特首並已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 韋志成去年發表網誌，指市建局計劃今年第二季在油旺展開為期2年的地區規劃研究，訂出「市區更新大綱發展概念藍圖」，研究範圍涉及3,345幢住宅樓宇，面積約為212公頃，超過8成樓齡達30年或以上。 有許多人亦認為高密度發展必然是所有樓宇都成為摩天大樓，亦自然否定高密度發展能達至宜居的理論。
市建局指出，全面實施概念藍圖後，可帶來不少公眾利益，包括將人均居住面積由現時的18平方米，增至22平方米至26平方米；將休憩用地供應由目前欠缺19公頃，增至擁有3公頃至8公頃的盈餘；以及減少21%至22%的道路空間，以提升環境質素及易行度。 市建局表示，有關建議已先後向立法會、區議會、香港測量師學會、香港規劃師學會等作出諮詢，並得到大部分人士的支持；重申市區更新並非市建局能獨力承擔的工作， 需有私人機構的參與，而未來將與政府落實不同的執行細節。 江玉歡直言，政府相關部門在舊區重建及維修方面一直被人詬病「嘆慢板」。 雖然過去數年疫情問題對「強制驗樓計劃」造成影響，但如本月初旺角道發生冧石屎的寶安大廈，屋宇署早於2014年已向其發出強制驗樓法定通知，但至今9年仍未完成維修，所以不能算在疫情影響頭上。
油旺重建: 地積比轉移
當「正」方案推展成熟，而社會在財政及土地資源上有較充裕儲備時，便可有序推動「零」方案，以至作為終站的「負」方案，減少可建樓面面積，以較低發展和人口密度推動地區更新，達至《2030＋》提升集約高密度城市（compact high-density 油旺重建2025 油旺重建 city）宜居度的策略目標。 筆者多年來從事建築事務、城市發展及保育教學和研究工作，亦是市建局董事會一員，樂見上述兩項規劃研究，雖然其研究範圍及焦點不同，但兩者皆以促進香港成為21世紀可持續、宜居和具活力的城市為共同目標。 （香港文匯報記者 蕭景源）全港4,800座未遵辦驗樓令的樓宇猶如「計時炸彈」，冧石屎一宗接一宗。
該處將發展成為受歡迎的匯聚點，其新地標發展項目將是西九龍和尖沙嘴的延伸。 市建局估計，全面實施概念藍圖後，可優化研究範圍的發展潛力，並可帶來公眾利益，包括將人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎；將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃，增至擁有三公頃至八公頃的盈餘；以及減少兩成一至兩成二的道路空間，以提升環境質素及易行度。 旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓，但兩區用地日後經過「執位」後，這格局有望打破。 市建局指在油旺研究範圍內，目前只有一小部分公營房屋，局方會在整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。
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研究並建議在整合街區發展範圍，尋找合適地盤，以港人首置形式興建資助房屋，實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。 研究並提出，將市建局的上海街618活化項目附近的樓宇，重建成青年文化點，提供共用工作空間、青年共居空間等功能。 油尖旺區的樓宇老化、街道狹窄，重建油麻地及旺角地區研究討論多年，市建局早於2017年開展「油麻地及旺角地區研究」，探討如何提升這兩區目前土地的使用效益以及重建潛力，並計劃將部份區域劃成活化帶及休憩用地，當中包括將花墟水渠變成水道花園、重新規劃果欄、花墟、女人街及上海街618項目。 繼市建局早前向立法會提交研究報告，城規會今日（7日）亦就有關規劃研究舉行公開會議。 韋志成又認為，現行模式根本無法處理舊區老化的問題，故提出要因應當區人口、樓宇狀況等進行研究分析，例如研究轉移地積比及儲存地積比的可能性，制訂不同的策略方案，並分為額外收入、達收支平衡及投放資源的3套發展大綱圖。
市建局建議透過「連繫地盤」概念，進行地積比率轉移，即是將一些會被降低規劃價值的地點，例如擬改建為休憩空間，或為了保育舊建築等地點的地積比率，轉移到位於策略性位置的大型重建地盤，例如發展節點及活動節點。 城市規劃師採用「全面性概念」（holistic approach）來看一個城市的規劃。 一個經全面規劃、整體設計的大規模發展計劃，雖然其中包括高層建築物，然而正因為透過高層發展、增加了樓面面積以應付商住需要，便能騰出地面作綠化休憩空間、社福及公共設施等用地，從而促進舊區更新後的整體環境和宜居度。 80年代開始，香港經濟急速增長，土地需求增加，加上戰後興建的建築物開始老化，本港較早發展的地區出現更新需要。 市區重建規劃模式隨著時代一直演變，初時主要由發展商收購舊樓重建，及後政府成立市建局的前身土地發展公司專責市區重建，避免市區環境進一步惡化，以及改善舊區居民的居住環境。 近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地，更具成效地運用珍貴的土地資源。
油旺重建: 研究方向
油旺重建規劃研究涵蓋範圍面積212公頃，涉及3350幢樓宇中，約65%樓齡逾50年，近半數樓宇狀況欠佳或失修，37%為三無大廈，預計至2047年，約80%樓宇樓齡將逾70年，但重建步伐緩慢，過去20年，當局只簽發了53份入夥紙，逾800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 油旺重建2025 市建局並建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。 特區政府表示，大致歡迎油旺研究所建議的方向，並傾向採用「正」方案將被採納作規劃願景（見表），為日後逐步改劃相關的分區計劃大綱圖。 市建局行政總監韋志成6月曾表示，「正」方案仍令該局虧蝕最少1,000億元。 文件顯示，油旺研究範圍南至大角咀，北至太子界限街，涉及面積達212公頃，現時居住人口達21.3萬，涵蓋3,350幢樓宇，其中65%屬於逾50年樓齡的舊樓；47%樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；37%樓宇為「三無」大廈。 研究指出，至2047年，該範圍內約 80%樓宇的樓齡將超過70年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。
- 她建議特區政府參考新加坡現行驗樓政策，超過20年的樓宇每7年驗外牆一次，所有樓宇每5年驗主結構一次。
- 研究並建議在整合街區發展範圍，尋找合適地盤，以港人首置形式興建資助房屋，實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。
- 有八文樓居民聽聞重建規劃消息，雖有不捨，但認為八文樓始終樓齡高，即使重建亦是好事。
- 市建局早年在油旺重建的研究中，制定了「正、負、零」三個發展模式，當中政府決定採用「正」方案，即維持現有人口密度，但放寬建築物條例及地積比限制、將人均居住面積和公共空間人均享有面積等提高，同時會以「港人首次置業」形式提供更多資助房屋。
- 楊說，油麻地停車場大樓關閉，車位本已嚴重短缺，發展時需考慮車位是否足夠批發商使用。
- 研究報告建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。
根據研究報告，發展節點的例子有油麻地果欄毗鄰興建多層商業大廈，果欄以南興建精品酒店，旺角街市活化的住宅和商業混合發展等。 此外，局方另選出多個具發展特色的地點，例如是在上海街618項目附近興建青年文化場所、為花墟和女人街等特色街道提出新的規劃和設計指南。 油旺重建 楊子熙說，八文樓本身屬於密集住宅，建造時亦用盡地積比率，重建價值不高。 若政府有重建方案，重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦盡量安排老人，在鄰近社區安置。
油旺重建: 香港自殺率見新高 抑鬱症康復者籲加強精神健康支援
市建局（URA）計劃重建「油麻地、旺角地區」（油旺區）212公頃的面積，所涉及的規模之大、難度之高，的確很考智慧，很考工夫。 香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，破舊樓宇是否值得重建，有三大考慮因素，包括樓宇重建效益是否多於維修效益、土地資源能否更有效運用及有否足夠的財政資源儲備。 然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分佈「零散」，未能令土地最有效運用。
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香港2030+指出[24]，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。 但即使該院於年前獲「升級」至一級歷史建築，仍無阻發展商於近日申請強拍該院地段以作重建。 江玉歡表示，稍後她會在特首施政報告諮詢會上，建議特區政府盡快成立大廈管理局，專責監管及協助業主驗樓事宜，避免不同部門的資源和人手重疊。 香港在4個月內已發生至少7宗大廈外牆塌石屎，導致市民受傷及車輛損毀，隨着雨季和風季來臨，同類意外恐陸續有來。 一直跟進舊樓安全事宜的梁熙前日還在社交平臺再促請有關政府部門加快檢驗高風險舊樓「拆彈」，結果昨日就發生事故。 英皇國際持有的屯門兩幢工廈，即寶泰工業大廈和山齡工業大廈，去年獲批單獨重建後，該公司今年初「變陣」再向城規會遞交新發展方案，以合併重建1幢樓高21層的數據中心，涉及可建總樓面約22.8萬方呎。
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研究還特別提到，油旺地區內只有一小部分公營房屋，市建局可在重建期間整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式興建資助房屋，選址均有便利的公共交通，並鄰近政府、機構或社區用途設施，惟實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。 除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷裏變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。 全港4,800座未遵辦驗樓令的樓宇猶如「計時炸彈」，冧石屎一宗接一宗。 當中建議的機制和策略除了能應用於油旺地區外，亦適合應用於香港其他舊區。 市建局會與政府當局進一步討論及訂立推行細則，以鼓勵市場積極參與市區更新，透過共同努力，為香港締造優質的城市生活。 政府表示大致歡迎有關建議方向，並會採用增加額外建築樓面面積的方案，即是市建局提出「正負零」方案中的「正」方案，並支持推行研究建議的新規劃工具。
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市建局又提到，在研究範圍內，有超過四百幢樓宇的現有地積比率已達規定的最高許可水平相若，以及有四百幢樓宇的地積比率已超過其上限。 在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。 局方表示，政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後，以行政方式或《城市規劃委員會指引》公佈「送出地盤」和「接收地盤」的選址，以供業界參考。 當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時，政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。
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當初筆者開會之時還一頭霧水，對那龐大面積涉及3,000多幢大廈的重建工程，究竟怎麼開始着手呢？ 聽了政府特別耐心講解相關詳細規劃和方案之後，明白了多些方針，就是要瞄準重建後改善市民的生活質素，起多些公共空間，包括興建大型水道公園、活化果欄和旺角街市等地標，但同時盡量保持原有人口密度在15萬至21萬之間。 香港的老化樓宇數字急速上升，遠超重建的速度，市區老化問題日益嚴重；再加上市區舊樓的剩餘地積比率不斷下降，這些都對市區重建局（市建局）的工作帶來極大挑戰。
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他們第一階段目標是檢查55幢大廈，由於剛開始數日屬起步階段，截至昨日暫時已檢查5幢大廈，預計其後進度會加快。 在經過檢查的5幢大廈中，已經發現兩幢有危險，包括石屎簷篷出現變形或剝落，將通知屋宇署跟進。 同日上午約7時43分，油麻地廟街119號至121號、樓齡43年的樓宇，有單位的冷氣機簷篷約10釐米乘8釐米大的石屎碎片剝落，擊毀樓下一輛私家車擋風玻璃。 由大廈法團聘用的註冊承建商已移除簷篷邊及底部的鬆脫批盪，並按屋宇署指示於簷篷底部豎設防護措施，以進一步保障公眾安全。 楊說，油麻地停車場大樓關閉，車位本已嚴重短缺，發展時需考慮車位是否足夠批發商使用。
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市建局早年在油旺重建的研究中，制定了「正、負、零」三個發展模式，當中政府決定採用「正」方案，即維持現有人口密度，但放寬建築物條例及地積比限制、將人均居住面積和公共空間人均享有面積等提高，同時會以「港人首次置業」形式提供更多資助房屋。 行政長官在去年《施政報告》提到《香港2030＋：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《2030＋》），為長遠土地空間佈局定出方略，亦提出加強市區更新工作的新措施，包括接納市建局在油麻地及旺角地區研究（油旺研究）中提出的市區更新大綱發展概念藍圖和新的規劃工具，提升市區更新工作成效。 立法會跟進舊樓重建、維修及管理事宜聯合小組委員會昨召開會議，討論有關研究。
如此種種優化樓宇佈局的規劃和設計，皆可為高密度發展提供解決方案，達至「增長與宜居」並存之效。 大家若留意「正」方案的規劃佈局，可見它只建議在數個有大型公共運輸配套的策略性位置增加樓面面積，以建設具發展規模的核心，帶動周邊經濟發展和更新步伐；至於在非策略性的地區，特別是建議維持作住宅用途的用地、對現有歷史建築作適當保育的地點、其他特色地區設計等，均不是以增加發展密度為規劃目標。 油旺重建2025 此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。
第三個方案以現時「分區計劃大綱圖」所容許的總樓面面積上限為基礎去進行舊區重整，人口下調約一成半。 油麻地及旺角(下稱油旺)舊樓林立，約2,700幢樓齡30年以上樓宇座落區內，惟這批樓宇若由市建局負責重建，涉及虧損的金額竟比機場第三條跑道系統造價更高！ 市建局行政總監韋志成接受訪問時指出，全面重建30年以上樓齡樓宇，局方要虧蝕1,540億元，而牽涉的安置單位亦非房委會及房協等所能支援，市建局有需要探討興建特別設計的房屋的可行性。
其中，市建局建議將現時位於花墟徑的水渠改建為水道，供市民消閒康樂之用，並興建大型水道公園、改建界限街遊樂場及於界限街興建新的政府綜合大樓。 局方亦擬在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處，面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。 市建局亦打算在位於旺角西的門戶位置，鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點。 研究建議透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔，重現「街」的氛圍，並加入餐飲和零售，構成一個休閒和社區地標，體現地區文化和特色。 至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。
「油旺地區規劃研究」已經完成，並於2021年9月呈交立法會發展事務委員會。 行政長官於2021年《施政報告》中接納研究報告內容，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。
油旺重建: 市區密度過高
油麻地果欄將活化成為旅遊景點，同時在毗鄰的巧翔街地皮中興建多層商業大廈，用作重置果欄的批發作業，成為港版「築地市場」，至於現時果欄的建築羣則保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途。 韋志成表示，過去15年市建局完成的重建項目，僅提供8,000個新住宅單位，反映市區重建無法解決房屋供應不足問題：「現在市建局平均每年重建90幢樓宇，但起碼要900幢先追得上，重建進度遠追不上舊區老化。」然而，他坦言縱使加快重建，房委會及房協都無法協助安置受重建影響的住戶。 事實上，在豪華戲院以外，油旺區仍有許多建築特色，值得政府保育；然而，當發展商決意拆毀「集體回憶」重建，公眾就只能無奈輕嘆。 畢竟，除非政府出面幹預，根本無法阻止業權擁有人合法改建其物業；可惜，政府的保育政策落後，往往未能好好保育城市極具價值的建築。 例如皇都戲院，該院極具建築、歷史及社會文化等價值，惟多年來政府一直未有跟進其保育工作，直至近年發展商積極收購有關業權，才獲古物諮詢委員會作出歷史建築評級。
繼旺角和西灣河舊樓冧石屎批盪，旺角及油麻地兩幢舊樓昨晨半小時內，相繼發生冧石屎事故。 已展開大維修的旺角彌敦道新興大廈，昨日有簷篷石屎批盪剝落墜下巴士站，幸未有擊中途人，油麻地廟街的舊樓同日亦有簷篷石屎墜下擊中私家車，反映無論是否有驗樓令在身的舊廈，均有失修塌石屎的風險，市民面對的「空中危機」與日俱增。 一直關注和跟進舊樓維修的立法會議員梁熙，昨日再次促請相關部門盡快檢驗全港舊樓「拆彈」。
果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築羣則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。
至二○四七年，約八成的樓宇樓齡將超過七十年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。 在過去二十年，當局只簽發了五十三份入夥紙，剩餘建築樓面面積只有約為百分之七，分散在研究範圍內較小的地塊，超過八百幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 研究根據發展密度、設計人口規模，以及對資源的影響，制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。
其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。 發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。 油旺研究亦將兩區分為五個「市區更新潛力地區」，例如旺角東及西會成為「動力商貿區」、油麻地 油旺重建 會成為「歷史文化生活區」，而五個潛力地區下再設五個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內。
油旺重建: 五主題重建油旺 宜居宜遊宜發展
過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。 油旺重建 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。 市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以地區為本的市區更新藍圖，及研究有助落實方案的規劃機制。 市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以「地區為本」的市區更新藍圖，並研究有助落實方案的規劃機制。 研究發現，部分舊區面對重建的難題之一，是建築物難以進一步向高空發展，以騰出地面空間改善道路規劃及行人路設計，或提供休憩空間及其他社區設施。
油旺重建: 油旺重建｜城規會規劃研究會議 花墟水渠變花園 果欄融入商廈
假如地契容許業主興建10層高的樓宇，但業主只興建9層，就可以將剩餘一層的地積比賣給其他重建的發展商，再利用該金額重新翻新樓宇。 當政府繼續開拓土地為舊區更新提供土地資源時，各界亦做好樓宇的預防性保養、延長樓宇壽命，在土地和財政已具相當儲備時，社會便有條件按「零」或「負」方案進行市區更新，逐步降低發展密度和人口，實現《2030＋》規劃願景，令香港成為可持續發展的宜居城市。 一直關注舊樓安全問題的立法會議員江玉歡昨日接受香港文匯報查詢時表示，旺角新興大廈發生的石屎簷篷剝落意外，與日前西灣河麗灣大廈發生的石屎簷篷剝落情況如出一轍。 她表示，香港現存很多舊樓也是有相同石屎簷篷設計，日久失修再遇上雨季及風季極端天氣，情況只會更差，加快舊樓維修真是刻不容緩，否則市民真係要「行騎樓底戴頭盔」。 她建議特區政府參考新加坡現行驗樓政策，超過20年的樓宇每7年驗外牆一次，所有樓宇每5年驗主結構一次。
