以「半山捌號」為例，買家選用「先住後付」，要先繳付樓價2%的「佔用許可費」，然後每月要支付樓價0.25%的「佔用物業金」，在正式成交時，發展商才以現金回贈方式退還買家。 租房子一般都是先付房屋的租金，還有押金，物業費等費用，是不可能讓你先住房後付房租的，除非你和房主比較熟悉，關係比較好，不然住段時間人不打招呼走了，怎麼辦。 為了規避風險房主是不會讓你先住房後付房租等費用的。 首先，不少買家其實是首期預算不夠才選擇「先住後付」，這些業主打算以未來數年時間籌措首期，待正式成交日時再申請發展商提供的「二按」。
- 在合同終止後，如果沒有特殊情況出租人有義務返還押金。
- 3年後，若果買家在物業正式成交日前能夠申請按揭、順利付款完成交易，發展商會將該5％「許可證費用」以回贈方式退還給買家。
- 隨着購買力釋放，樓價有尋底跡象，在低息及貨幣貶值下，市民傾向買樓保值，預計今年首季樓價將回升2至3%，維持全年樓價升一成預測。
- 另外，視乎發展商是用先住後付或先租後買形式出售單位。
- 因為當三年期「供息不供本」完結後，買家根本沒有償還本金，如果真的要轉至傳統銀行承造按揭，樓價需要醞釀龐大的升幅，纔不需補差價上會。
此舉可以減少買樓起始資本，以縮短年青人儲蓄的時間。 他建議推出「先住後付」印花稅的形式，以避免出現青年置業有特權的問題。 先住後付 先豁免35歲以下、首次購買800萬元以下自住私樓青年的印花稅，其後賣樓時再按當年購入價計算印花稅。 不少買家希望借取最大按揭成數，如果想申請按揭保險的九成按揭，按證公司規定必須為固定收入的受薪人士。 如果自己收入每月不穩定，或者屬於自僱人士，便不能符合資格，最高按揭成數只能為八成。 例如買入一個800萬元的物業，便不能借取720萬元，最高只能取得640萬元按揭貸款。
先住後付: 先住後付風險
故此，這種「先住後付」方式被稱為可以「白住」單位3年。 很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議，並須繳付許可佔用費，此費用可理解為佔用單位的按金，一般為樓價的 10% 內。 以逸璟‧龍灣為例，許可佔用費為樓價 2.4% 或 7.2% 先住後付 (視乎付款計劃)。 在完成交易後，發展商按照合約退還該筆費用，或用作扣減樓價餘額。 此方法對換樓客十分吸引，因他們可以先繳付較少的首期入住新屋，之後再有更多時間讓他們放售現有單位，避免同時要供兩層樓，減輕供款壓力。
按你說的，第一個月要付1200元，600押金+600房租，剩下每個月正常交房租600元。 近日有消息報導指，一名女藝人以「先住後付」的方式購買一幢位於馬鞍山的數千萬獨立屋，頓時成為城中熱話。 近期亦有不少樓盤推出「先住後付」的付款方法吸引買家入市，今次由筆者講解「先住後付」的由來以及利弊。 長實2016年重推君柏的現樓貨尾，並首度引入「先住後付」計劃，只需付兩成樓價即可入住單位，成交期長達12年，即2028年才完成交易，為新盤史上最長的成交期。 據知，當日重推並售出34夥貨尾，有約七成買家採用此計劃。
先住後付: 「先住後付」最適合誰？
類似物業準用許可證，佔用物業金是一項買家需要交付給發展商的一個費用。 費用計算方法與物業準用許可證費一模一樣，都是用樓價的一個百分比計算，有機會每年繳交一次。 如果業主入住數年後順利完成交易，該筆費用有機會可以回贈形式發還。
以上例子只供參考，大家買入單位前，應留意價單及各項付款方法。 置業除了要支付樓價，仍需要負擔一系列額外開支，包括稅項、地產經紀傭金、律師費及裝修費等，當中較大金額為物業印花稅，每買入一個物業，政府會徵收若干百分比印花稅作為收入。 作為首次置業人士，印花稅稅率雖然會較擁有多個住宅物業的人士為少，但也隨時涉及六位數字，以600萬元上車盤為例，政府會徵收18萬元($6,000,000 X 3%)。 不少新手置業人士忽略此筆開支，因此事前要充份的預算。
先住後付: 先住後付是什麼？
換言之，買家只需要 1 成首期便可以入住幾年的新一手樓。 部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」，形式類似像簽署租約，例如早前有發展商提供61至270日的租期，期間的總租金為樓價的10%，分10期繳付。 假設發展商提出1,400日的先住後付計劃，通常買家在簽署臨約時，需要支付樓價5%，再於若干天數後支付5%，餘下樓價90%則在買方簽署臨約後1,400日內支付。 先住後付 以一個3,000萬元單位計算，即在短期內只需支付300萬元便能置業。 近年愈來愈多現樓新盤提供「先住後付」，接受準買家在支付少量首期後，便可以取鑰匙入住，入住三至五年後才付清尾數。
房租付一押一是指頭次租房時需要付一個月的房租，並且額外付一個月的房租作為押金。 「先住後付」的安排，將新居成交期押後，令「先買後賣」的換樓策略，在按揭難度上大大減少。 此外，買家可在遷入新居後才放售舊居，中間不必另覓短期居所，減省不少麻煩。 餘下66夥待售 林曉箐指，泓碧現餘下66夥待售，當中涉41夥特色單位及12夥洋房，傾向連裝修傢俬以招標形式出售。
先住後付: 先住後付有什麼好處？
租房者在簽訂房屋租賃合同時，一定要看清楚合同上面所規定的條款，明確租賃雙方的權利與義務。 先住後付 先住後付 如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等條款，租賃雙方要協商一致，以免在日後租房過程中產生爭執，引發不必要的煩惱。 第2座17樓B室樓層高度約3.5米，特大長方形客飯廳長約8.3米、闊約3.7米，面積約為330方呎，大廳放置六人餐枱後空間仍綽綽有餘。 客飯廳連接着約31方呎寬闊景觀露臺，配以落地玻璃趟門，可享船灣淡水湖及海星灣景觀。 主人套房面積約250方呎，以豪華酒店式設計分隔枕區與休閒區，並特設雙人牀，可三邊落牀外，面向約100方呎平臺，採光度充足，可享海星灣及船灣淡水湖海景。
先住後付: 物業準用許可證（licence agreement）
假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金，樓價為500萬元，即業主需要每年支付25萬元作為佔用物業金(500萬元x 5%)。 至於項目提供的4幢洋房，發展商採取惜售，善價而沽。 先住後付 買方需要簽署由發展商律師擬定的物業準用許可證纔可以入住，要支付樓價若干成數作為許可證費用，假設物業準用許可證費用為樓價10%，一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。 承租房屋時，租房者對於房東的個人情況要驗查仔細。
先住後付: 租金
先住後付的出現，除了讓發展商加快貨尾銷售，亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅，惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。 先住後付 此外，提出要效法新加坡做法，以強積金付首期買樓的人並不少。 截至今年8月，強積金成員平均賬戶結餘預計約22.79萬元，金額其實與印花稅相若，對首置的年青人有一定幫助，不過會違背了退休保障的原意。
先住後付: More in 按揭指南:
不過，在按揭角度而言，「先住後付」這種付款方式暗藏很多不為人知的伏位，就是3年後申請按揭時，由於「許可證費用」回贈不計算在合約樓價內，銀行會把這5％回贈扣減樓價後才計算貸款額。 「先住後付」通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。 舉元朗Grand 先住後付 Yoho為例，一些大單位可以採用「先住後付」支付方式，先繳付樓價5％給發展商作為單位的「許可證費用」（Licensing Fee），當中包括租金、管理費、差餉等。 價單列明，若果符合合約條款，該筆「暫住費」可作為日後找清樓餘額之用。
先住後付: 佔用物業金（Occupation Property Fee）
然而先住後付的形式有不少細節要留意，準買家要留意合約上可能出現以下隱藏費用。 「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。 當買家簽署買賣合約時，需要先付樓價若干成數的訂金，剩餘金額則需於指定年期過後繳付，讓買家不用即時供款，便可入住單位。 「先住後付」最吸引人之處是以少部份首期去置業，並且有較長的時間去安排資金。 買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金，一般為每年繳交一次。
先住後付: More in 業主Tips:
先住後買的買家一般都需要簽署由發展商律師擬定的物業準用許可證纔可以入住。 簽署物業準用許可證之後，買家亦需要繳付許可證費用，一般為樓價的 5%-10%。 假設物業準用許可證費用為樓價5%，價值 $2000 萬的物業即要支付 $100 萬（$2000萬元 x 5%）。 一般在完成交易後，這筆物業準用許可證費會由發展商以回贈形式發還。 對於有意之後申請銀行按揭上會的業主需要留意，銀行會把回贈扣減樓價後才計算貸款額。
