2006年位於天水圍新市鎮東北的香港濕地公園正式開幕，為區內增加一個新的旅遊景點。 天水圍橋頭圍商業項目 天水圍（英語：Tin Shui Wai）位於香港新界西北部，周邊被屬屏山鄉事委員會的沙江圍、輞井圍、馮家圍、蝦尾新村等村落包圍，距離中上環市區大約25公里。 天水圍新市鎮是區內大型新市鎮，佔地約406公頃，人口為28.8萬，行政上屬元朗區。
- 不滿港鐵未有全面諮詢公眾，敷衍反對意見，計劃在輕鐵天榮站上蓋興建屏風樓。
- [35]而且附近的天盛苑及屏欣苑已有街市，在天福路再設一座街市造成該帶街市過於密集但其他地區卻欠缺街市的不均局面。
- 另外，鑑於疫情重創酒店業，長實（01113）持有的天水圍嘉湖海逸酒店，今年再度向城規會提交新方案，由重建變成改裝方案，將會改裝為2幢不多於24層高（另設2層地庫）的分層住宅，提供約1,102夥。
- 港鐵擁有的天榮站物業項目自2011年起被鄰近居民、學校學生以至地區人士批評。
- 另外，天水圍33A區（即今銀座廣場）原計劃興建文娛中心，但因廈村居民和區議員擔心影響風水裏景觀而擱置。
- 負責為政府制訂天水圍發展藍圖的顧問公司，早在1983年的總規劃大綱訂明，天水圍第31區用地（即今天頌苑）可供興建醫院，但當局認為區內醫療需求未達興建門檻而暫時擱置，即使1990年代地區人士要求當局盡快在剛開始發展的天水圍北覓地建屋亦不得要領[13]。
- 天恩邨旁的天暉路體育館於2012年11月27日啟用，特設室內緩跑徑及戶外攀石牆。
在輿論壓力下，港府委託獨立小組，研究如何防範天水圍發生新的家庭暴力慘劇。 天水圍橋頭圍商業項目2025 同年10月，報告發表，批評當局規劃天水圍的社會福利服務並不完善，並指區內的家庭支援服務明顯出現問題。 報告指，2001年天水圍人口超過20萬，但長期沒有一個完整的家庭服務中心，即使區內後來發展了3間服務中心，但自從天恆邨案後求助個案急升，其中一個服務中心處理的個案，由400宗增至600宗，政府卻沒有增加資源。 位於屏山北部、天耀邨以南的屯馬綫天水圍站（註：該站雖名為天水圍站，站址卻不屬於天水圍範圍內）於2003年12月20日啟用。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地天水圍站旁建近百萬呎綜合商業項目 打造港深中介樞紐據點 擁口岸及交通優勢 發展北都專業服務物流樞紐
終於有全新大盤開售，新地天水圍Wetland Seasons Bay首批呎價13,698元，作為新界大西北的新盤，呎價與鄰區新盤相宜，加上新地品牌效應，料引起全城焦點，其實新地在2014年樓市曾經歷小型低潮時以低價購入，連同毗鄰的土地儲備，形成天水圍物業小王國。 YOHO WEST在上週六（9日）的第二輪銷售中，成功售出305夥，成交價範圍為325.1萬至1,109.43萬元。 新地副董事總經理雷霆表示，由於需求強勁，推售已累售逾640夥，套現逾33億元，項目可能於本週末展開第三輪銷售。 就算在經營商場上擁有豐富經驗的新地，在Wetland Seasons Park亦僅設有地舖。 香港歌手李克勤於2006年底推出的大碟《李克勤演奏廳II》中收錄了「天水‧圍城」一曲，歌詞被指容易令人聯想起天水圍的負面印象。 作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。
香港賽馬會於天水圍+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座）設有一投注站；天恆邨多層停車場亦有賽馬會投注及辦公中心（天水圍電話投注中心）。 區內其餘商場集中在公共屋邨及居屋附近，如T Town、天耀廣場、天瑞商場、天恩商場、天慈商場、天盛商場、天澤商場及天晴商場，除天恩商場和天晴商場由香港房屋委員會持有及由房屋署管理外，其餘的都是由領展持有及管理，亦有其他管理公司管理的商場，如俊宏廣場及業權分散的天一商城。 天水圍橋頭圍商業項目 到2014年10月23日，天業路公園啟用，佔地逾25,000平方米。 園內設供首個大型人造草地球場、人造沙灘球場，同時設有緩跑徑及階梯式園景休憩處。 此外，市鎮內設有由天瑞路公園向東北伸延的「風水裏」（Fung Shui Lane）景觀廊，貫穿整個天水圍新市鎮，將鄉郊和市鎮景觀連在一起。
天水圍橋頭圍商業項目: 新地古洞項目準建6幢分層住宅 天水圍橋頭圍建28層高商廈
香港扶貧委員會2006年9月公佈，全港入息低於平均綜援金額有103萬人，當中以天水圍所屬的行政區域元朗區的人數最多。 據社會福利署資料顯示，2004年元朗區領取綜援個案近30,000宗，天水圍約佔一半。 而天水圍的自殺求助個案也冠絕全港，撒瑪利亞防止自殺會05至06年的資料指該區個案多達70多宗[16]。 按照房屋署的政策，居屋單位對每戶人數限制較為寬鬆，但相反公屋必須容納更多住戶人數。 結果天水圍北人口急增至10萬人，公屋居民比例達85%，其中天水圍北的屋邨在2001年起入夥後，不少家庭屬新移民家庭，其妻兒本在內地、隨後獲準家庭團聚來港，也有不少是老夫少妻，男方收入也屬低下層，結果衍生出不少社會問題。 文件指，現時酒店的總樓面約140萬方呎，改劃後擬將總樓面放寬限制至約200萬方呎，當中住宅佔約150萬方呎。
輕鐵系統除把新市鎮內大部分地方接駁起來外，也連接到屯馬綫車站、屯門和元朗兩個新市鎮，成為新界西北區內居民的主要交通工具。 2006年6月，面對居民對社區設施的需求，房屋署改建部分使用率偏低的停車場成為社區康樂設施。 如天恆邨多層停車場的工程完成後，為居民提供的新設施包括綜合青少年服務中心及文娛康樂場所，並且提供會議室、多用途活動室和休憩設施等。 北部初期為預留發展區（今通稱天水圍北），直至1994年才正式開始規劃，1997年後為配合時任特首董建華的「八萬五建屋計劃」而規劃興建大量高密度房屋，而且以公共房屋為主（下詳），2000年開始發展。 而北部近香港濕地公園範圍發展為私人住宅Wetland Seasons Park和Wetland Seasons Bay，在 年分階段入夥。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍北
政府發展天水圍初期，曾提出在市中心興建公眾街市、文娛中心等，惟因1982年備忘錄和政策資源分配等問題擱置。 治安方面，當局曾研究過因應人口增長，在第101區（即現時女童軍總會何超瓊活動中心）興建一所警區警署，但因特區政府在1997年亞洲金融風暴後面臨財赤危機，擱置至今。 在1980年代尾至1990年代初，由於天水圍配套不足，故此區內最早落成的公共屋邨（即天耀邨及天瑞邨）一直無人願意申請。
- 報告又建議，檢討現時處理虐偶個案的程序，提出修例讓法庭接受被虐者書面作供避免因為要出庭而不敢指控配偶。
- 經屯馬綫可達未來的洪水橋站，再連接港深西部鐵路（洪水橋至前海）迅達深圳前海；北環綫及其支綫連接古洞北、新田科技城和港深創科園等北都其他板塊；另一邊中鐵綫將連接九龍塘，快速連繫九龍東商貿區。
- 新地將在港鐵天水圍站旁邊發展綜合商業發展項目，總樓面面積將近100萬平方呎，屬天水圍附近最大規模的綜合商業項目。
- 由新地持有的天水圍站旁項目，於前年完成補地價，涉及金額19.74億元，為當時新界區最大宗農地轉商業發展的補地價個案。
- 計入現時區內合共有4個較新或將落成的大型商業及商住項目，共提供逾165萬平方呎商業樓面。
- 天水圍公園旁的+WOO 嘉湖（前稱嘉湖銀座及置富嘉湖）及嘉湖海逸酒店，是天水圍新市鎮最大的購物中心，也是天水圍新市鎮最繁榮的中心地帶。
- 至於現時的酒店地下及1樓，將改作商業用途，現有平臺的商業用途（置富嘉湖第一及二期）則會保留。
另集團早前申請更改元朗石湖圍項目方案，由洋房改作分層住宅發展，提供7,291夥，接獲約311份申述，大部分屬贊成意見。 天水圍橋頭圍商業項目 此外，華懋集團昨日透過強拍以底價7.74億元統一佐敦德興街禮苑業權。 華懋集團行政總裁蔡宏興表示，集團很高興增添新的發展項，並為社區重建作出貢獻，將繼續透過不同方式物色合適項目，確保業務的可持續性。
天水圍橋頭圍商業項目: 住宅與購物
項目位於屏欣苑以南，地盤面積約16.6萬平方呎，住用總樓面涉約93.2萬平方呎，非住用總樓面面積則涉約22.8萬平方呎。 住宅項目外，發展商亦把握區內的發展潛力而部署發展商業項目，當中較矚目相信是同為新地旗下的天水圍橋頭圍項目。 用地位於洪天路與屏廈路交界，鄰近港鐵天水圍站，已於去年7月獲屋宇署批准興建1幢28層高 (另設3層地庫) 的商廈，總樓面面積約85.62萬平方呎，勢成「天水圍版」的觀塘 創紀之城5期 apm項目。 天水圍橋頭圍商業項目 早年在區內發展指標屋苑嘉湖山莊的長實 (01113)，在去年6月已就天水圍嘉湖海逸酒店，向城規會申請將全幢改裝為2幢不多於24層高 (另設2層地庫) 的分層住宅，提供約1,102個住宅單位，並已獲城規會批准。 而現時的酒店地下及1樓，將改作商業用途，現有平臺的商業用途 (置富嘉湖第一及二期) 則會保留，改裝後的項目總樓面約116.3萬平方呎，其中住宅總樓面面積佔約59.9萬平方呎，非住用總樓面面積佔約56.4萬平方呎。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍支線
另在發展區持有土地的維健投資有限公司作出反對，認為會令其他土地擁有人受不利影響。 天水圍橋頭圍商業項目 上述天水圍橋頭圍劃作未決定用途用地，獲準發展1幢31層混合式商廈。 天水圍橋頭圍商業項目 項目早前亦獲批發展住宅，提供512夥，發展商可決定作住宅或商廈發展用途。 事實上，長實於2019年已曾就上述項目向城規會申請重建為2幢53層高的綜合商住項目，總樓面逾200萬平方呎，提供約5,000夥住宅，這意味新申請的住宅夥數較舊方案大減近8成。
天水圍橋頭圍商業項目: 人口
他補充，天水圍區塊與內地交通配套成熟，具潛力成為中介樞紐據點，北面經廣深西部公路通達深圳，西面經港珠澳大橋可通達珠海、澳門，再經中山抵達廣州，可與前海深港現代服務業合作區對接，提供金融和專業服務，並藉着口岸優勢發展現代物流業。 同時該區亦可經屯門至赤鱲角連接路貫通機場，令前海及南山其他項目經過該窗口向海外拓展。 另外，鑑於疫情重創酒店業，長實（01113）持有的天水圍嘉湖海逸酒店，今年再度向城規會提交新方案，由重建變成改裝方案，將會改裝為2幢不多於24層高（另設2層地庫）的分層住宅，提供約1,102夥。 至於現時的酒店地下及1樓，將改作商業用途，現有平臺的商業用途（置富嘉湖第一及二期）則會保留。
天水圍橋頭圍商業項目: 私人屋苑
天水圍一帶的位置本來為漁塘，自1980年代起，當年政府決定將該處發展為新市鎮以配合人口增長。 天水圍橋頭圍商業項目2025 長江實業於1991年開始在天水圍發展大型私人屋苑嘉湖山莊，政府亦同時在天水圍興建公共屋邨天耀邨和天瑞邨，使該處的交通需求逐步增加。 隨著天水圍區不斷發展，九鐵其後亦分別興建了天水圍第三至第五期支線，以接駁西鐵和服務天水圍西部及北部。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍南（天華路以南部分）
另外，天水圍33A區（即今銀座廣場）原計劃興建文娛中心，但因廈村居民和區議員擔心影響風水裏景觀而擱置。 政府最新公佈的《北部都會區行動綱領》規劃中，將「北都區」分為「四大區域」，可提供3,000公頃新發展土地，當中天水圍與鄰近的洪水橋被定位成「高端專業服務和物流樞紐」，幫助深化內地、香港兩地高端經濟的融合發展，新鴻基地產（新地）早已看好天水圍區前景，積極在區內佈局。 由新地持有的天水圍站旁項目，於前年完成補地價，涉及金額19.74億元，為當時新界區最大宗農地轉商業發展的補地價個案。 在新地的長遠規劃中，此地段會打造成為全新的綜合商業發展項目，總樓面面積近100萬平方呎，有望成為新界西北重要的商業樞紐。 規劃多年未有落實的天水圍文物修復資源中心，康文署近日提出在新地(00016)天水圍115區用地對面撥地5.3萬平方呎，擬興建兩幢14層高辦公室及公眾展覽中心，連周邊發展，形成住宅文化社區。 根據康文署提交的文件指出，用地位於天業路，在中華基督教會方潤華中學與天水圍115區用地之間，佔地約5.3萬平方呎，現時屬於「政府、機構或社區」用地，早在2013年時已經曾提出興建文物修復資源中心。
天水圍橋頭圍商業項目: 一田有獨市生意都唔做？新地 天水圍Wetland Seasons Park
直到2018年，《施政報告》終於宣佈天水圍街市選址方案，佔地只有約8000至10,000平方米。 天水圍橋頭圍商業項目2025 方案一是於港鐵天水圍站對出的天福路頂興建造價昂貴的架空天橋，在天橋上設街市；方案二是減少天福路兩條行車線，在港鐵站旁邊地面設街市。 天福路選址缺點突出，必須在嚴重影響交通或成本高、施工時間長的方案中作取捨。 [35]而且附近的天盛苑及屏欣苑已有街市，在天福路再設一座街市造成該帶街市過於密集但其他地區卻欠缺街市的不均局面。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍
當中零售商場樓面佔約50.05萬方呎，而辦公室樓面則佔約35.59萬方呎，並在2017年3月獲城規會批出有關改劃申請。 天水圍寫字樓供應向來不多，他強調，新地早著先機發展天水圍，項目周圍區域住宅已經成熟，人口潛力將進一步上升，形成區內新的經濟核心，寫字樓將吸引國際以至灣區企業進駐，特別是與內地有商業聯繫的企業，值得長綫投資。 他又指，項目將因應市場需求進行彈性規劃，預計樓面面積分佈更趨多元化，如設開放式辦公室，會借鑑深圳綜合商業項目設計。 新型態商業項目擺脫傳統分界
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍位置優越 具潛力成中介樞紐
天一商城於2014年底已平頂及開始進行裝修工程，並在2016年落成，天水圍北及嘉湖北居民有更多購物及餐飲選擇。 至於天秀路公園和慧景軒旁邊的悅品天秀酒店，提供約340間客房。 2013年12月，房協中止長者屋計劃，政府隨即將土地用作發展私人住宅，可提供2,200夥單位，新鴻基地產於2014年7月9日分別以22.21億元及19.68億元獨攬第112區及第115區地皮，兩地樓面呎價均分別逾1,800元。 擁有鄰近栢慧豪園屋苑的輕鐵天榮站地皮的港鐵公司現與新鴻基地產發展天榮站物業項目。 另外，區內將再有鐵路盤登場，由新地 (00016) 及港鐵 天水圍橋頭圍商業項目 (00066) 合作發展的天水圍輕鐵天榮站 YOHO WEST 於上月亦獲批預售樓花同意書，預計可於月內開售。 項目位於天恩路1號，設有3座住宅，共提供約1,976夥單位，第1期涉1,393夥，總樓面涉約98萬平方呎，預計2024年9月底落成。
若以此推算，計及單位總數及實用率等，即平均單位面積或不足300方呎。 天水圍第五期（預留區第一期）支線全長2.7公里，由天瑞站以北的調頭路軌開始往北伸延，以高架橋方式穿過天華路迴旋處，然後沿天瑞路行走，在天恆邨附近轉入濕地公園路，經過濕地公園旁後在慧景軒前轉向南面，再穿過天秀路和天華路之後沿天城路連接天榮站。 天水圍橋頭圍商業項目2025 預留區支線共有7個站，分別為頌富、天富、天逸、天恆、濕地公園、天秀和天悅站，當中頌富站設於天華路的高架橋上。
雖然香港政府已推行交通津貼，減輕天水圍、屯門、元朗、上水、東湧這些遠離市區的新市鎮的低收入居民交通費負擔，但只是杯水車薪，且只能有限度解決問題。 1995年起天水圍北部開發時，北部地區成為供應大量房屋的重要地段。 按照當時規劃，現時的數個公共屋邨包括俊宏軒、天逸邨及天恆邨共約13,000個單位，本來都規劃作居屋出售，但隨著1997年亞洲金融風暴影響擴大，政府取消居屋第二十三期乙，原訂該期發售的所有居屋單位均改作公屋單位出租。 除此之外，為應付八萬五建屋計劃的指標，房署每年需要提供50,000個公屋單位，天水圍北於是額外增加了7,000個公屋單位[15]。 同時，億京最近亦就旗下元朗橋頭圍一幅用地向城規會申請放寬25%住用地積比率，並調低所涉商業樓面，以發展5幢47層高 (另設2層地庫及1層轉換層) 的住宅，及1幢樓高7層 (另設2層地庫) 的零售設施建築，提供1,850夥住宅，料於2030年落成。
從北面經深圳灣公路大橋和港深西部公路通達深圳南山、前海和寶安機場，西面經港珠澳大橋可通達珠海、澳門，再經中山抵達廣州。 嘉湖新北江商場位於樂湖居旁，天耀邨和天瑞邨之間，亦是區內的主要購物商場。 天水圍橋頭圍商業項目2025 天水圍橋頭圍商業項目 即使商場管理欠佳，但仍很受區內居民歡迎，週末及假日人流如鯽，商舗主要售賣廉價貨品，部分店舗針對年青人客源，常吸引很多年青人閒逛。 1980年代發展之前，天水圍新市鎮原址為一大片紅樹林池塘，其後於1987年至2000年池塘分階段被填去。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍有新盤開售！長實嘉湖山莊已逾30年、新地爭做天水圍新「一哥」 ｜老樓周記
該署指出，第二期工程將在資源中心附近、即天水圍第109區及117區（即天業路公園停車場）進行總面績約8.9萬平方呎的康樂及文化綜合項目，包括興建一個可用作多種球場的多用途場地、室內草地滾球場等，並會興建小型圖書館作為重置及擴充天水圍北公共圖書館之用。 新鴻基地產代理租務副總經理孫雅茵表示，目前新地在新界西及新界北都有不少旗艦商場服務該區，例如屯門 V city、元朗 YOHO 天水圍橋頭圍商業項目2025 天水圍橋頭圍商業項目 Mall、上水廣場等。 新地多年以來一直看好天水圍發展前景，並希望利用集團在香港發展不同地區數十年的經驗，計劃在天水圍站興建一個大型的商業綜合體，連接商場部分可以提供更多、更廣泛的餐飲選擇，特別是利用嶄新的露天餐飲體驗（Alfresco Dining Experience），提升該區餐飲質素。 新地將在港鐵天水圍站旁邊發展綜合商業發展項目，總樓面面積將近100萬平方呎，屬天水圍附近最大規模的綜合商業項目。 項目計劃以有蓋行人天橋連接港鐵天水圍站以及周邊社區，基座將興建運輸交滙處，提供跨區以及過境交通配套；新地亦將積極支持政府提倡的綠色集體運輸系統。
天水圍橋頭圍商業項目: 圖則3個月前獲批 新地天水圍建「新界版apm」
負責為政府制訂天水圍發展藍圖的顧問公司，早在1983年的總規劃大綱訂明，天水圍第31區用地（即今天頌苑）可供興建醫院，但當局認為區內醫療需求未達興建門檻而暫時擱置，即使1990年代地區人士要求當局盡快在剛開始發展的天水圍北覓地建屋亦不得要領[13]。 天水圍橋頭圍商業項目2025 最終，政府將天水圍醫院選址訂於天華邨附近的第32區，於2013年動工興建，於2017年1月8日起分階段啟用，以減輕屯門醫院及同區博愛醫院的負擔。 由於鄰近濕地公園，故有較嚴格環評要求，並設有不少發展限制，例如中標財團要負責出資興建公眾停車場及有潛在溶洞地質問題等，故建築成本會較同類型項目高。
天水圍橋頭圍商業項目: 天水圍公營街市
政府為了建立全市鎮有良好設計榜樣，政府發展時加入很多康樂和便民設施，建築密度較同期發展的將軍澳新市鎮為低。 首季較多新盤推售的地區則位於長沙灣，其中由恆基發展，位於巴域道項目，提供1100夥，發展商已明言項目連同大埔美善裏項目預計明年首季登場；此外由香港小輪與市建局合作發展的映岸亦有機會明年首季以現樓形式推售，項目提供262夥。 政府積極推動在「北部都會區」策略，加上洪水橋/廈村新發展區將會興建港深西部鐵路來往前海，勢將帶動比鄰的天水圍的商業及住宅發展，因此吸引發展商把握區內發展機遇。 新鴻基地產工程管理部策劃總監沈學雄指出，項目位處策略性位置，可捕捉北都以至大灣區的商機。
不滿港鐵未有全面諮詢公眾，敷衍反對意見，計劃在輕鐵天榮站上蓋興建屏風樓。 項目於2013年1月18日起招收意向書，1月24日下午2時截止。 港鐵發言人表示，項目不設限呎及限量條款，目前正與政府商討補地價事宜。 天水圍橋頭圍商業項目2025 早期只能依靠屯門公路或新界環迴公路，甚至輔助道路如青山公路、荃錦公路等前往市區，直至3號幹線通車後纔有更直接通道，然而道路里程仍然偏長。 天水圍橋頭圍商業項目2025 鐵路方面，早期只有輕鐵服務，前往屯門、元朗以外的鐵路交通要待九廣西鐵通車方能實現。
