其實房屋署有突擊隊定期探訪公屋租戶，如業主偷雞未補地價便出租單位，違反房屋條例，可被判罰款50萬元及監禁1年。 其中一樣最值得關注的事項，就是放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。 根據金管局現時規定，樓價 $1,500萬以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成，而如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 5 成。 另外，如果單位樓價為 $3,600 萬以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有5成。 如果在買入單位時已經是連租約一同買入，就必須申報為出租用途。
- 同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。
- 如你就租務事宜有任何問題或需要協助，可向差餉物業估價署尋求免費的諮詢、協助及調解服務，你也可透過當值律師服務尋求免費法律意見。
- 銀行隨後要在田土廳做rental assignment，業主也需要支付相關律師費用。
- 只要能證明有足夠供款能力，銀行也會批出按揭貸款，而不用通過壓力測試，還款年期最長僅25年，息率最高為P-0.5釐。
- 若當下有租客住在單位內，按揭銀行驗樓時，則會檢驗單位四周圍的環境。
即使只是轉按300萬，也能獲取約6萬元的現金回贈。 如果2年內退出按保，更可以取回已繳保費的15%，都有成幾千到接近2萬元保費退回。 另外，若業主向稅局申請把出租物業的按揭利息來扣個人入息稅，稅局會抽樣向銀行查詢該物業是不是擁有出租用途，因而會被揭發業主將單位出租。 若果業主未能提供到證據，銀行或按證公司便會懷疑業主放租物業，會被call loan。 一個700萬元物業，業主要補回4成貸款，即280萬元。 同時若業主被銀行質疑時，仍表示單位是自住，一經被按保公司及銀行發現與事實不符，便是作出虛假聲明，按證公司有權以刑事提出起訴。
出租樓按揭: 按揭保險公司會抽樣檢查物業用途或使用狀況嗎？
舉例來說，市值租金為 2.7 萬的單位，如銀行預估租金只有 2.5 萬，那計進入息的，便只有 1.5 萬（ 2.5 萬 x 60%）。 若遇到公司客，則要小心，有些會以空殼公司與業主簽約，繳交按金上期，又或數個月租金後，便開始「白住」。 現時香港銀行的按揭利率在世界來說算是非常低的，在經歷加息週期後，大部分按揭計劃基本按揭利率低於4%。 在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。
視察物業業主或房東是否容許代理查看物業並會否將物業鑰匙提供於代理保管，以供查看物業之用。 出租樓按揭2025 分銷放盤列明賣方是否授權代理將物業分銷放盤，並將由賣方提供的關於賣方及物業的資料交予其他地產代理以供分銷放盤之用。 廣告宣傳列明賣方是否同意授權代理發出關於物業的廣告，如“同意”，則除協議另有指明外，廣告宣傳費將由代理承擔。
出租樓按揭: 保險
如果還未有租客，銀行則會將物業進行估價，並打 6 折來作為申請者的擬租金收入。 別小看這個擬租金收入，因為就算你暫時沒有找到租客，依然可以將租金計入壓力測試，提高通過壓力測試的機會。 如果單位買入時未有租客，而業主打算將它出租，則可以向銀行申請「擬租金收入」（或稱「預計租金收入」）。 由銀行估算該單位租金，再打6折作為按揭申請人入息。
- 如是借6成的自住物業，雖然drawdown後銀行不會定期去查貸款人有沒有放租，但如貸款人主動要求銀行發出租同意書，銀行也會要求他先把自住物業翻按為出租，成數5成或以下才可發出租同意書。
- 假設按揭申請人月入3萬，如果手上有100萬首期，在沒有其他額外借貸情況下，供款30年下，可以借到317萬而符合供款與入息比率及壓力測試。
- 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。
- 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。
- 如須豁免壓測，則須繳交額外10%的保費，相當於2.376%，保費開支約12.4萬元，保費總額將增加約1.1萬元。
- 而作為擔保人，很多人不知道，不止是擔保該物業的按揭貸款，而是擔保對方在該銀行所有其他貸款，包括信用卡、私貸等。
不過，如果申請人購買住宅物業時是連車位購買，向銀行申請按揭貸款時可以包括車位去申請，若成功批覈，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。 經常會有投資者購買多個房產物業收租，當申請房屋按揭時，除了要有足夠的首期，最重要的是供款與入息比率，事實上，租金是可以計作收入的，不一定只能計薪資。 不過需留意的是銀行會將租金打折扣，並非租金收入5萬元，銀行就以5萬元計算收入，因為業主還需要支付維修費、差響及管理費等，因此淨收入沒有5萬那麼多。 而只要投資者能提供租金收入證明，就可以將租金打7折，計為收入。
出租樓按揭: III) 按揭物業種類
例如銀行估值出該單位可帶來$20,000租金收入，便能把當中$12,000計算入壓力測試。 出租樓按揭 每間銀行的估值各有不同，可比較不同銀行再選擇出最高估值的銀行。 不過，由於每間銀行的按揭處理手法略有不同，可向經絡按揭查詢瞭解更多。 出租樓按揭2025 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
出租物業方面，不論是計劃把物業出租還是已出租物業，在任何樓價情況下，最按揭成數為5成。 如果以資產計算，不論是自住物業還是出租物業，最高按揭成數為5成。 在簽妥租約後1個月內，必須向差餉物業估價署遞交《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則日後遇到租務糾紛，小額錢債審裁署有權不受理。 放租雖然多數有經紀代勞，但業主在放租前亦要先了解準租客背景，最好向準租客索取如身份證、收入證明等基本資料的副本，以作不時之需。 出租樓按揭 儘管如此，很多人也會偷偷地把自住樓出租，實行「以租養貸」，自己則另覓居所，例如與父母同住，或另行租樓變「雙租族」。 客人Sam就是一個好例子，由於居住於市區的家人在九龍灣有吉房，於是去年他搬回九龍灣與父母同住，而數年前以高成數按揭買入的新界單位，則偷偷地放租。
出租樓按揭: 銀行回贈高達2.45%
補充一點，如果置入物業的時間少於3年，業主甩按保時可以取回約15%的保險費用，每間銀行的制度或許有些出入，不過大致上程序都差不多。 另一種情況是若樓價水漲船高，當業主準備將物業放租時，按揭餘額已經是樓價的50%或以下，業主可以直接到銀行申請甩按保。 但是所有借高成數按揭的物業都必須要符合一個條件，就是單位必須用作自住用途。 出租樓按揭 換言之，現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。 反之，按保公司不允許向現時或即將出租物業提供高成數按揭。
出租樓按揭: 業主的權利及責任
然而，使用按揭專介/中介必須小心選擇，一些不良的中介要求顧客支付費用，有些就只好將顧客轉介給少數自己相熟的銀行。 其實在香港有多見大機構都提供免費的中介服務，例如經絡按揭轉介，成立超過23年，和全香港所有銀行都有合作關係，協助批覈貸款額超過萬億，顧客獲得95%批覈率，成功批覈更有額外超市禮券。 相信新措施下，新盤買家有更多付款方法選擇，並預期選擇即供付款上車的買家會增加。
出租樓按揭: 樓市資訊 香港置業
如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過40%。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。 出租樓按揭 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。
出租樓按揭: 出租物業的按揭利率會貴過自住物業嗎？
1：如未來分手，其中一方不願意賣樓的話，物業都不能放售。 出租樓按揭 如需要轉按、加按套現，及未來出租等，也是要雙方簽署。 除了固定的月薪可計算入內之外，如美容院有持續的盈利能力的話，還可以將美容院最近一年的利得稅單計算入內，以代表申請人入息的一部份。 出租樓按揭 大多數診症時都是以現金方式收取診金，因為稅務安排問題，很多時會安排診金入賬於個人賬戶而非公司賬戶，這樣則未能反映其診所診金帶來的盈利，故就算醫生申請按揭，都未必能順利批覈。
出租樓按揭: 【按揭專欄】年底派花紅、雙糧 入息證明計算注意事項
若在買入單位之後才開始轉為出租，那麼就應該通知銀行，以免被視為違反按揭條款。 那對於出租物業的業主，是否同樣也可以獲得供樓利息扣稅這項優惠呢？ 此項扣稅，是提供給自住住宅的供樓利息，以進行扣稅。 出租樓按揭 出租樓按揭2025 若出租單位要進行扣稅，納稅人就必須通過個人入息課稅的方式評稅，而不可以使用物業稅的基準來扣減物業的供樓利息。
出租樓按揭: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
1,500萬元以下的物業，最高可以承造70%按揭；1,500萬至3,000萬元的物業，則最高可承造60%按揭；至於3,000萬元以上的物業，則最高只可承造50%按揭。 4：由於轉名需要重做按揭，要考慮到時自己一人入息夠不夠過壓力測試，如不夠的話能否找擔保人上會，轉名最高只可做8成按揭。 出租樓按揭 除了上述情況，借款人的戶口出現不尋常的情況，令銀行懷疑借款人的戶口可能涉及洗黑錢或者，不當使用個人戶口作商業用途等，銀行或會取消借款人的銀行戶口，甚或要求提前償還按揭貸款。
出租樓按揭: 什麼是「按揭成數」?
代理權益披露代表代理簽署放盤紙的人、其親屬或代名人，或代理的任何僱員/大股東/合夥人/董事對物業擁有金錢上的或其他實益的權益。 出租樓按揭 出租樓按揭2025 出租樓按揭2025 出租樓按揭2025 若代理或代表代理的相關人士打算購入被委託放盤的物業，代理必須要向業主披露有關信息。 僅限住宅用途物業如物業的佔用許可證所規定的用途並不包括住宅用途或不容許作住宅用途，放盤紙即屬無效。
事實上，不少投資者為求借到盡，會以自住名義申請高成數按揭，實際「偷雞出租」單位。 事實上，若被發現，隨時被要求提早還款，以及提交額外保費罰款。 絕大部分的香港按揭計劃都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一個每天都浮動的利率。 申請人可到銀行申請甩按保，要將按揭成數減至5成或以下，纔可出租。 如買樓時間不足3年，甩按保可取回一成半保費，同時申請人要重回律師樓做手續。 另外，如果業主申請高成數按揭時，的確目的是為了自住，但一段時間後轉為出租用途，並沒有通知銀行辦理甩保手續，已經屬於違約行為，一旦被銀行發現，就會被追收貸款。
出租樓按揭: 按揭出租合法嗎
所以如果業主打算為放租物業申請按揭，而又需要動用租金收入作入息證明，最好先為租約打釐印。 ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。 但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。 不過注意，金管局最新公佈，2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花交易，新按保也適用於即供付款辦法。
假設分手時樓價跌至800萬元，那麼便需要補100萬元纔可以賣樓或轉名。 「握手費」就是某保險經紀由A 保險公司或團隊跳槽至B 保險公司或團隊，而B保險公司或團隊提前與該經紀制定未來KPI，並願意為此先付一筆「獎金」的行為。 出租樓按揭 但要留意的是，這筆「握手費」不一定能成功獲得，因為如果該保險經紀在一段時間內無法完成銷售目標，「握手費」就會被收回。 已打釐印的租約，政府才認受其法律效力，日後如不幸遇上租務糾紛，便作呈堂證供。 出租樓按揭2025 因此，如果因不想報稅而不打釐印，業主便無權要求租客履行租約，稅務局更可能提出索償訴訟，要求補打釐印兼罰款，屆時便得不償失。 注意，如免租期計入租期內，首月的租金會減少需付租約印花稅便隨之減少。
過往，筆者有見過銀行發現因單位由自住改為劏房出租最後將利率提升至9%。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你纔有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。 所謂「首次置業」，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。 至於準備換樓買家也值得留意，如果成交前能夠沽出物業，也可視為「首次置業」看待，而根據銀碼可申請最90%按揭。 但何謂「沽出物業」，香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則，並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。 按揭證券公司規定，只要固定受薪人士可申請90%按揭，當然還需要自住及首次置業才符合資格。
出租樓按揭: 按揭成數上限5大分析
跟一般私樓不同，由於購買房委會旗下的新居屋有政府作擔保，買家可在不用購買按揭保險，綠表可獲批最高95%按揭；白表申請人最高90%按揭。 只要能證明有足夠供款能力，銀行也會批出按揭貸款，而不用通過壓力測試，還款年期最長僅25年，息率最高為P-0.5釐。 至於房協旗下的新居屋，沒有政府作擔保，但同樣買家可不用申請按揭保險，獲批最高90%按揭，但卻有可能需要進行壓力測試，及未必計算一些較浮動的收入。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 物業價格：如果屬於600萬以下的物業，可以使用按揭保險買入樓花或現樓，但如果屬於600萬至1,000萬的物業，使用按揭保險必須只能買入現樓。 「偷雞出租」在香港經常發生，在銀行角度，如收到政府或監管機構通知便要作出行動。
如業主仍堅稱物業為自住，又被按保公司及銀行揭發，即是作虛假聲明，有機會被刑事起訴。 而最近就有一個活生生例子，有業主因為涉虛報物業為自住而遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。 作為租客，記得要為單位打釐印保障自己，當場亦可向地產代理瞭解，並要業主聲明單位是否有承造高成數按揭。 去年10月，政府放寛首置按保，樓價800萬元下的單位，皆可申請九成按揭，要注意的是，物業只限自住。
出租樓按揭: 問題2: 申請人用什麼身份買樓，會否影響「按揭成數」?
第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只侷限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。 如果把物業出租，計算供款與入息比率（DTI）及壓力測試的要求會較自住物業嚴謹，每月供款不得多於月入40%，當利率增加2%後，每月供款不得多於月入50%。 不過，由於租金收入可計算入壓力測試，實際情況未必太糟糕。
