首先選定心怡的銀行,再透過電郵遞交按揭申請表,待審批後到銀行分行簽名,再到律師樓辦手續便大功告成,律師費約HK$4,500至HK$5,500。 如果透過按揭中介申請轉按,緊記不要將個人資料交予中介,應該直接交予銀行,以免個人資料外泄及用作其他用途。 套現,例如物業購入價是HK$500萬,原先承造6成按揭,即借款HK$300萬。
不過,有人會將「加按」和「二按」混淆,以為加按是向財務公司借錢,但其實兩者有分別。 加按由始至終的放貸人只是原先提供按揭的公司,通常是銀行,申請人只是向同一間銀行申請多一次按揭貸款。 那麼,如果在罰息期有資金需要,在原有銀行加按又是否可行? 他續稱,借貸人需向銀行重新申請按揭,新的按揭會設立新的罰息期。 (2)樓價上升,借款人可透過轉按獲得額外貸款額,但若果樓價升幅不高,甚至下跌,令銀行對物業估價不足,轉按不會有太多着數。 特別是近三年,受到社會事件和疫情影響,本港樓價未見得有很大升幅,若果在這段時間想做轉按,就要三思。
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定息按揭能鎖合約期內的息率,10年、15年及20年期息率分別為2.55釐、2.65釐、2.75釐。 若與P按或H按比較,看似沒有吸引力,但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外,還適合部分人士選用,包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限,如現金回贈超過貸款額 1%,而業主又借足成數上限,銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 如果物業樓價有一定升幅,業主有資金需要想套現,轉按亦是一種精見做法。
但無論是2.6%或3%的回贈也好,就算銀行真的能批3%的現金回贈,針對「現金回贈」四個字,準買家必須瞭解清楚其計算準則,否則會影響到置業時的資金調動。 ML戶口有兩種方式派息:每月直接派息/ 加按回贈 以存款利息,自動扣減按揭利息或本金。 業主要留意償還按揭的利息支出,可作扣稅之用,所以選擇以扣減按揭本金或利息作ML戶口收息方法,會直接影響貸款人的扣稅額。 ML戶口的高息存款設上限,一般為按揭貸款額的50%,只有少數銀行將高息存款上限設為按揭總額60%。
加按回贈: 不同的轉按
因此業主可以透過轉按,做普通6成或以下按揭成數,搣甩按揭保險,如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。 銀行之間競爭也很激烈,因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款,通常會提供很多優惠,例如轉按現金回贈作為獎勵。 另外,如果業主經按揭中介申請轉按,除銀行的轉按現金回贈外,也可以得到按揭中介的額外轉按回贈,理論上業主可以不斷轉按重複賺取轉按回贈。 但視乎物業樓齡,銀行或者有機會需要驗樓,確認沒有問題才會批出按揭。 在驗樓手續完成之後,業主簽署新的按揭條款就可以,其後銀行會將按揭貸款,以及套現的現金交給律師樓,之後轉交給業主,整個轉按的手續就會完成。 按揭計劃通常設有兩年或三年的罰息期,在罰息期間轉按,銀行會收取貸款額的一定百分比金額作為手續費,增加轉按成本,因此一般需待罰息期過後才會轉按。
如果業主在罰息期間提前還款,便要另外繳交手續費,通常頭一年為貸款額的2%,第二年為貸款額的1%。 轉按同樣有陷阱,尤其遇上跌市時,舉例業主買入400萬元的住宅單位,承造六成按揭,即貸款額為240萬元;兩年後未償還貸款餘額約225萬元。 若物業估價下跌兩成至320萬元,轉按六成按揭的貸款金額跌至192萬元,業主須支付約33萬元的差額,才能維持六成按揭,否則按揭成數要調高,利息支出增加。 轉按除了可轉用一個較低息率的按揭計劃外,可隨物業升值去套現,假設最初買入物業時價值700萬元,六成按揭貸款額為420萬元,當中有300萬元未供完。 若物業升值至750 萬元,透過完全將物業轉按,維持六成按揭,即可新借入450萬元(750萬元 x 60%),將這450萬元償還原有按揭餘額(即 300 萬元),多出的150萬元可套現成流動資金。
加按回贈: 財務狀況 / 銀行審批條件有變
簡單講,客人如果有額外資金可以存放於Mortgage Link戶口。 一般銀行可以接受按揭餘款的50%-60%存入Mortgage Link戶口。 如果是按保,假設樓價800萬元,申請9成按揭即借720萬元,銀行提供1.5%現金回贈。 現金回贈為800萬元的6成的1.5%,即7.2萬元。 720萬元+7.2萬元超出9成的限制,一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。 當然,如果借款人的預算緊張,寧可盡量提高借款額,也可要求銀行將回贈定於1%,在此情況下,便可借720萬元,回贈為6成的1%,即4.8萬元。
- 正因承接兩份按揭申請的風險增加,故銀行通常不會承做二按,二按會由發展商和財務公司承做。
- 【香港樓市2022|供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手,轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭,有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。
- 若果樓價上升,借款人可以透過轉按套現,額外款額用作其他用途。
- 例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%,你的物業按揭利率為H+1.7%,轉按可享H+1.25%較低利率。
- 加按是按揭貸款的其中一種,故申請手續、要求和程序跟申請普通樓宇按揭相若,同樣要符合金融管理局和銀行指引。
- 若要轉按,申請人第一步當然要選擇合適的新按揭計劃,在比較不同銀行提供的轉按計劃,除了考慮按揭利率較優惠、現金回贈較高的計劃,當然亦要考慮不同銀行對物業的估價,因估價越高,新批的貸款額亦會較多。
- 如單位已入手超過2年,轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。
之後物業升值,貸款額佔物業價格的比重相對減少,故把物業轉按,利用新批出的貸款額,償還原先按揭,從而獲得保費退款,於是物業可以出租。 市面上有不少按揭轉介公司,找他們申請轉按,除了有專業團隊替你進行資料蒐集及分析,更重要的是中介通常也有回贈給客人,目前市場上所謂最高回贈,可做到貸款額之0.4%。 除了銀行本身提供的按揭回贈外,如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭,更可額外取得按揭中介回贈。 在疫情衝擊下,銀行審批按揭的條件或變得更加嚴謹,令申請人可借成數降低,最終貸款額可能會比原先的更少。
加按回贈: 按揭保險
在原有的按揭政策,800萬元物業可以做六成按揭,故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元,在扣除欠銀行餘額300萬元後,變相可套現180萬元。 然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」,背後就則跟近年銀行著重按揭業務下,而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關,變相可抵銷轉按時所需的律師費外,還有額外金錢落袋。 部份人加按卻未必有實質用途,但純粹將套現所得,轉入近年流行的「按揭存款掛勾」儲蓄戶口內,可作為資金短暫停泊的地方。 所謂「MORTGAGE LINK」戶口,是銀行提供一個停泊資金的戶口,而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同,藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。
加按回贈: 業主私人貸款:有樓人士另一選擇
曹德明指,罰息期後繳付律師費、贖契費等費用,這要視乎物業樓價而定,以物業樓價1000萬元以內來說,相關費用最低約1萬元,相信原有按揭的現金回贈可抵銷相關費用。 加按回贈 按照他的說法,樓價數百萬元計算,現金回贈1%,即約數萬元,已經高過相關手續費。 「加按」是趁樓價上升時,把原先已抵押給銀行作按揭的物業,重新向同一間銀行申請按揭,藉此增加按揭貸款額,多了額外款額。 舉例說,物業樓價500萬元,承做六成按揭,貸款額300萬元,現時尚餘未償還貸款額280萬元。 要留意,申請轉按人士亦需符合壓力測試,特別是原先購買一手樓盤的買家,當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試,但之後選擇轉按時,便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 若果樓價上升,借款人可以透過轉按套現,額外款額用作其他用途。
加按回贈: 申請轉按手續和轉按流程
發展商會為即供樓花提供「即供」優惠,如達價單價錢20%優惠,以吸引買家,不過由於買家於購買樓盤前,未能親眼看到單位,始終需要承擔一定風險。 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。 加按回贈2025 加按回贈 不過,後者過程複雜,準買家其實可以使用MoneySmart 比較平臺的服務,最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批覈結果。
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近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓,或透過轉按剔除擔保人。 例如由2人持有轉為1人持有,令其中一方變成「沒有持有物業」,由於業權有變,業主需要重新申請按揭;或物業原有按揭由親人擔保,而業主財務情況又有改善,便會透過轉按剔除擔保人。 上市安排目的大概是方便親屬變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」,以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。 透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士,首次向銀行申請公屋單位按揭時,可獲房委會作擔保,可申請95%,甚至100%的按揭,而還款期最長為25年,並豁免壓力測試,而且利息與私樓無異,可以H按或P按還款。 樓花按揭成數是否可承造9成,與樓花屬建期或即供有關。 目前,只有建期樓花(待樓宇落成後,才開始供款的樓花)可申請達9成按揭,而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。
加按回贈: K Cash 業主私人貸款
當把在銀行A的按揭貸款未完成供款的部分,轉移至由銀行B承按,貸款額沒有增加,便視之為「平手轉按」。 加按回贈2025 舉例說,如果物業的買入價為600萬元,在銀行A未供完的貸款額為300萬元,借款人將未供完的300萬元轉至銀行B借貸,便是平手轉按。 加按回贈2025 要比較最慳最抵的按揭計劃,不能夠單單看實際利率,還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。
加按回贈: 香港樓市2022|供樓按揭轉按五大誘因
現時各大銀行現金回贈水平接近,因此業主於罰息期內轉按並不划算。 加按回贈 加按回贈2025 申請轉按想獲得最優惠利率的話,需要花時間做大量資料收集,再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。 如果你工作繁忙, MoneySmart平臺就可助你以短時間內取得轉按資料,比較各大銀行的優惠。
加按回贈: 【Mortgage Link 戶口】如何慳盡按揭利息?(附派息計算方法)
如果轉按的物業屬於自住,而且沒有其他按揭在身,例如車位按揭,或者做了其他人按揭擔保人。 這種情況下壓力測試會以50/60 計算,即每月供款於入息比例不能超過5成。 例如以500萬元買入物業,承造八成按揭,借貸400萬元,由於按揭比例高於七成,需要申請按保,假設樓價在兩年後升值至700萬元,轉為六成按揭,貸款額便足以還清早前的按揭餘額,並取消按保,取回保費。 加按回贈 不過要留意根據當局規定,若兩年內甩按保,可取回25%的保費,三年內甩按保則可取回保費的15%,如果按保期超過三年,便不能取回保費退款,因此若要甩保兼取回保費,必須在三年內進行。 銀行會不時檢討其推出的按揭計劃,為搶奪市佔率,間中或會推出高現金回贈計劃,不過適逢樓市步入下跌週期,供樓利率又似乎未見頂,業主若要透過轉按賺盡回贈,在目前市況是否合適?
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簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。 新買家若想購買銀主盤,申請按揭步驟與一般住宅按揭無異。 但如果銀主盤有僭建、遺失樓契、業權不清等問題,就會對日後承造按揭有影響,所以買家申請銀主盤按揭前可以多做資料蒐集,例如到土地註冊處,或要求代理行或拍賣行做查冊,瞭解物業的歷史和確定賣家是否為業主。 加按回贈2025 公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼,視乎公務員的總薪級表而按比率發放,合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。 加按回贈2025 只要轉按時貸款額係樓價60%內並足夠清還現有按揭,就可以同時甩按保(按揭保險)。
加按回贈: 銀行、轉介均提供回贈
生菜地產每位員工亦至少為註冊會計師,我們的專業資格能有助您在繁瑣的程序中成功申請按揭。 銀行回贈一般以現金發放,金額約相當於貸款額的 0.5% – 1.5%。 亦有銀行會提供其他形式的回贈,例如渣打銀行就提供 現金回贈 + 裏數 回贈的優惠組合。 借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限,如在罰息期間內,透過轉按而提早償還原有按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點,所以轉按前要計清條數,以免轉左等於冇轉。
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銀行為爭取更多客戶,會為轉按提供現金回贈,可佔貸款額的1%至 2%,以匯豐為例,最高的現金回贈為貸款額的1.6%;恆年為1.9%;渣打為1.6%;東亞為1.9%(註:實際回贈因應當的情況)。 加按回贈 在目前住宅按揭佔零售銀行貸款業務三成以上的情況下,七成按揭成數仍是維持銀行體系穩定的一項重要的審慎措施,我們不願見其變得形同虛設。 銀行應該像亞洲金融危機過後的幾年困難時期一樣,繼續奉行審慎的貸款政策,並採取妥善的風險管理措施,確保能充分應付市場一旦出現調整時所帶來的衝擊。
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有業主會混淆,覺得從貸款額扣減現金回贈,即是變相沒有回贈。 其實回贈只是換了個形式,由發放現金,變成計入供款當中,可令將來供款更加輕鬆,所以不存在抵銷現金回贈的價值。 加按回贈2025 舉例,如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬,回贈是 1.5%,即是 $7.5 萬。 在金管局指引下,這 $7.5 萬要從貸款額中扣除,實際還款 $492.5 萬。
加按回贈: 表: 有現金回贈 VS 沒有現金回贈
在條款限制下,業主可獲得新利率(例如較低利率)及新的貸款額,亦大多可獲銀行發放回贈。 任何物業,包括一手物業、二手物業、居屋及村屋,只要符合物業類型的相關條件,以及銀行的相關規定,就可進行轉按。 客戶一般都可以選用最優惠利率按揭計劃(P按)、或同業拆息按揭計劃(H按)進行轉按。 業主在申請轉按的時候,新銀行一般會附送家居保險,甚至火險作為迎新優惠。 如果業主在舊銀行有保險計劃,是可以申請退保,從而獲得保費退還。 不過如果物業屬於新型屋苑,管理費可能已經包含火險,就未必能夠受惠於新銀行的優惠。
加按回贈: 現時按揭成數的上限是什麼?
但曹德明提醒,若果物業的樓齡太高,如唐樓,本身樓價不算高,貸款額亦不會多,採用P按機會較高;若果物業樓齡較新,本身樓價高,貸款額會多些,採用H按機會較高。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說,這要視乎物業樓齡和申請人年齡而定,若果物業樓齡50年或以上,還款年期未必達到30年。 (1)政府於2019年放寬首置人士按揭保險措施(又稱林鄭Plan),可以做轉按但有限制,只可以涵蓋原有貸款額,不可以套現。 除此之外,轉按後,新銀行一般會送一年火險、甚至家保,而由於轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在,故可向舊銀行申請舊火險保費退款。
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【香港樓市2022|供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手,轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭,有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期,若果借貸人在罰息期內提早還按揭,需要罰息。 本文會分析箇中情況,以及在罰息期轉按、加按的可行性。 至於銀行為按揭貸款訂立一般兩年「罰息期」,用意是保障放貸銀行的收入,補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息,亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。
加按回贈: 轉按好處1. 額外轉按現金回贈
個別實際還款情況﹐請參閱有關之條款及細則﹐並以本公司及有關金融機構之最終批覈為準。 如使用按揭保險計劃承造高成數按揭作套現用途﹐成數上限為80%﹐年期上限為25年‧ 以上之計算結果並不包括按揭保險費用。 就以之前購入600萬元的物業為例,以銀行提供最高現金回贈3%計,最高可獲取10.8萬元,但因超出了1%的現金回贈,故要把整筆10.8萬元扣減在貸款額上。 若買家本身借取90%按揭,其原有貸款額為540萬元,但扣減現金回贈後則貸款額為529.2萬元,故買家實際要補足差價纔可上會,其首期會由原本的60萬元增加至70.8萬元。 加按回贈2025 上述例子,1,100萬元的50%貸款額為550萬元,故現金回贈則為16.5萬元。
加按回贈: 按揭高息戶口詳細懶人包
另外如果業主再罰息期之內轉按,一般需要向銀行支付貸款額一部份,作為賠償。 現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下,一般可以借到六成,而上限為港幣500萬;樓價1000萬以上的物業,最多則可以借五成。 一般律師樓會收取律師的費用,另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。
當然借款人亦需考慮物業的升值幅度,若果物業升值幅度不大,轉按套現的資金連同獲取的優惠,可能不足以填補帶來的相關開支,轉按的意義便不大。 加按回贈 根據金管局指引,$1000萬以下物業最多可做6成按揭,若申請按揭保險,$1000萬或以下物業最高可做8成按揭及$800萬或以下物業最高可做9成按揭。 假設樓價為$800萬,銀行現金回贈1.6%及轉介公司額外回贈0.3%。 銀行會為按揭客人提供現金回贈以作招倈,而現金回贈以貸款額乘以特定百分比計算,目前銀行回贈由1%至1.6%不等。 而有部分客人對於回贈「%」嘅計算有啲疑問,就等筆者同大家睇下呢個回贈「%」到底係點計。
長實日前申請將鄰近石崗軍營一幅住宅地興建916個住宅單位,從項目規劃其中一個亮點,或許反映出配合香港人口結構,未來豪宅必備的新元素。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務,能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。 因此在置業之前,必須先頻密進行估價,包括直接致電各銀行估價部,獲得最新的物業估價,以免申請按揭時,有估價不足的問題。 物業估價不足解決方法 加按回贈2025 如果最後物業估價不足,較常見的做法是手執最佳估價,詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意,如果估價只有微小差距,有機會能輕微調高估價。
想替村屋轉按的話,則需留意村屋質素參差不齊,銀行在估價上亦可能出現估價不足的情況,業主可能因此失預算,除非面對突發情況,例如需籌措醫藥費、家庭成員的教育費或殮葬費等等。 未補地價的居屋都可以申請轉按,但就不可申請加按或延長還款期,而轉按亦只能轉按現有貸款額,不可轉按套現,除非面對突發情況,例如需籌措醫藥費、家庭成員的教育費或殮葬費等等。 天氣不似預期,假果樓價升幅亦不似預期,或因其他種種原因,以致物業估價不足, 轉按就有難度;新批貸款額可能比原本更少,又或轉按利率提升,轉按就變得無利可圖。 隨後,如果買家想將物業的按揭轉移至另外一間銀行承按,這就稱之為「轉按」。 經本網比較及轉介按揭,成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券,最高可享HK$6,000現金券。 加按回贈2025 轉按其中一個重要理由是節省利息支出,例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低,業主便有動機轉按,以節省利息。
加按回贈: 原有銀行轉按時會收取任何費用嗎?
任何時候向銀行申請轉按時業主或借款人都需要通過壓力測試。 如果申請人手上沒有其他按揭就可以用壓力測試50%/60%計算,有按揭就要各扣減10%。 加按即指業主已在銀行申請了物業按揭,為增加更多的流動資金,在原有基礎上進行多一次按揭貸款,申請額外的貸款額,從而套現現金周轉。 「轉按」是指業主在購入物業時,會選定一間銀行為物業做按揭貸款,銀行為保障自己利益,一般會設定罰息期,大約兩至三年。