《平均地權條例》7月1日正式上路，內政部明令禁止預售屋轉售，不過上路滿3個月了，就有網友發問「結果就是讓建商多賺一段吧？」有網友直言，有投資客才能撿便宜；也有網友表示寧可給建商賺，給房蟲賺很不合理。 大陸各地連日傳出國企拋售房產，北京、濟南、廣州等地相繼有國資平臺出售價值人民幣上億元甚至幾十億元的房產，專家認為恐對當地樓市帶來負面影響。 輿論認為國企賣房是管理方各級國資委的決定，分析指出，過去房市下行想賣房較難，現在趁著官方救市，市場活絡下把手中資產處置變現。 大型銀行一般為「75-」，如果借款人收入穩定（例如公務員），以及入息高於中位數（如月入3萬以上），則很大機會獲批「80-」。 首置客敍做高成數按揭，HKMC或其他按保公司最長可批30年還款期。
- 就受影響自住業主而言，自置居所津貼是按照被收購單位市值與類似地區一個樓齡假設為七年而面積相若位於中層及座向一般的假設重置單位（即一般稱為「七年樓齡」單位）價值的差價而計算。
- 因此，他十分感謝政府配合，近年在深水埗和九龍城開展的重建項目中，政府支持把項目周邊低效能、未用盡的街道及政府設施土地，納入重建範圍。
- 以上種種創造社區裨益的市區更新目標，是市建局近年來檢討了策略後的目標，使市區更新真正達到「以人為先」的市區更新可持續發展。
- 測量師將假設重置單位位於樓宇中層、座向一般和並不享有海景，並以此原則就物業成交時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素進行調整，以訂定重置單位呎價。
- 不過，如果自住十多廿年後，業主屆退休年齡，到時若希望透過逆按揭把自住樓套出每月收入，這時候又會遇上另一問題。
不過，無論市建局會否陷入結構財赤，「同區七年樓齡」的機制也是值得討論。 湊巧的是，當年有說蘇慶和因為想節省兼善裏的收購成本而觸發譚小瑩辭任，現在韋志成批評「同區七年樓齡」的事例也是兼善裏，質疑每平方呎1.6萬元的收購價是否在幫助業主換樓。 按照這項政策，差餉租值較高的物業，不一定可以取得較高的收購價，因為根據第一種的計算方式，物業市值是決定因素；而第二種的計算方式，亦以物業市值為重要的計算因素。
七年樓齡: 「市場谷底已過」 遠雄：Q3單..
雖然本局原則上會按照入夥紙訂明的用途，評定和計算物業的收購價，不過對於入夥紙訂明其用途為非住宅的物業，倘若它們已用作住宅用途一段長時間，而政府租契並無禁止該物業作住宅用途，本局可向該非住宅物業的自用業主發出自置居所津貼。 本局會按個別情況，基於體恤理由及有關物業的實際用途而作出決定。 對於天台頂樓連天台的物業，本局會向業主提出一個收購價，包括頂樓連天台的業權。 出租天台業主，均可得該天台的市值（其天台的僭建物或租金收入，均不會計算在內），另加該天台市值的百分之十作為特惠津貼。 七年樓齡 七年樓齡 因此，如業主購買樓齡比較高的物業時要小心，若借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。 本港舊樓失修情況問題複雜，加上不少業主缺乏保養樓宇知識，或因負擔不起龐大費用而未能維修保養物業，以致舊樓安全隱患難以解決。
即使市建局利用現有及新的規劃工具提升發展面積，包括提升建築物高度或地積比轉移等，但亦不能不斷增加舊區密度，形容提高密度的做法僅屬「一次性措施」，不能濫用。 【明報專訊】市區重建局2001年起採用「同區7年樓齡」單位呎價作計算物業收購價基礎，近年多次提出需尋求替代方案。 市建局行政總監韋志成昨表示，當初制定同區7年樓齡補償機制時沒有深思熟慮，產生很多社會問題及欠缺持續性，市建局將做詳細研究，適時檢討。 有立法會議員質疑有關機制改動違反原區安置原意，減低市民參與重建意欲。 第二，測量師行的估價完全是專業服務，情況就如會計師、律師的服務，顧客不能也不應幹預有關專業人士的評估和判斷。 七年樓齡 但顧客在使用專業估價服務之前，也可以先提出一些假設及要求讓專業服務提供者參考，前提是有關要求要符合專業的操守，不妨礙測量師行提供專業服務。
七年樓齡: 業主常見問題
報告提出，舊區重建計劃必然會增加地積比率，令人口密度更高，這可能導致重建後的市區容易出現大量的所謂「牙籤樓」，造成人口密度提高、交通擠塞、空氣質素下降、缺乏休憩用地、缺乏社區土地和空間、提高傳染病傳播風險等的不良影響。 而中部海域的填海，則可以透過轉移舊區重建的發展權以及推行新發展，為舊區重建提供出路。 餘樂裏、正街的這一重建項目，涉及80個業權，市建局當時透過協商僅收回61個業權，佔全部業權的76.25%，最終透過「土地收回條例」成功處理了業權分散難收回的難題，而私人發展商這方面難以媲美。 聯席表示，在1991年以前，規劃的公屋的發展密度是以每公頃土地的居住人數計算，介乎每公頃土地可居住2,500至3,000人，並不採用發展比率。 他強調，從整體規劃角度出發，若部分重建項目可為社會帶來整體裨益，但經估算後會涉及財務虧損，市建局亦會推行。 而面對私人樓宇單位老化問題持續，市建局亦按當年立法會的要求，採用財務委員會批准《收回土地條例》下的法定補償而釐定的「七年樓齡」補償機制，將出現所需負擔的龐大收購開支、舊區剩餘可建樓面面積小而缺乏重建誘因等棘手問題。
當七家估價顧問公司分別獨立評估七年樓齡的假設重置單位呎價後，市建局會剔除當中最高及最低的估值，再根據餘下五個估值，以平均法計算出七年樓齡呎價作為自置居所津貼計算基礎（計算機制）。 一般而言，測量師會盡可能選取在特點及交通方便程度方面屬類似地區，貼近估值日期合適的物業成交個案，作為可資比較個案，而物業的估值日期會盡可能貼近物業收購建議日期。 個別重建項目的估值報告會放在市建局轄下的地區辦事處，以供受影響的自住業主查閱。 不同項目接受第一次收購建議的業主佔業主的總數百分比會因應多個因素而有所不同，例如業主取態、市場狀況、項目地點、業權擁有及分佈情況、佔用情況、物業業權欠妥問題或失聯業主比例等，故難以一概而論。 七年樓齡2025 自二○○八年進行的25個重建項目當中，業主接受第一次收購建議百分比絕大多數超過50%。 七年樓齡2025 而負責有關評估工作的測量師行的名單，是隨市建局向項目內各業主發出初次收購建議時一併寄出。
七年樓齡: 「市場谷底已過」 遠雄：Q3單月總銷達25億元
出租或空置物業的業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之十，或相等於其應課差餉租值的金額，以較高者為準。 自用業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之三十五，或相等於其應課差餉租值四倍的金額，以較高者為準；自用業主亦可選擇就其營業損失申請補償，以代替非住宅單位津貼。 七年樓齡 本局明白部份天台居民曾經付款購入其天台屋，但實際上他們並不擁有任何天台業權，市建局難以視他們為業主而提出收購。 當本局具有法律地位處理天台居民事宜時，將會根據本局現行的租客補償及安置政策辦理。 七年樓齡2025 「實用面積」的定義，是根據香港測量師學會於一九九九年三月制訂的《量度作業守則》作為標準。 空置住宅物業的業主可獲得其物業的市值交吉價和補助津貼；而出租物業的業主則可獲得其物業的市值不交吉價和補助津貼。
而部分業主對於收購建議不滿的其中一個原因，就是對於同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」的瞭解不同。 亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 」的最長按揭年期，甚至有銀行可用「85 減 」，但利率不能行Hibor，要行P 計劃，而且不能應用在高成數按揭。 身兼市區重建局非執行董事的議員麥美娟則指重建樓宇的成本高昂，建議當局教育業主做好樓宇保育工作，例如為業主提供技術、資金等不同的支援，確保結構安全適合市民居住。 最近有銀行可以用90減人齡去計算最長還款期，即是70歲長者亦可以做20年按揭年期，但會以是以資產審批而不是入息審批，同時資產審批最多只可以借樓價的4成按揭，如申請人已有按揭則會減一成至3成按揭。
七年樓齡: 特惠水平歷來多變 曾按十年樓齡計價
韋志成昨日接受電臺訪問時表示，由於樓市波動，市建局土瓜灣及上環兩個項目收到的款項較預期少兩成，加上今年2月觀塘發展區第四及第五區發展項目流標，令市建局上個財政年度的收入大減，前期款項收入僅約47億元，較預期少兩成。 市建局即將發布2022/23年報，主席周松崗和行政總監韋志成近日率先向傳媒透露，過去一年錄得35.3億元淨虧損，為九年來首次見紅。 七年樓齡 本港樓市會否持續甚或長期低迷，市建局未來幾年的新盤能否收回成本，現在難以下定論。 七年樓齡 市區重建局在十年前經常被罵「低買高賣」、賺錢牟利，現在卻說是「高買低賣」、結構財赤。 不變的是，彼時主席蘇慶和認為「同區七年樓齡」有份造成財政壓力，此時行政總監韋志成再三建議檢討「同區七年樓齡」機制。
七年樓齡: 七年樓齡收購政策有檢討空間
回看《市區重建局條例》賦予市建局的角色和職能，以「重建發展」和「樓宇復修」為兩大核心業務，透過重新整合和規劃舊區，以更有效方式運用珍貴的土地資源，配合不同發展需要。 七年樓齡 故此，只要社會有充裕的土地和財政資源撥備，市建局可進行與舊區更新相關的各類型發展項目，包括用作提供「首置」等資助房屋和市民可負擔的住宅單位。 在收購舊區物業，市建局一貫做法是，對於那些自住的業主，收購建議是該物業的市場價值加上一筆以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」，而「自置居所津貼」會以在同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」作為計算基礎。 對於物業被收購的業主而言，收購價最好愈高愈好，但對於市建局而言，運用公帑也要合情合理。
七年樓齡: 樓齡: 【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好？ 需要抬錢上會？醒你4大解決方法
以上種種創造社區裨益的市區更新目標，是市建局近年來檢討了策略後的目標，使市區更新真正達到「以人為先」的市區更新可持續發展。 這藍圖屬宏觀規劃，以不同發展密度和資源分配作不同的概念方案，為油旺這個舊區勾劃一個可持續發展的目標和願景。 至於餘下六成樓宇，由於剩餘地積比率已所剩無幾，即使適量增加密度，仍然欠缺足夠的財務誘因吸引市場參與，只能留待市建局推行。 相信市民聽得最多，就是市建局收購自住業主單位之時，會開出「七年樓齡」的收購價。 對於那些自置居所的自住業主而言，市建局的收購建議會分為三部分：（1）被收購單位的市值，亦即相關物業市場價值；（2）以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」；及（3）以特惠津貼方式發放的「相關費用津貼」。 然而，若務實瞭解在人口極為稠密的舊區進行更新，清拆一個充斥劏房的舊樓單位，便等於要照顧3至4戶甚至更多家庭的調遷需要，而減低密度卻會令重建後的單位進一步減少；另外，舊區可利作發展的土地資源非常緊絀，要覓地重置或增加政府和地區設施，同樣困難。
七年樓齡: 市建重提檢視「同區7年樓齡補償」 韋志成：當年沒深思熟慮 發展局：或有檢視空間
自置居所津貼的金額，是被收購物業的市值交吉價，與在類似地區重置一個面積相若，樓齡約七年的單位市值兩者之差。 七年樓齡 他透露，特區政府至今已舉行16場不同形式的諮詢會，參與人士逾1,200人。 他會積極考慮各界的意見，但施政報告篇幅有限，若果有意見未被吸納，會盡量在其他政策上回應訴求。
七年樓齡: 市區更新持續發展 重建和復修需並重
韋指，市建局若沿用現行「七年樓」的收購及補償機制，涉及收購支出將逾7,000億元，以市建局現在只有約500億元的總資產計，要分開多個週期來完成油旺更新，整區的更新工作需要長達100年才能完成，重建後要面對1,000億元的虧損。 七年樓齡2025 鄭泳舜向香港文匯報表示，倘市建局屆時收緊收舊樓的補償條件，或令部分舊樓業主認為自己的補償「縮水」而反對政府收購其舊樓，將令政府收購舊樓的步伐變慢。 市建局若收緊相關補償條件，政府就應考慮使用更多不同方法進行收購舊樓，如以樓換樓、私人發展商鼓勵業主接受收購等，只有提供更多其他的收購舊樓不同補償方法，纔不會引起舊樓業主的不滿。
七年樓齡: 市建局稱同區「七年樓齡」賠償機制維持不變
對於並沒有接受首次收購建議的業主，市建局會在首次收購建議限期完結後的一段時間，因應實際情況再考慮向他們提出修訂收購建議。 上述計算機制是一個公開、公平及公正的運作方式，已被廣為接納並一直行之有效。 市建局會繼續採用該機制，但亦會不時作出檢視，以確保機制有效運作。 香港大學秀圃老年研究中心今日(17日)舉行論壇，探討長者未來房屋發展方向。 七年樓齡 七年樓齡2025 不過，如果自住十多廿年後，業主屆退休年齡，到時若希望透過逆按揭把自住樓套出每月收入，這時候又會遇上另一問題。 因為單計樓齡因素，50年或以下的單位可敍造逆按揭，但50年以上的單位，按揭證券公司便有機會需要驗樓證明，並按不同情況作個別批覈，不一定能套現。
七年樓齡: 香港文匯網
為計算補償和津貼額，以及確定何人符合資格領取該等款項或獲得安置，政府會在刊憲當日，委託市建局派員到尚未成功收購的物業單位進行登記調查，以確定各住戶所佔用的面積及蒐集資料。 對於受市建局重建項目影響的住宅單位，若果業主將部份單位出租部份自住，業主除可得單位的市值交吉價外，亦可得物業自住部份的百分之一百自置居所津貼；以及物業出租部份的補助津貼，相當於自置居所津貼的百分之七十五。 在訂定重置單位的呎價時，本局會委託測量師蒐集並分析重建項目區內的物業成交個案，以訂定以七年樓齡為基礎的重置單位呎價。
至於合資格的住宅佔用人，無論他們接受現金補償或安置建議，均需辦理有關手續，以領取搬遷津貼╱特惠補償，或參與配屋的安排。 若果政府決定批准本局提出的收地申請，政府憲報會正式刊登收地通告，通告並會在重建範圍內張貼。 在該樓宇復歸政府當日，業主原有的法律權力和利益將不復存在；包括在當日之後，原本的業主將會無權再向收回樓宇內的租客或住客，收取租金或任何形式的費用。 如天台上有搭建物業作出租之用，而業主又以不交吉方式出售，有關租戶可獲得的現金補償或安置與樓下單位租客的準則相同。 舉例來說，假設一個住宅單位的市值交吉價為八十萬元，而類似地區面積相若、樓齡約七年的單位市值為二百萬元，全數自置居所津貼即為一百二十萬元。
七年樓齡: 樓齡: 物業種類：村屋及唐樓
市建局在釐定非住宅物業的收購建議時，是委託兩家獨立的專業測量師行，為物業的市場價進行估值。 一般來說，評估方式包括比較同類物業的售賣交易，再就各種因素，如地點、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、交易日期、面積等因素作出調整。 七年樓齡 油旺地區規劃研究旨在探討如何提升該兩區目前土地使用效益及重建潛力。
七年樓齡: 按揭rebate5大分析
正如其他已發展的城市，香港需要市區更新，從而為市民提供更優質的生活環境，提升宜居度。 香港舊樓的數量大，政府會繼續強化市區更新、樓宇復修的力度及政策，例如「樓宇更新大行動2.0」會集中協助較有需要的舊樓自住業主，60歲或以上的長者自住業主或可獲全數資助維修費用等，令舊樓、舊區得以盡快活化更新。 如果申請人年齡高達70歲，以75減甚至80減，可能都只是有5至10年還款期，每月供款會大幅增加。 要解決有關問題，可以找年紀大約在50歲以下的子女作為擔保人，這樣有機會取得30年還款期。 新屆政府既然重視青年，建議政府可嘗試為這些戶口注入補貼資助，減輕青年沉重壓力，讓這些基層青年可以確切地分享成果 。 ◆物業服務業現時人手嚴重不足，如清潔員、保安等職位漸漸無人入行，希望特區政府考慮提供再培訓、引入外勞、用機械人，或提供就業補貼等方式，提前規劃整個行業發展。
測量師將假設重置單位位於樓宇中層、座向一般和並不享有海景，並以此原則就物業成交時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素進行調整，以訂定重置單位呎價。 七年樓齡2025 此外，本港現時有九個公共屋邨於半世紀落成，包括正進行重建工程的華富邨、於50年代建成的模範邨（最早一期）及西環邨、60年代落成的彩虹邨、馬頭圍邨等，共涉及2.9萬單個單位，《施政報告》提出會研究西環邨及馬頭圍邨重建工作。 身兼市建局董事的工聯會立法會議員麥美娟昨日表示，目前樓市持續上升，可以預期，若繼續以七年樓齡為指標，必然會加劇市建局日後的財政壓力，除非修改收購政策。 她亦提出，市建局需要檢討單靠重建，是否能夠解決市區樓宇老化的問題，例如加強維修代替重建。 故此，真正需要解決的，是市建局如何能與政府配合，配置足夠的土地資源和財政儲備，以支持舊區更新的需要，滿足市民的訴求。 市建局在去年完成油旺地區研究後，已於去年聯同政府向立法會介紹該研究的結果和建議，並完成諮詢專業團體及其他相關持份者，包括區議會和城規會的意見。
◆沉重的學債對不少青年而言難以負擔，導致青年的置業、結婚等許多計劃都要押後，希望特區政府可以有破格思維幫助到這類青年，例如有減息措施、或青年就業後才計算學債利息等，從而減輕青年學債壓力，增加他們上流的機會。 填海計劃帶來的土地，不但可以提供充足的臨時安置空間以遷移居民，大大提升重建效率，更可以藉此重塑香港，提高生活質素。 例如，可以協助在重建後的舊區，增加公共休憩用地，以降低人口密度，亦可以擴闊行人路，以及增加社區設施。 近期新盤銷情暢旺，但所謂「百貨應百客」，市場上有買家偏好新盤，也有買家因為樓價、社區及位置等因素，偏好二手住宅。 不過，如果心儀物業樓齡偏高時，買家在申請按揭上便有不少地方需要留意。
實際上，商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。 九龍城區議員林德成向香港文匯報表示，目前大部分市民都希望放寬舊樓強拍申請門檻由八成至七成，若降至七成，相信大部分居民都不介意收購舊樓的補償條件收緊。 當年政府曾經推算「十改七」只會令重建成本增加百份之一至二，現在就算政府同意「七改十」，對於市建局的收購成本又能節省多少？ 七年樓齡 歸根結柢，政府必須從宏觀調控、令樓價平穩，才能避免市建局的收購成本節節上升，落成後又不至於要低價賤賣。
七年樓齡: 業主常見問題
市建局委託的兩家測量師在評估有關物業的市值時，除了考慮一般因素之外，有需要時亦會考慮差餉租值、物業的位置和周圍的環境等因素。 如物業為聯名業主或以公司名義擁有，個別聯名業主或公司股東所適用的收購準則與個人業主無異，惟個別業主或股東可得的自置居所津貼及補助津貼則按業權或股份比例計算。 七年樓齡 此外，為鼓勵業主出售其物業予市建局，市建局會給予業主相關費用津貼，以助其支付搬遷及重置物業等有關開支，數額在項目開展時公佈。 若業主的單位是一半自住、一半出租者，除可獲物業市值交吉價八十萬元外，亦可得物業自住部份百分之一百自置居所津貼，即六十萬元，以及物業出租部份的補助津貼，相當於自置居所津貼的百分之七十五，即四十五萬元，故該業主合共可得一百八十五萬元。 市區重建局的政策是為個別重建項目進行獨立的物業估值，以保持專業客觀。
