，以確保工程不會對萬佛堂造成影響和損毀，並建議在設計佈局中預留不少於10米的緩衝區，以確保萬佛堂與不會受震動影響。
- 但隨著城市發展，現時竹園村規模已大大縮減，剩下黃大仙小巴總站旁的位置，並演變為竹園聯合村，佔地只有約0.48公頃，面積與半個標準足球場相近。
政府在《施政報告》提出收回茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村等3個市區寮屋區，並交予房協發展高密度公營房屋。 牛池灣重建 規劃署提交到城規會的最新文件顯示，擬將牛池灣村改劃為「住宅(甲類)」用途，以興建3幢公營房屋，項目會分為兩個地盤，中間會以公眾休憩空間連結，預料可提供2,700夥，可容納7,290人，最快2031年起分階段入夥。 至於黃大仙竹園聯合村，亦將聯同對面的露天停車場共同發展，擬建3幢公營房屋，可提供約1,500夥，容納約4,050人。
牛池灣重建: 重建在即 細探竹園、牛池灣兩鄉
黃大仙社區主任譚美普表示對計劃關注和憂慮，指牛池灣社區包括牛池灣村、坪石邨、彩虹邨和彩雲邨，若再加上延伸興建的彩輝邨、彩德邨、彩興苑，所佔範圍已橫跨黃大仙和觀塘，人口接近15萬。 但該區的交通仍主要依靠（新）清水灣道和彩虹地鐵站，運輸壓力沉重，若在交通中樞位置再增加人口，恐令本已「塞到九彩」的交通狀況更惡劣。 至於重批地段總地盤面積約二十四萬方呎，批准作非工業用途，住宅部分約一百四十七萬七千方呎，而商業部分則約六十八萬六千方呎，重批地段的租期為五十年。 牛池灣重建2025 九龍建業發言人指出，項目預計興建零售購物中心及五座住宅大樓。 具有新古典主義及英國殖民地的建築風格的牛池灣安老院舊址，建於1919年，至今已有百年歷史，按長春社研究曾經指出，別墅前身原為清末革命黨同盟會成員陳少白於1908年所有，其後租予孫中山兄長孫眉，作為農場及同盟會的革命基地。 由於部份地方如前聖若瑟安老院的別墅、門樓及宿舍A均屬歷史建築，發展商向城規會提交的方案，會就上述歷史建築進行保留及進行活化。
報告指，萬佛堂將會原址保留，但現時通過萬佛堂的行人路將會拆除，附近亦將會有打樁、地盤平整等工程，預料或會影響到萬佛堂，包括與重型工程機械的接觸會損壞建築物，而地面震動、傾斜和沉降亦可能會對建築物構成潛在影響。 政府在二零一八年公佈「發展清拆行動特惠補償及安置擬議加強措施」（俗稱510方案），安排受影響的寮屋住戶上樓或現金賠償。 簡單而言，「人住屋」的住戶由當局凍結登記，需最少住滿兩年，按寮屋的居住年期（兩年或七年），入住房委會公屋或房協安置屋邨；而「非人住屋」的住戶需自行向當局登記，否則可能喪失安置補償資格。 位處市區的牛池灣聖約瑟安老院舊址，整項目規劃達20年，終於有發展曙光。 九龍建業早前向城規會申請建5幢大樓，獲批出補地價96.58億元，以最高可建樓面216.32萬方呎計，每方呎補價金額4,464元，料提供逾5,000夥，乃近年較大宗補地價個案。
牛池灣重建: 市區歷來最大宗 保留百年建築建5幢住宅
【明報專訊】政府預計今年下半年分階段展開3個市區寮屋區的重建工程，有民間團體調查發現，其中牛池灣村及竹園聯合村有多幢百年古屋，當中牛池灣村一間劉氏大宅最新評估於1904年或以前已存在，見證香港開埠初期九龍十三鄉的歷史。 團體指該古屋的青磚瓦頂及石門框保存良好，可透過復修回復原貌，惟該建築至今沒任何歷史建築評級，憂慮最終與村內其他建築被當成寮屋一併拆卸，促當局為村內建築作文物評估，並保留具歷史價值的建築。 牛池灣（英語：Ngau Chi Wan）為一香港地名，範圍橫跨黃大仙區和觀塘區，由於區內港鐵車站以「彩虹」（英語：Choi Hung）命名，故「彩虹」獲一些香港人廣泛作地名使用，惟其並非正式地名。 牛池灣重建 牛池灣乃昔日香港九龍黃大仙區斧山下的一個海灣，附近因而以此為名，泛指斧山道及清水灣道之間的地方及彩虹邨，彩虹邨位於牛池灣西面部分，毗鄰的坪石邨則位於觀塘區佐敦谷西北面。
- 萬佛堂有三座相連的兩層高建築，中間一座設有主殿，供奉觀音大士， 左右的建築為靜室，高峯時約有六十名女子在此居住。
- 為方便比較，以下列表以大老山隧道以東、大老山以南、飛鵝山以西、太子道東、清水灣道以北為範圍（包括彩雲邨）。
- 中大經濟學系副教授莊太量表示，補地價有既定機制，不可能因為增加供應而隨意調低補地價金額，或政府過去制定補地價金額過高。
- 另以地積比率0.937倍發展非住宅部分，涉及約225,618方呎。
牛池灣村區內建築物分為鐵皮屋、石屋及唐樓幾種，高度可以按樓齡分類。 牛池灣村樓下地鋪是經營零售業的商店，例如茶餐廳、燒味店、菜販、士多、豬肉鋪、海鮮店等。 牛池灣重建 此外，村內有不少基督教會的聚會場所，如牛池灣竹園潮語浸信會、基督教彩恩團契彩恩堂等。 【本報訊】有地區組織憂慮牛池灣重建項目加重交通負擔，昨到城市規劃委員會遞交意見書。 九龍建業早前就牛池灣前聖若瑟安老院重建項目，向城規會提交最新發展計劃，擬大幅增加單位數量至5,005夥，較2006年獲批方案激增1.36倍。
牛池灣重建: 彩虹邨交通
當局提及待稍後疫情緩和下來，會安排向相關寮屋區的住戶和業務經營者等進行講解，介紹有關研究及發展程序，以及政府的補償及安置安排。 所有在清拆前登記並記錄在案的構築物或寮屋住戶，不論其居住年期及構築物的狀況，均可以申領住戶搬遷津貼，以應付搬遷費用。 九龍建業（00034）牛池灣前聖若瑟安老院重建計劃，經過近20年規劃，終於達成補地價96.58億元，屬於全港歷來第2大額補地價，更屬市區歷來最大宗，每呎樓面地價約4,464元。 牛池灣鄉（英語：Ngau Chi Wan Village），是香港一個鄉村組織，位於東九龍牛池灣，範圍東起牛頭角，上至彩雲，西至斧山道東九龍診所，南至牛池灣海邊，計有坪石、彩虹、龍尾、田心及河瀝背等村，是「九龍十三鄉」之一，是現今市區中少數僅存的村落，有200多年歷史。 活化後的萬佛堂擬納入商業用途，並融入周邊其他商業設施，但日後可探討更多活化方案，例如用作社福設施、開放為牛池灣村歷史資訊中心或社區博物館等，亦可加入「活化歷史建築夥伴計劃」，報告建議房協與古蹟辦進一步研究活化萬佛堂的可行性。 黃大仙區的牛池灣@中原樓市片區，區內共1,344個私人住宅單位，涉及人口共22,583人。
牛池灣重建: 地盤有七個未評級文化遺產 料全部清拆
直至在黃大仙區議會協助下，地政總署才於二零二零年九月首次會見村民。 從前牛池灣鄉的範圍涵蓋斧山道至現時的牛頭角淘大花園，當中有差不多二十條鄉村，如田心、平頂、龍尾等等，鄉裏多是雜姓客家人，但隨著政府不斷拆卸重建，現時牛池灣鄉的範圍僅餘龍翔道與清水灣道交界的一角。 牛池灣鄉區內建築物分為鐵皮屋、石屋及唐樓三種，佔地約2.4公頃，面積大概是兩個半的標準足球場。 【明報專訊】繼太古地產（1972）、中華汽車（0026）完成柴灣車廠轉作住宅，以及香港興業（0480）愉景灣二白灣後，再有大型項目完成補地價。 地盤界線外100米亦是今次研究範圍，有另外6個文化遺產，當中聖若瑟安老院的別墅、宿舍A及門樓均已獲評為二級歷史建築物，報告指，預料地面震動、傾斜和沉降或會對該3個歷史建築構成潛在影響。
牛池灣重建: 住戶可申搬遷津貼
對於現時批出的補地價較2011年低逾25%，普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑認為，雖然項目最新補地價比10年前市傳金額低，但未必可直接比較，因可能兩者條款不同，補地價計算基準亦有不同。 中大經濟學系副教授莊太量表示，補地價有既定機制，不可能因為增加供應而隨意調低補地價金額，或政府過去制定補地價金額過高。 牛池灣重建 報告建議，工程團隊要在施工前，向古蹟辦提交監測地盤和建築物震動的報告，列明監測點、安裝監測器的安排等，作為工程的緩解措施。 有居民不滿賠償金額，擔心未能負擔房協出租單位的租金，亦有居民指自祖先一代便在古村內定居，期望能得到與新界原居民類似的安置和賠償。 項目亦會提供幼稚園、社區會堂、療養護老院等社福設施，另會在毗鄰永定道休憩處和怡發花園的兩幅用地均會改劃為「休憩地帶」，設置公眾休憩空間，日後將交由康文署管理。 灣仔屬於港島北商業核心區的延伸地帶，區內未來將有7個重建項目陸續落成，合共帶來195.8萬平方呎，當中規模最大的合和中心2期，預計將於2021年年底完成。
牛池灣重建: 臨時採樣亭運作第二天 黃大仙廣場出現排隊人龍
市場消息稱，2011年政府曾批出項目補地價，有傳金額約130億元，每方呎樓面補價約6000元，但當時九建認為樓價再上升空間不大，拒絕有關補價。 牛池灣重建2025 有關規模將是近年市區最大型住宅發展項目，比同位於東九龍的信置等觀塘凱滙總樓面約185萬方呎還要大。 牛池灣重建2025 牛池灣重建 綜合發展商及地政總署資料，過去兩個月共有3個大型項目完成補地價，涉約415.75萬方呎，補地價金額逾194億元，反映發展商近月積極完成補地價以便增加土地儲備。
牛池灣重建: 歷史
為方便比較，以下列表以大老山隧道以東、大老山以南、飛鵝山以西、太子道東、清水灣道以北為範圍（包括彩雲邨）。 牛池灣重建 土木工程拓展署將會拍照、錄像、3D掃瞄紀錄，並會監察其結構，以確保工程不會對萬佛堂造成影響和損毀，並建議在設計佈局中預留不少於10米的緩衝區，以確保萬佛堂與不會受震動影響。 牛池灣重建 牛池灣重建2025 而清水灣道一帶亦於1970年代開發成彩雲邨，1980年代因應四順一帶發展，新清水灣道落成啟用。 豐盛街一帶亦加以發展，在彩雲邨之上的彩輝邨則於1990年代中期發展，而峻弦於2010年落成，亦成現有模樣。
牛池灣重建: 黃大仙區街道環攝系列－霓虹燈
政府在二零一九年的施政報告中，提出收回三個九龍東的寮屋區，包括竹園鄉、牛池灣鄉和茶果嶺鄉，以重建成公屋為主的新社區，預計將合共帶來6,300個公營房屋單位。 見證九龍由落後漁村蛻變成繁華市區的三條古村，終難逃遷拆的命運。 牛池灣重建2025 寮屋區居住環境未乎理想，拆卸重建雖然給予居民「上樓」機會，但重建計劃是否真的能照顧到村內居民的真實需要，仍然有待定論。 政府去年施政報告公佈，收回上述三個市區寮屋區作公營房屋發展，當中牛池灣村和竹園聯合村的顧問研究已於今年初開展。 現場所見，牛池灣村和竹園聯合村位置優越，鄰近社福配套完善，分別鄰近港鐵彩虹站及黃大仙站，步行距離於五分鐘之內。 隨着香港政府大規模興建屋邨解決人口急劇增加的問題，東九龍地區內有多個屋邨相繼落成入夥，重建計劃中，大部份土地均是來自十三鄉的村落，牛池灣鄉的範圍僅餘龍翔道與清水灣道交界的一角，被稱為「牛池灣村」。
牛池灣重建: 牛池灣村百年青磚屋瀕拆 組織促評級 學者：市區僅存應保留 發展局：初步研究指價值較低
報告又指，牛池湖小溪以南的地區，是1904年牛池灣村的原貌，故房協應委聘合資格的考古學家，在牛池灣村的原始範圍，進行考古觀察，在完成考古報告，纔可將用地批出予房協發展。 十八世紀初，廣東南海西樵人黎玉清女士與幾位志同道同的自梳女，購地建立今天的牛池灣西村，建成萬佛堂。 萬佛堂有三座相連的兩層高建築，中間一座設有主殿，供奉觀音大士， 牛池灣重建2025 左右的建築為靜室，高峯時約有六十名女子在此居住。 位於黃大仙祠大門左邊的林氏祖墳，在明代建成至今，已有逾六百年歷史。 牛池灣重建2025 由於林氏祖墳外有逾身高的圍牆並有鐵閘鎖上出入口，附近亦沒有任何標示介紹，一般民眾亦不易留意到其存在，可謂一座隱世墓園。
事件引起當區組織的關注，認為會對原來已非常擠迫的牛池灣社區造成負面影響。 擬議發展的範圍有被評為三級歷史建築的「萬佛堂」，文件稱該建築物將會原址保留，並會與擬議住宅大樓相距至少10米，房協初步計劃將該建築物活化作商業用途，但詳細設計仍有進一步研究。 牛池灣重建 鄰近的二級歷史建築的前聖約瑟安老院則位處綜合發展區內，不受今次發展計劃影響。 九建又公佈，換地完成後，預期重批地段將發展為一個集零售購物中心及5幢住宅大樓於一身之發展項目，未有透露更多發展細節。
