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街兩旁的建築能直接通往隔鄰的龍圖街和鹿鳴街，地下店鋪多見車房，街尾可見牛棚藝術村一角。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 調查中，受訪者指出大廈走廊和天井衞生環境惡劣，垃圾長期堆積，甚至有人隨處大小便，傳出惡臭。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 受訪者還指出大廈有蟑螂和老鼠、防火門失修、電力不足、雨後樓梯濕滑、天井地下污水管爆裂等問題。 高達60%受訪者表示居住的大廈周邊環境衞生非常差，接近三成受訪者表示差，只有不足一成表示可接受。 市建局總經理（收購及遷置）鍾建強在簡報會上表示，若 KC-018及KC-019計劃最終獲得行政長官及行政會議的批准，市建局會根據屆時的政策，展開物業收購工作和補償／安置符合資格的租戶。
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這項研究中的措施，旨在提升KC-019項目在收購安排上的執行性，以促成有關工業樓宇在整全規劃大綱下進行重建，發揮更大的規劃裨益，並不適用於其他項目。 此外，因應政府擬擴闊現時土瓜灣道、由目前的四線行車提升至六線行車的規劃意向，兩個項目在重建後，面向土瓜灣道的建築物將會後移，以提供足夠的地面空間配合相關擴建行車線的工程，促進與啟德發展區的交通連接。 由於兩個項目位處策略性的海濱地點，市建局在為該地區進行規劃研究時，已將政府優化海濱環境的規劃願景，一併納入考慮。 市建局啟動土瓜灣明倫街和馬頭角道兩個重建項目，即俗稱土瓜灣「五街」。 立法會議員楊永傑在電臺節目上表示，希望透過土瓜灣「五街」的重建計畫，推動「十三街」的重建。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 至於九龍城盛德街重建項目試行「預先批地」模式，他指可以減省程序，毋須清場才招標。
民建聯及工聯會認為，「十三街」及「五街」中全部都是沒有電梯的唐樓，範圍內亦沒有新型插針樓會妨礙收購計劃，認為適合市建局以小區發展模式重建該區。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 兩團體亦建議政府應提精簡重建發展程序，提高重建密度，增地積比添誘因，增加居住人口，提高財務可行性，可成立跨部門項目小組專責做好重建事宜。 在此之前，市建局在2012及2013年，分別於中西區和長沙灣區，啟動工業樓宇重建項目（先導計劃）。 究其原因，包括工廈內一定比例的物業由數名業主擁有，部份更是由發展商持有，相對於出售物業予市建局，他們希望保留物業自用或自行重建。 土瓜灣翔龍灣以北5條街道俗稱「五街」，由多幢逾60年的舊唐樓和地舖車房組成，居住環境欠佳。
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香港文匯報訊 土瓜灣「十三街」重建一直只聞樓梯響，居民的居住環境改善無期，而近期連場颱風暴雨更令居民擔驚受怕。 工聯會立法會議員黃國昨日與「十三街」居民代表一同約見市區重建局代表，反映居民對「十三街」重建的殷切期盼。 市建局強調，有將「十三街」重建「放在心上」，但由於屬於超大型項目，需要時間作全盤考慮。 黃國期望，市建局積極作為，與政府有關部門坦誠溝通，和居民做好協商，共同探討加速「十三街」重建的可行方案，避免舊樓可能發生嚴重意外，危及市民安全。 2013年6月，市區重建局為瞭解決十三街逾200家車房成為重建最大阻力的問題，擬定於鄰近地區物色一幢工廠大廈，及將整幢大廈改裝成為汽車維修中心，及將全數受到影響的車房遷入經營，以避免車房結業而影響近千人的生計。 此外，市區重建局又聯絡香港房屋協會及房屋委員會等協助安置十三街的天台住戶，希望促成十三街重建[16]。
- 民建聯九龍城區議員關浩洋在主題簡報環節分享了「九龍城未來社區規劃建議」中涉及海濱發展、環保綠化、交通配套發展的建議。
- 除了重建之外，局方亦會考慮有關復修的策略，以幫助九龍城區舊樓的居民。
- 十三街則指被木廠街、九龍城道、馬頭角道以及土瓜灣道包圍範圍，規劃意向是要促使舊區重整，並淘汰互不協調的土地用途，以及解決工業與住宅用途為鄰的問題。
- 他們反映，即使只做一做「表面工夫」，動輒要好幾萬元，轉眼又會出現新問題，例如牆身鈣化出現鹽巴，他們形容現在的處境是「住又提心吊膽，走又無能為力」，只能寄望重建這條唯一出路。
- 韋志成強調，團隊早於數年前已就整合住宅和工業用地作高密度綜合發展，以及所需要的技術可行性研究開展相關工作，希望為日後「五街」及「十三街」的更新工作創造條件。
- 其中，土瓜灣及九龍城一帶早在14年前已由市建局着手規劃佈局，至今有約12個重建計劃落成及展開，亦凸顯土瓜灣區的重建潛力。
其中，明倫街╱馬頭角道項目地盤總面積約一點一四萬平方米，地盤界大概東面毗連馬頭角海濱，南面毗連翔龍灣，西面毗連土瓜灣道，及北面毗連馬頭角道。 九龍城舊區有不少大型舊樓羣，地區居民和持份者多年來希望透過舊區更新，改善交通、地區設施和居住環境。 市建局將居民的訴求，深化為小區規劃的願景，並透過市區更新不同的工作模式，進行更新。 市建局透過開展大規模的地區規劃研究，全面審視舊區的土地規劃及更新機遇，為推動這類舊樓羣的更新、改善已建設環境，創造條件。 韋志成今日在網誌表示，明白舊居內仍有不少舊樓羣有待更新，例如位於土瓜灣的五街和十三街，便是其中一個住戶希望市建局儘快重建的社區。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 土瓜灣十三街洗太平地: 九龍城道13號的交通站點
龍圖街（英語：Lung To 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 Street）乃街區11條直街系列自西向東的第1條。 項目啟動後，市建局將透過網上視頻平臺直播公眾簡報會，講解規劃審批程序、現行的物業收購和補償安排，並解答提問。 「十三街」泛指馬頭角傳統舊區的13條街道，包括龍圖街、鳳儀街、鹿鳴街、麟祥街、鷹揚街、鵬程街、鴻運街、蟬聯街、燕安街、駿發街、鶴齡街、木廠街及馬頭角道。 呼吸星球咖啡店前身為舊式冰室，有逾60年歷史，亦曾經是不少港產片的拍攝地，包括杜琪峯的《復仇》和嚴浩的《浮城》。
馬頭角道（英語：Ma Tou Kok Road）為十三街街區南面外圍的主要道路，亦為馬頭角的最主要交通樞紐之一，西起馬頭圍邨，為一條雙線單程的掘頭路，終望維港。 鶴齡街（英語：Hok Ling Street）乃街區11條直街系列自西向東的最後一條，為一南行街道。 駿發街（英語：Tsun Fat Street）乃街區11條直街系列自西向東的第10條，為一南行街道。
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鍾建強指，是次擬發展工廈有類似情況，所以市建局正研究邀請合資格業主參與發展，惟參與模式和門檻仍在研究，將適時公佈。 居民王先生亦表示，曾自費做過3次樓宇大維修，但是效果仍然差強人意，經過維修後的樓宇，當颱風暴雨過後，「做完好似沒有做過一樣」。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 被問到市建局會否研究利用部份重建單位協助年輕人上樓，韋志成反指，市建局要動用部份資源作重建補償，若要協助市民樓上樓，資金將難以維持。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 土瓜灣十三街洗太平地: 項目詳情
調查顯示，超過五成受訪者表示居住的單位及大廈出現批盪剝落（89.4%）、滲水（85%）、鋼筋外露（74.7%）、無大廈鐵閘或常壞（67.5%）等問題，亦有接近四成表示大廈無樓梯燈。 一成半（16.5%）受訪者更指出大廈走廊和天井衞生環境惡劣，垃圾長期堆積，有人隨處大小便，傳出惡臭及有蟑螂和老鼠問題；防火門失修、電力不足、雨後樓梯濕滑、天井地下污水管爆裂等問題。 土瓜灣「五街」及「十三街」大多均為樓齡50至60年的舊樓，樓宇失修問題嚴重，不過市建局行政總監韋志成早前曾在網誌上表示，土瓜灣「五街」及「十三街」的重建難度比起過往的重建項目有過之而無不及。 民建聯、工聯會今日（15日）發布有關土瓜灣十三街、五街重建問卷調查結果，發現超過一半以上受訪者居住的單位及大廈出現批盪剝落、滲水、鋼筋外露等問題，要求盡快制定重建時間表及搬遷方案。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 其中土瓜灣「十三街」屬於典型的「收購死結」，即使樓宇失修，大量居民渴求重建，但多年來一直無法展開收購，原因有兩個，其一是業權分散，「十三街」有近4,000個業權及250多個車房，收購難度極大。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 重建
這羣車房由於密度實在太高，故市區重建局仍需對重建十三街項目作更深入研究，並需予業主商討業權及賠償問題[8]。 市區重建局（市建局）今天（2022年10月7日）啟動土瓜灣區兩個重建項目的法定規劃程序。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 若要改善這種土地用途不協調的情況，無可避免要制訂一個能兼容住宅用地和部分現有工業用地的規劃，需要處理多重技術挑戰。 這除了一般所涉及的交通、空氣、環境和噪音等技術評估之外，更因應煤氣廠屬於法例訂明的潛在危險裝置用地，需要額外進行安全風險評估。 市建局代表表示理解土瓜灣「五街」和「十三街」居民對所居樓宇日久失修的憂慮，並備悉他們要求盡快重建的訴求。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 居民嘆維修效果不彰
重建後，明倫街╱馬頭角道項目可提供一千二百八十個單位，土瓜灣道╱馬頭角道重建則可提供九百五十個中小型單位，估計在二○三三年完成。 由於這是局方首個沿海濱發展的重建項目，料落成後大部分單位可享「無敵海景」。 至於深水埗一帶，則一直困擾於區內劏房問題嚴重，增加市場收購難度。 市建局計劃「土瓜灣道／馬頭角道」重建項目，容許工廈業主參與項目發展，楊永傑認為，工廈業權集中，免補地價有利業主參與重建，亦避免重新招標。 楊永傑又指，「五街」地段優質，鄰近郵輪碼頭及啟德體育園，屬海景地皮，相信是有利潤的住宅項目，希望項目可以推動「十三街」重建，他指「十三街」重建數目大，業權複雜，建議拆散收購，並考慮調低強拍門檻至七成。 立法會議員楊永傑在港臺《千禧年代》表示，土瓜灣「五街」居住環境差，不少街坊促請城建局盡快出價，擔心樓價回升失預算，未能購置同區住宅，居民亦希望可以原區安置，留在啟德區。
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張聖典估計，屆時收購呎價會與鄰近屋苑翔龍灣呎價相若，每呎接近2萬元。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 香港文匯報訊（記者 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 顏倫樂）香港舊樓重建潛力大，向來不乏投資者「落釘」，期望等物業重建時獲得可觀利潤。 但總有那麼幾個地區，多年來總是舊樓林立，猶如被凍結在茫茫的歲月長河中，無法動彈。
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基於市場敏感性和保密原則，局方只會在其啟動個別具體項目時，透過刊憲等方式對外公佈項目細節。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 他亦提到，市建局在過去數年透過開展大規模的地區規劃研究，全方位審視舊區的土地規劃及更新機遇，加快建立規劃、項目及財務三項儲備。 當局根據土地用途、樓齡及樓宇狀況、可發展的地積比率、受影響住戶和經營者的數目、財務可行性，地區特色以至技術評估等一籃子因素，以科學化、系統化的數據分析，制定一套客觀的比選準則，以釐定開展重建項目的優先次序。 他從規劃層面解釋，五街和十三街的發展密度非常高，其私人土地的現有地積比率，已接近現行規劃和法規所準許的發展密度，現時剩餘可準許興建的樓面面積，只佔總準許發展的面積不足一成。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 馬頭角十三街
2013年3月，九龍城市區更新地區諮詢平臺經過研究後，提出將現有屬於「綜合發展區」的十三街分拆成為3個地段進行重建，而「五街」則可能分拆為「南北」用地，並且建議將南面用地的地積比率由5倍增至6.5倍，以增加重建的誘因及動力。 九龍城市區更新地區諮詢平臺於3月25日通過初稿後，將會於4月月底展開第二階段諮詢，期間會舉行社區工作坊、專題討論、公眾論壇、簡介會、巡迴及流動展覽等[15]。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建 重建十三街多年來俱有熱烈的討論，地產商、居民、市區重建局及香港房屋協會等，一直對問題爭議不下。
他又指，與同樣亦是巨型建築羣的兼善裏重建項目不同，兩個範圍的舊樓羣附近，並沒有未發展的政府土地和老舊設施可以整合，故在重整及重新規劃時，挑戰甚大。 區議員潘國華在九龍城區議會房屋及發展規劃委員會中指出，土瓜灣「五街」和「十三街」重建已討論多年，區內舊樓林立，大廈衛生狀況欠佳，建議優先重建改劃該地區。 加快土瓜灣五街十三街一帶重建2025 楊振宇則指「五街」和「十三街」兩地樓齡達60年，部分樓宇問題不是居民無心處理，而是無辦法處理，例如每隔幾年便會出現滲水或石屎剝落情況，久而久之大廈出現結構性問題，希望能獲當局優先處理，居民亦為此感到沮喪，期望盡快安排重建。
加快土瓜灣五街十三街一帶重建: 「十三街」業權較「五街」多且複雜
在駁通海濱的同時，市建局將透過優化樓宇佈局和設計，在擬建住宅及商業基座之間的地面，提供一個不少於25米闊的多元化海濱廣場，讓市民可從土瓜灣道步行直達海濱長廊，加強與九龍城舊區一帶的連接和暢達性。 此外，海濱長廊及廣場將提供臨街的餐飲零售，提升活力，為市民提供舒適的臨海休閒空間和體驗。 殖民時代的紅磚建築有一種年代感，屋頂鋪瓦、通花鐵欄、木造的天花橫樑等都充滿特色。 牛棚藝術村會不定期舉辦藝術展覽及藝墟等活動，就算遇不上展期，牛棚隨處都是藝術，已經十分值得入內參觀。
土瓜灣「十三街」為樓齡逾半世紀的舊樓，長年失修，坊間一直有要求市建局收購重建的呼聲。 該兩個土瓜灣區啟動的重建項目分別是明倫街／馬頭角道發展計劃（KC-018），及土瓜灣道／馬頭角道發展計劃（KC-019）。 KC-018計劃（亦稱「五街」）內共有約110個街號的樓宇，普遍樓齡超過60年，樓高8層但無電梯設施，樓宇狀況普遍失修，範圍內估計居住約1,400個家庭及約100間地舖；而KC-019計劃則涵蓋兩幢工業樓宇。 根據該區的規劃大綱圖建議，該工業樓宇日後重建時應改劃作住宅及商業綜合發展，並提供海濱長廊和其他配套設施。 除了重建之外，局方亦會考慮有關復修的策略，以幫助九龍城區舊樓的居民。 九龍城區是局方的重點工作區域之一，就「十三街」及「五街」的樓宇狀況而言，局方過去為相關業主提供各項樓宇復修支援服務及資助。
木廠街（英語：Mok Cheong Street）為十三街街區北面外圍的主要道路，亦為馬頭角的主要街道，西起馬頭湧道，東接土瓜灣道，為一條雙線單程的街道。 街道規劃可分作兩部分：九龍城道以西為住宅區，以東則為工業區，座落著一些傳統工業大廈。 （大公文匯全媒體記者 李斯哲）民建聯及工聯會今日（15日）公佈土瓜灣「十三街」及「五街」重建問卷調查結果。 今次調查於6月進行，共訪問了506位上址居民，結果顯示，接近九成受訪者表示有批盪剝落，八成五表示有滲水問題，其次七成七表示有鋼筋外露，六成七表示大廈無鐵閘或常壞，還有近四成受訪者表示大廈無樓梯燈。 確頭設有大型巴士總站，提供多條不同路線的巴士往返全港各區外，更提供一條往返北角的新渡輪航線，約每半小時一班船，可以輕鬆吹著海風前往港島區，早前紅隧一度封閉時，渡輪就成為區內居民過海的便利之選。 鄰近的馬頭角碼頭因為中九龍幹線工程而暫時拆卸，將來會在原址重建。
