在地盤平整之前，這裏曾是一大片耕作用的農地及寮屋區，佔地約7.8公頃，是當時遠東最大型的住宅發展計劃。 蘇屋邨的是香港屋宇建設委員會（香港房屋委員會的前身）繼華富邨、愛民邨、北角邨及西環邨後策劃建設的第三個屋邨，當時獲譽為遠東規模最大的地區性住宅計劃[3]。 梗房2025 以疊茵庭的三房單位租盤為例，5月成交價都是1.45萬元，但6月錄得的10宗三房成交，「起標價」月租最平1.75萬元，平均月租高達18,550元，急升近3成，其中3宗月租更達2萬元。 當中1座中層F室，實用面積575方呎，剛以2萬元租出，呎租35元，較業主開價1.9萬元高半成。
因為「NOVO LAND」本身樓花期一年，如果投資者認為物業有水位，而值得持貨三年，在一年後入夥後，再持貨兩年內已可過額外印花稅禁售期，可沽貨賺升值之餘，也可賺回贈。 第二，因為選擇「建期」，你可以選擇「按保」外，還可搭配發展商其他付款安排，例如名為「Super二按」的備用二按計劃；「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。 如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈，同一道理也需要在扣減樓價，之後才計算貸款額。 房屋委員會已經安排提早搬遷舊蘇屋邨的租戶，把部份家庭調遷到當時所屬興建新公屋落成的富昌邨以及海麗邨，空置單位亦不再出租。
梗房: 重建前蘇屋邨全景
「三房一套(開廚)」分佈於三柱，分別為「2座A1室」(701呎)、「1座A1室」(676呎)及「2座A2室」( 呎)。 其中「1座A1室」及「2座A1室」也就是面積較大的兩個單位，其廚房均有玻璃趟門，看似有點像梗廚設計，但實情廚房為開放式廚房，必須進行消防年檢。 三房單位分開「純三房」、「三房一套(開廚)」、「三房一套(梗廚)」，合共提供128個單位，但「純三房」只得一柱，面積561呎，位於「1座A2室」，洗手間屬於黑廁設計，但如果本身有聘請工人，則建議可升級至三房一套(開廚)，因為三房一套(開廚)最細面積589呎起，僅較「純三房」單位大約30呎。
部分天台屋多已建成數十年，樓宇質素差，管理質素亦低下，常有漏水、蟲鼠甚至有住戶在走火通道（即大廈樓梯）焚燒香燭冥鏹（俗稱燒衣）等問題，走火通道放滿雜物亦十分常見。 當然，上述討論都建基於你會選用「按揭保險」，你絕對有權放棄「按保」，而選擇發展商備用按揭安排，當中「漸進式供款」就是發展商口中所指具「突破性」的計劃。 根據計劃，你自己支付15%首期後，餘額85%會分三部份，首40%首三年2.5釐，其四至三十年利息5釐；餘下30%首三年免息，其後四至三十年利息五釐；最後30%則首六年免息，第七至三十年利息五釐。 簡單來說，供款計劃「頭輕尾重」，前後供款可以相差超過兩倍以上。
梗房: 香港大廈搜尋
看看單位是否黑廁便可以，「2座A1室」的主人套廁、以及客廁均屬光廁；「1座A1室」則一光廁一黑廁，「2座A2室」則屬全黑廁，故三柱之中應該先選「2座A1室」、次選「1座A1室」、尾選則為「2座A2室」。 揀樓上，大部份都望村屋景、或者望內園景，唯獨有三柱要留意可以不選擇，包括「1座B室」向東望公屋菁田邨、「2座B室」及「2座C室」則向西、會被自己期數阻擋，建議可以放在尾選。 雖然政府在規劃過程中，已預留了土地作社區用途，但能否滿足區內新增的人口仍屬未知之數。 其中在「菁田邨」旁的「第4A(西)地盤」會預留興建社區會堂及體育館；另外夾於「第4A(西)號地盤」及「欣田邨」之間的「第4A(東)號地盤」則預留興建學校。 因此也要特別留意，雖然九巴聲稱會在「NOVO LAND」住戶入夥後，提供大約半年期，以半價購買九巴月票兩張優惠，但實情如選搭附近巴士，因只有「67A」由九巴營運，故連同其他兩條機場「A34」及「NA33」線在內，其餘由城巴營運的線路並不適用。 若選擇徒步前往「兆康站」，按google map的建議最近的步行路線也要約15分鐘，由「兆康站」北出口經「兆康苑」，再繞入「紫田路」一直向前行，去到「紫田路公廁」附近轉入「欣寶路」向前行，全長約1公里的路途，沿途大部份路段均沒有瓦遮頭，可說是「好天曬、落雨淋」。
- 房屋署承認，部份排水喉淤塞，以致未能及時排走雨水，曾於出現了滲水後情況，辦事處即時暫停該扶手梯運作及圍封該位置，已疏通喉管。
- 餘下的一柱則位於「2座K室」，面積也稍為大一點，由 呎，會視為開放式單位的首選，跟其方位向南望內園有關。
- 2022年7月的大盤之一，應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」，屬於屯門區最大型私樓項目、分六期發展，共由14座物業組成，提供逾4,585個住宅單位，當中第1A期由兩座組成，共有824個住宅單位，提供開放式至四房間隔。
- 2009年10月，一個由中國內地來港人士組成的民間組織[4][5]訪問該區30個家庭後所做的調查結果[6]估計：現時荃灣區約有2000戶「套房」，他們都是感覺被政府忽視的一羣，集無公屋、無綜援、無獨立電錶（不能享有電費減免扶貧措施）於一身的生活背景，區內又稱他們為「荃灣三無」人士。
- 選用這個付款方法，每月供款12,287元，入息要有29,427纔可過壓力測試。
但其缺點卻是隻侷限於開放式單位，變相換樓客難以應用之外，最重要一點是其審查鬆與緊，我們並不知道。 價單中，除了列明要求買家提交信貸報告、入息及銀行記錄、兩年稅單，還額外需要買家提交至少累計有100,000元的MPF記錄，而且MPF是需要繼續有供款的，證明類近計劃風險較高，發展商需要有更多證明，但相關付款方法需否通過入息審查及壓力測試呢? 梗房 值得留意，如果你選購「NOVO LAND」兩房以上單位，基本上大部份樓價已經超過舊按保可接受覺圍，只能透過借取新按保，纔能有高成數按揭，新按保又規定要在落成時纔可以借取，故必須選用「建期」計劃；又或者搭配發展商的計劃，纔可做到高成數按揭。
梗房: 屯門租盤承接強勁 60呎「梗房」月租撲7千
區內代理指，屯門配套完善，租務承接力強，加上受惠傳統租務旺季，6月份該區錄得近210宗租務成交，按月增加約3成，部分屋苑租金單月急升一成，「梗房」更成搶手貨，月租直逼7,000元。 然而，資深土木工程師陳啟遠指，上述劏房居屋疑最少涉4項違規，包括1）擅自加建獨立廁所；2）改動牆身以建兩個獨立大門；3）改動廚房間隔疑涉違《消防條例》；及4）疑改動擅自竄改或接駁鹹、淡水喉。 地產經紀強調單位已補地價，業主有權改動，租客不會有「手尾跟」，記者睇樓當日有另一女子在場，極力遊說記者放棄，單位亦在放租兩日後租出。 帶記者睇樓的地產經紀暗示，單位未補地價，坦言擔心經紀牌被吊銷：「年尾搵錢，大家知大家需要！」她多次遊說記者承租，又強調可協助「還價」，減租至3,500元。
- 如果你購買樓價600萬以下單位，因為「NOVO LAND」樓花期一年，就算你選用最乾淨版本的「即供付款辦法」，你都可以借到高成數按揭。
- 粗體表示該樓宇牽涉26座問題公屋醜聞，其混凝土強度未達高層單位20.7MPa或低層單位31MPa的標準，由於情況較為嚴重加上樓宇老化，考慮過樓宇的整體狀況過後、分別於2010至2013年期間清拆重建。
- 房屋署指，該邨的物業服務辦事處週一接獲1宗報告，投訴該扶手電梯對上的玻璃簷篷滲水，職員檢查後發現排水喉淤塞致未能及時排走雨水，暫停扶手梯運作及圍封該位置。
- 三房分純三房及三房一套，分別提供26個單位及102個。
- 既然我們不清楚，我們就建議用最審慎的角度來做抗壓測試。
- 2005年9月，房屋署展開全面結構勘察計劃，目的在於瞭解樓齡較高屋邨的樓宇狀況，並確定所需的修葺及鞏固工程，使樓宇可繼續使用一段合理的時間（15年）。
「NOVO LAND」的開放式單位佔比也算多，僅次於兩房戶型，共提供181個單位，分佈於七柱，面積由 呎之間。 大部份的開放式單位，均會經走廊入屋，而左右兩邊為洗手間及開放式廚房，也利用玄關位做了儲物櫃增加收納空間。 而洗手間全屬黑廁設計，除了鏡櫃、洗手盆、坐廁及淋浴間外，洗手間並沒再儲物櫃。 樓盤以南則望向南園為主，包括「1座J室、N室及M室」、「2座E室、F室、H室、J室、K室、L室及M室」，可以望到室外泳池，或者較清幽；但也要留意中間有些用地不屬發展商持有。 根據土地註冊處紀錄，該兩地段由兩個業主，地契規定只作農地用途。 梗房2025 樓書有寫明，需要開放予政府及承租人自由進出去處理一些公用事務設施的工程，亦已經預留了臨時通道方便進出。
梗房: 表: 付款辦法
代理相信，不少大單位由內地生合資租用，因此可能大幅推高租金。 2013年5月27日，長遠房屋策略督導委員會估算，全港有18,800個樓宇單位有劏房，約有66,900個劏房戶，171,300人居於劏房[7]。 梗房2025 2013年8月19日，有志願機構估計，在荃灣市中心有逾6,000個劏房（未計算工廠大廈改建劏房）[8]。
梗房: 開放式單位(181個)
另外，租戶需要分擔公共地方（例如走廊、廁所和廚房）的電費，亦有業主（或房東）按人頭收取固定的電費。 梗房 梗房 水費方面，租戶或按人頭分擔水費單的水費，或按人頭收取固定的水費。 如果發展商仁慈地用供款佔入息一半來作計算，則月入33,136元可以過關，但如果要做加息三釐壓力測試，則月入37,133元纔行。 當然因為有「印花稅直送」的關係，起始資金可減少至54.2萬元，扣減繳清印花稅後的盈餘，可再減輕起始資金的負擔。 若投資者在入夥後兩年就賣樓沽貨，提前還清貸款會再有88,725元的回贈。
梗房: 屯門租盤承接強勁 60尺「梗房」月租撲7千
發展商在7月19日開出首張價單，首批165個單位，即供平均呎價13,188元，當二手市場均價14,000-15,000元時，「NOVO LAND」等於開低了二手約10%。 區內半新盤開放式單位叫價470萬元，等於可買到「NOVO LAND」一房單位，因為一房入場價417萬。 升上兩房，入場價則為587萬，但二手市場都要700幾萬，估計都會「入爆飛」。
梗房: 免傭-企理向廳窗梗房出租 長沙灣
有地區人士指出該邨「三大問題」，批評屋邨落成至今，社區服務仍未進駐，約六層高的社區綜合服務大樓一直空置，淪為「鬼場」，而邨內幼稚園遲遲仍未招生，恐未能趕及新學年9月入讀，另欠缺「搵食車」月租車位，困擾住戶生活[12]。 梗房 重建後的蘇屋邨扶手電梯簷篷出現漏水問題，令居民暴雨期間被濺濕，致全身濕透，狼狽不堪。 房屋署承認，部份排水喉淤塞，以致未能及時排走雨水，曾於出現了滲水後情況，辦事處即時暫停該扶手梯運作及圍封該位置，已疏通喉管。
梗房: 付款辦法分析
開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。 全邨均由瑞安建業有限公司承建；而大廈以非標準型設計，結構外型分別為6幢長型、4幢L型、3幢T型及1幢相連I型大廈；住宅單位則採用構件式單位設計（Modular Flat Design），主要提供1/2人，2/3人，1睡房及2睡房出租公屋單位。 梗房2025 單位室內面積由14.1至38 m2（152至409 sq ft）不等。
梗房: 套房
臨牀報告表明：無癥狀腦梗死（腔隙梗死）發生後 1 至 5 年之間，出現大面積腦血管病的機會增加 1.6 倍。 他坦言，一個人住一個大單位「有點浪費」，希望出租其餘兩房「增加人氣」，其中一房數月前已租予一家三口，另一個在客廳劏出來的梗房，面積逾40平方呎、月租3,800元。 有未補地價業主將客廳劏出梗房放租，要求睇樓人士簽「借租書」當租約；亦有業主把廚房改裝成獨立門戶的套房放租，租客其實每晚瞓竈頭。
梗房: 按揭計算機
項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅，當時獲批建住宅277.146萬呎，另設5.1974萬呎商場。 發展商在2019年8月申請動工，按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅，當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。 2022年7月的大盤之一，應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」，屬於屯門區最大型私樓項目、分六期發展，共由14座物業組成，提供逾4,585個住宅單位，當中第1A期由兩座組成，共有824個住宅單位，提供開放式至四房間隔。
梗房: 香港樓宇目錄
當中1座中層F室，實用面積575方尺，剛以2萬元租出，尺租35元，較業主開價1.9萬元高半成。 代理相信，不少大單位由內地生合資租用，因此可能大幅推高租金。 屯門史上最大型新盤NOVO 梗房 LAND即將開售，相信將有不少投資者購入作長綫收租。
梗房: 興建、重建計劃
但除了「67A」經「屯門公路轉車站」前往「葵芳」為全日服務外，其餘只在繁忙時間服務。 政府於2014年2月推出招標時，由南豐成功以4.56億元投得，以最高可建樓面213,116呎計算，每呎地價2,139元，並興建了370個單位，由開放式至三房單位均有提供。 南豐在2016年8月推出，由於樓市當時處於調整，故終以不足10,000元呎價開售，個別單位低至二百萬元以下，現時的二手平均呎價則14,400元。 蘇屋邨經過重建後，其一、二期過去3年分階段入夥，除了單位頻頻爆出施工問題，區內設施配套亦不足。
原本預計在去年落成，最後房委會於2022年開始安排入夥。 位於「良德街8號」的「珀御」是新地在2014年2月向政府投得的用地，當時地皮買入價為4.3億元，以最高可建樓面167,262呎計算，每呎地價2,571元呎。 其後發展商興建了321個住宅單位，開放式單位296呎-313呎之間，一房則 呎，兩房 呎。 項目在2017年4月以首批呎價12,851元推售，迄今的二手轉讓價約15,800元，較開售時升𠊙23%。
梗房: 項目背景及特色
如果選擇第一款，即是取盡基本折扣額的付款辦法12%，樓價約341萬元，自己支付10%首期34.1萬元，可以借舊按保上會。 沒有選擇「印花稅直送」、沒有選擇「發展商備用按揭」安排，所以你最高可獲取樓價10.2萬元回贈，變相在扣減後，你可獲取按揭額減少下，最高只能批出貸款額298萬，變相你要補貼約9.22萬纔可上到會。 選用這個付款方法，每月供款12,287元，入息要有29,427纔可過壓力測試。 相關回贈金額足夠支付原應要墊支的補貼金額，一來一回下，你的實際起始資金為41.8萬元，跟用「即供借、搭配舊按保」沒有顯著分別，但每月供款卻增加了。 雖然你選用「漸進式供款」並沒有發展商3%的現金回贈，但在首兩年提前把第二部份及第三部份30%貸款額找清，分別可獲取樓價0.75及1.75%回贈；在三至四年還款可獲取0.75%回贈。 由於相關回贈是在成交後，買家決定提前再清，所以並不會出現扣減貸款額的問題。
梗房: 問題2: 選擇建期: 「高折扣、低迴贈」 VS 「低折扣、高回贈」?
粗體表示該樓宇牽涉26座問題公屋醜聞，其混凝土強度未達高層單位20.7MPa或低層單位31MPa的標準，由於情況較為嚴重加上樓宇老化，考慮過樓宇的整體狀況過後、分別於2010至2013年期間清拆重建。 2006年3月30日決定重建第一期（建於高平臺的興建第3期、第4期及第5期共10座：牡丹樓、蘭花樓、壽菊樓、石竹樓、劍蘭樓、楓林樓、丁香樓、金松樓、綠柳樓及櫻桃樓），該範圍的租戶於2009年8月前遷出，2010年3月清拆；通往山上的通道亦在2009年10月22日封閉。 舊蘇屋邨的興建工程分五期落成，全部建築於1960年至1963年間建成，一共有16幢樓宇。
