他指，黃竹坑工廈呎價貴，已沒有炒作空間，觀塘及荃灣區因交通方便，已成投資者熱門選擇，並屬優質地區，平均呎價雖達7,000元，但區內仍有筍盤。 他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，當港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。 黃漢成稱，大部分買入工廈的多為資深投資者，他們財力足夠，可購一整層，甚至一整幢工廈改建或分拆出售，涉資逾千萬元起。 他指，近月貿戰持續升溫，加上本地銀行開始加息，影響入市步伐。 而投資工廈要留意概念、心儀地區的發展，隨着高鐵開通及港珠澳大橋快將落成，有助中港兩地經濟發展，部分地區仍有投資潛力。
但實質回報上，陳認為出租予「住宅」的回報最高，但涉及違法風險，以及真正作「住宅」租客不多，業主只好出租作其他用途如倉儲等，回報大打折扣。 買工廈2025 因此，他相信租務市場並不蓬勃下，而二手買家須付最少6成首期，接貨難度更大，形成業主「易入難出」的情況，自然要折讓和原價「求售」。 一般工商廈按揭還款期最長20年，個別銀行可以做25年。 相反，住宅最長還款期可以做30年，雖然銀行也會考慮人齡和樓齡。
買工廈: 【英國伊斯蘭物業按揭】與傳統按揭有何不同? 按揭類型一覽!
住宅單位在買入後3年內出售，需要支付額外印花稅（SSD），6個月內稅率為20%，6至12個月之間為15%，12至36個月之間為10%，導致利潤最終打折扣。 然而工商舖買賣不設額外印花稅，因此工商舖為投資者提供更多彈性，可隨時轉讓資產投資其他項目。 如果物業是空殼公司持有的話，做按揭需要股東擔保，而股東的股份需要超過50％。
律師黃國桐指出，在法律角度而言，雖則代理有責任解釋清楚，但按揭是買家的責任，購入單位前需自行了解事實，不能只相信代理所言的。 買工廈2025 翻查土地註冊處文件，發現涉事樓層的防火門、地臺等不合圖則，已接獲屋宇署清拆令，後來因已修正，署方於7月撤銷相關命令。 由於買家申請按揭時，單位仍處於釘契狀態，相信因而影響按揭申請。 留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。 另外，有部分代理會以問題已解決、單位很快就會取得「滿意紙」等說話進行遊說，準買家亦不要輕信，因為只要單位一日未取得「滿意紙」、未解除釘契，單位是不適宜購買的。 買工廈 商戶組合：現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。
買工廈: 工廈 按揭 最高只能做4成
物業投資類型多元化，除了選擇住宅出租，工商舖（工廈、商廈及舖位）近年亦不乏投資者吸納。 近年工廈單位經常以「迷你單位」形式出售，入場費低至數十萬，此類物業在買賣及申請按揭方面有甚麼需要注意？ 其次，買入住宅物業的買家如屬於非香港人士，需要額外支付樓價15%的買家印花稅（BSD），但工商舖不受限制。 另外，如果要賣出單位，現時住宅物業如果持有不足3年便出售，需要支付額外印花稅（SSD），稅率高達交易金額的15%，而工商舖亦不受限制。
- 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加2%，每月供款不得高於每月入息60%。
- 電梯方面，載貨電梯較多，相反載客電梯較少，部分甚至沒有獨立的載客電梯大堂。
- 上述兩個項目分別位於新安街13號的寶泰工業大廈、新安街15號的山齡工業大廈，目前均屬「工業」地帶，擬議略為放寬地積比率及建築物高度限制以作準許的資訊科技及電訊業 （數據中心）用途。
- 與此同時，銀行在審批貸款方面相當謹慎，特別是舊式工廈、消防設備未及完善的物業，以及分拆出售的物業。
- 另外，為保障客戶利益，從業員應建議有關人士在作出租賃或購買決定前尋求法律或專業意見。
- 情況正如現今住宅的情況一樣，今天住宅因供應不足而租金急速上升，租客面對有限的預算，租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業，以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。
事實上，政府已於去年的《施政報告》中，表明將會考慮重推該項政策，而低層的單位亦有機會可改作非工業用途，這立即吸引不少投資者及發展商入市，而全幢工廈更成為發展商追捧的對象，相信今年工廈物業仍會繼續受捧。 工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3釐) 再提高按揭成數。 工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批覈都較保守，不過政府在2020年宣佈「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。
買工廈: 租賃市況｜外區客月花5.5萬租滿名山相連戶 業主享1.3釐租務回報
他認為，「劏廈」跟「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。 部分拆售工廈以共享空間為主題，租戶除辦公室外，亦能享用其他公共空間。 買工廈2025 葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想，相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應，只是引發升幅的一部分原因，而帶動升幅的最主要因素，是本身呎價相對低水。 該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右，相比其他地區工廈存在一段距離。 買工廈2025 雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售，發展或涉及修訂地契及補地價，但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源，只要發展成本合適亦會入市，故成為「必爭之地」。
工廈的折舊率較其他類型物業為高，尤以傳統舊式工廈為甚，因它們以工業用途、貯貨為主。 葵涌華星街8號一棟工業大廈，今日（30日）9時45分有石屎從高處墮下，擊中一輛貨車。 石屎墮地粉碎，管理員將碎片掃成一堆，再用膠帶圍封停車場對開路面。 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查覈業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。
買工廈: 工廈投資你要知： 按揭成數、大廈配套、雙倍印花稅
近日，高力國際及第一太平戴維斯獲委託聯合出售觀塘偉業街118號啟迪中心，物業將以「現狀」連租約形式出售，項目估值約2.7億元，項目將於9月28日正午12時正截標。 另一個同類型「大劏」項目——葵涌業成街16至18號星星中心，亦於2015年由星星地產（1560）拆售，樓高19層，每層提供約15個單位，面積由238至705平方呎。 其中一個351呎的高層16室，原業主280萬元購入，上月底以原價沽出，以3%釐印費計，料業主損手8.4萬元離場。
買工廈: 銀行審批貸款要求嚴
投資房地產的朋友，往往看中其穩定回報及升值潛力，亦毋須時刻凝視價格起伏。 近年來工貿物業的用家及投資需求日增，而土地使用之研究報告亦協助了工業區改變規劃用途之步伐，加上工廈活化政策及住宅物業短期轉售徵收之額外印花稅等因素，工貿物業已漸漸成為投資新寵。 近年市場出現不少分租工廈，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。 銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。 然而近年這種「一開數十」的分間方式，更是將以往整層工廈的危險壓縮至個別單位之內，在此高度密集的環境內稍有差池已足已醲成危險，更不用說當中租戶正居住於「工作間」內。 更不用說，不少業主分租方式、質素參差，單位結構、消防安全成疑，情況絕對教人憂慮。
買工廈: 我們的服務
第三，為了順利申請按揭，購入單位先找銀行估價，以免按揭批覈大失預算。 本文提供政府活化工廈措施的內容，幫助消費者正確認識有關的措施而不致受到誤導，及提醒業主將工廈改裝作住宅用途須符合的要求，包括規劃、地政、屋宇及消防各方面的規例。 至於買賣或租賃泊車位，消費者或會因其銀碼較低而掉以輕心，其實應注意其業權及使用限制。 另外，為保障客戶利益，從業員應建議有關人士在作出租賃或購買決定前尋求法律或專業意見。
買工廈: 投資工廈注意事項2021
市場錄損手轉讓，投資超過30個工廈項目、星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中認為與項目定位有關，為工廈「造夢」增添買家想像空間，提升一手工廈售價。 本港住宅樓價接連破頂，千萬居屋亦終於誕生，樓市熱度老早蔓延至其他「磚頭」類別，車位、工廈、商舖以至單車位皆「炒得不亦樂乎」！ 不過，正當樓市處於「收割期」，揸磚頭「穩賺」的神話也不是屢試不爽。 繼劏舖成為炒家轟烈的「英雄塚」後，二手劏廈市場亦出現「易入難出」的情況，錄得不少平手、蝕讓成交，計落點都「跑輸大市」。 買工廈 想當初，劏廈入場門檻低，租金回報約莫3釐，成為不少投資者心頭好，但一心以為「坐定笠六」等物業升值，卻可能事與願違。 瞭解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。
買工廈: 影響工廈按揭成數因素
綜合土地註冊處和市場資料發現，「iPlace」近日錄得不少微賺、平手，甚至微蝕的成交，表現跑輸其他「磚頭」。 該廈一個中層475呎單位，業主以306萬元買入，6月中以303.2萬元易手，不計及釐印費等雜費，賬面已輸2.8萬元。 買工廈 6月中亦有一個436呎低層3室轉讓，業主以270萬沽出，微賺6.1萬元，但計及3%釐印費7.9萬元，則輸1.8萬元離場。 買工廈2025 「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售，一般而言，會提前推售樓花，而近年「翻新」後的工廈裝修精緻，由大堂至單位內部均統一風格，並提供智能化管理、24小時出入等服務，打造新潮工廈。
買工廈: 申請工廈按揭注意事項
銀行對於工廈估價是較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，亦有機會實地視察，並考慮工廈地段、人流、承租能力等因素。 如果單位過往出租理想，獲大型公司承租，工廈按揭估價就會較為理想。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會估價不足。 不少人首次置業都會先買入住宅單位，其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途，要注意如果本身申請人已有按揭在身，按揭成數會下調一成至四成。
買工廈: 買工廈風險10大優點
黃漢成表示，購買工商物業毋須繳付額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），但要支付雙倍印花稅（DSD），稅率以物業交易額計算，為交易額的1.5%至最高8.5%。 買工廈 至於荃灣方面，劉氏稱，此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元，但由於位置不近港鐵站，故此本年至今升幅只有約兩成，較葵涌工廈遜色。 可是，荃灣整體發展完善，居住人口陸續增加，對區內工商物業帶來正面影響，造價穩步上揚。 中美貿易戰的局勢持續惡化，本港又進入加息週期，致使近期物業投資市場略為放緩。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），註冊量較第2季下跌16.3%，涉資共約255.88億元，按季下跌15.5%。 本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季，反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場，預料將影響全年交投量增長的速度。
買工廈: 買工廈風險: Mortgage Express 按揭轉介
一般商廈是用中央冷氣，而工業大廈租盤的冷氣，則要業主或租戶自行安裝。 如果單位本身已附冷氣機，租約上就要寫明設備，並指出冷氣費由誰負責。 如果業務需要長期有員工駐守所租的工業大廈，最好租個連獨立廁所的單位，人有三急時不用老遠走到公廁或商場找廁所，一來一回也要時間。 工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。 政府於 2019 年推出活化及善用工廈政策，容許部分工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下，改為作 5 項常見的非工業用途，租來作拍攝 studio 就是其中之一。 現有工廈地契，一般指明單位只限用作涉及製造工序的工業用途。
按揭計劃：工商舖按揭可選擇P按或H按，現時實際按揭息率介乎2.6%至3.25%不等，詳情可向按揭專員查詢b. 估價：由於工商舖流通率相對較低，質素頗為參差，故此銀行估價相對比較保守，亦沒有一套既定的標準，主要視乎物業的優質程度d. 近年不少業主把大型的工廈單位，改裝成多個迷你單位並分拆出售，裝修精美，這些單位買賣及申請按揭是否有難度？ 大家買入相關單位前，需要分辨出是屬於「獨立契」、「分契」還是「劏盤」。 所以準買家買入單位前，應做好3大準備功夫，第一是在土地註冊處查詢土地用途及業權狀況，第二，需要查覈單位有否符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況，如有需要，可向相關專業人士查詢。
買工廈: 荃灣 沙咀道1號 全新甲級商貿項目
工廈按揭屬非住宅項目，銀行對工廈的估價一般較保守，而且按現行規定，所有非住宅項目最高只可做4成按揭。 如果買家早已有其他投揭在身，最高按揭成數更會再扣減一成。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加2%，每月供款不得高於每月入息60%。 要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。
買工廈: 【按揭成數】全功略，即睇：影響按揭成數的 3 大因素 按揭成數放寬後點計數？
另外，工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。 買工廈 如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。 因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。 在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。
實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 很多人誤以為近親轉讓就不需繳付印花稅，事實非然，一切近親轉讓之住宅物業，亦需根據上述列表計算印花稅，包括送契。 根據政府最新公佈，買入非住宅物業即工廈、商廈、商鋪、車位等都以從價印花稅 AVD的第2標準稅率計算。 工商廈現時最佳按揭利率為H+1.65%, 住宅的H+1.3%在工商鋪很難做得到，除非貸款額大，或所持有該物業的營運公司和銀行有其他業務往來。
