他續稱，集團着重的是盈利的基本質素和財務上整體健全情況。 地產發展業務而言，最重要是每方呎地價成本和項目利潤，而不單是滿足於每年固定有樓落成入夥、有收入入賬。 最近，集團以數年前根本不可能成交的低價購入數幅土地，所訂下的計劃都如預期推進。 長洲樓盤 集團出售旗下中半山波老道豪宅項目交易於上月中告吹，李澤鉅強調，該項目鄰近中環，而且享有維港海景，選擇實在不多，終止協議實屬可惜；交易最終未能完成僅反映買家的財務狀況，並非因為樓市問題，繼續看好項目前景。 全城期待，估計左右樓市大局的長實(1113)油塘大盤親海駅II終於開價！ 長洲樓盤 首張價單涉及132夥，折實平均呎價14,997元，比較去年同區以至今年初附近地區開售新盤首批均價，平約17%。
本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。 在美國買樓的一般做法是先聘用房地產經紀，然後一同在網上尋找待售樓盤，再與賣方的經紀預約睇樓。 例如 Zillow 除了列出正在放售的樓盤，還有尋找地產經紀的服務，以地區、房屋種類、房屋價格和經紀服務範圍等條件作篩選，更可以選擇能操普通話和英語的房地產經紀。 而 Realtor 則列出全國超過 100 萬個地產經紀，以經紀資歷作篩選條件，買家或賣家可以選擇擁有不同房地產經紀牌照/證書的專業經紀，服務更有保證。 在樓市成交低迷下，長實推出油塘新盤，以遠低於同區市價開盤，震撼全城。 作為本港龍頭發展商之一，長實新盤開價極具吸引力，相信是一種營銷策略，但市場更關注其對後市的啟示作用，究竟此舉客觀上給市民執「筍盤」的機會，抑或看淡後市，暫時難以斷言，需時間印證，準買家入市須量力而為。
長洲樓盤: 地產經紀及代理
主權移交初期，旅遊業一度因多宗度假屋住客自殺事件和2003年SARS疫情而受到打擊，但事後已經恢復[13]。 英國接管後，原屬黃氏的土地業權繼續獲得港府承認，但島上其餘土地悉數列為皇室官地[6][8]。 港府在1907年設立理民府管轄新界及離島地區，為方便執行及落實地方事務、領導鄉民，以及與理民府建立溝通渠道，長洲島民又設立選舉，每兩年選出四位總理作為居民代表[6][7]。 1919年港府曾在長洲中部立界石15塊，劃出外籍人士專享的高尚住宅區域，但這些界石在第二次世界大戰後已失去法律效力[7]。
有見及此理民府早於1955年著令華商會所參與發展地方行政；1961年理民府更將權力移交至新成立的獨立法定組織長洲鄉事委員會，由此退出長洲的地方行政管理事務[10]。 雖然如此，港府曾在1969年設立專有離島理民府，作為官民溝通渠道[11]；時至今日，長洲島民如需要聯絡官員，可前往位於香港島中環的離島民政事務署[12]。 如果打算將長洲物業用作投資及出租，從昔日數據顯示，一個350呎位於龍仔村的一房單位，每月可放租6500元。 以250萬元樓價計算，回報率為3.12釐，扣除地租差餉及管理費等，即回報都有2釐或以上，比起市區樓盤約1.5釐回報率要高。
長洲樓盤: 樓盤編號# 2740713
事實上，如果希望住到海景單位，近年不少人也不介意搬入離島居住。 最受港人及外籍人士歡迎的離島盤，撇除「愉景灣」及「馬灣」外，在「長洲」、「南丫島」、「坪洲」及「梅窩」也不乏平價海景上車盤。 不過有很多離島盤都屬於村屋的種類，當中按揭與買賣的安排都與市區屋苑有別，應先做足功課，我們也有相關注意事項的懶人包，可按我跳往。 長洲樓盤 時至今日長洲太平清醮已成為當地每年最重要的傳統節日，吸引大批遊客慕名到訪參觀，把長洲擠得水洩不通[13]。
地產發展商常說麵粉價升導致麵包價貴，李澤鉅則認為，現時地價連同基建成本，已降至接近政府的成本價，所以無論買地抑或置業，「現在的時機比3年前穩陣」。 根據價單，親海駅II首批132夥，戶型由開放式及一至三房，包括22夥開放式單位、43夥1房、52夥2房及15夥3房。 折扣率由18%至19%，折實價由約290萬元至1,114.3萬元，折實呎價13,443至16,407元，折實均價14,997元。
長洲樓盤: 油塘新盤「平爆價」開售 樓市啟示受關注
特點是樓齡較新，普遍約30年或以下，而且面積較大，多為650方呎。 不過當中部份屋苑相當偏遠，例如桂濤花園距離長洲碼頭1.6公里，需要步行約20分鐘；又或是碧麗花園距離碼頭800米，約需步行11分鐘方可到達。 這類型私人屋苑樓價相對村屋昂貴，如碧濤軒一個實用面積達633呎地面單位，但就包含三房間隔及過千呎入契大花園，售價為638萬元，即平均呎價約1萬元，樓齡亦只是28年。
- 租金方面，區內新晉屋苑平均每呎租金約50元，部份開放式單位更高達60元，料租金回報有保證。
- 普通渡輪月票售價為558.6元，乘坐高速船則要補回差價。
- 全城期待，估計左右樓市大局的長實(1113)油塘大盤親海駅II終於開價！
- 影響樓市的因素不僅是利率上升、港府政策和資金走向，還有地產商的訂價，這也是筆者預期樓價向下的其中一個重要原因。
- 經過走廊直入就是三間房，其中客房及主人套房均跟客廳同向，而另一間睡房則跟飯廳同向。
長實集團（01113）油塘親海駅II，有望日內公佈首張價單。 項目繼早前推出定息付款計劃後，最新公佈夥同電子支付平臺送出優惠，除了購入單位之外，到展銷廳參觀示範單位的睇樓客亦可獲贈等同50元的積分。 料3日8000人參觀 長實營業部首席經理郭子威表示，項目由剛過去的週一起，一連3日率先開放展銷廳予代理參觀，預料3日合共可錄逾8,000參觀人次。 該公司營業經理陳詠慈指，購入單位的買家視乎戶型，分別可獲價值等同一萬至3萬元的A.point（AlipayHK積分）。 GREENWICH傳收逾350票 市區盤軟銷步伐未停，恆基地產（00012）的紅磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH收票反應不俗，市傳過去4日接獲逾350張入票，按首兩張價單共84夥計，超額認購逾3倍。
長洲樓盤: 美國買樓程序
對此水務署認為有需要盡快改善；2013年香港政府計劃投資逾2億5千4百萬港元以敷設海底食水管。 清道光二十一年（1841年），時值鴉片戰爭，清廷在島上設置長洲汛，由大鵬協水師右營東湧守備派遣駐右哨頭司把總及外委各一名，率領45名守兵駐守當地[7]。 同治年間長洲商業興旺[8]，粵海關於同治九年（1870年）設立關口徵取釐稅[7]。
長洲樓盤: 長洲樓盤2022丨長洲放售分長洲村屋及私人屋苑
至於島上的其他兩個屋苑，還包括「龍珠花園」及「龍珠東座別墅」。 其中「龍珠花園」由「A至D座」四座組成，其中「A座」都屬於一層三個單位，面積由 呎，兩房單位也有套房設計。 至於「C至D座」則全屬一層兩夥設計，面積也過千呎大，介乎1,042-1,159呎。 另外屋苑也提供一款658呎、694呎及753呎的單位，同樣屬於三房一套開則。
長洲樓盤: 美國買樓須知：費用、程序及注意事項
第二為「愛pay優惠」，客人凡購買開放式或一房單位可獲消費值等於1萬元的A Point；客人凡購買兩房單位可獲消費值等於2萬元的A Point；客人凡購買三房單位可獲消費值等於3萬元的A Point。 長實營業經理陳詠慈表示，親海駅將會與Alipay推出「兩大驚喜」，總值不少於150萬元。 第一為「愛Point即賞」，到親海駅售樓處參觀示範單位的客人即可獲5萬 A point，等值50港元，但名額有限。 長實營業部首席經理郭子威表示，親海駅II短期內將會公開首張價單，目前仍按原有計劃開價，積極考慮於公佈首張價單後，短期內加推單位。 美國聯儲局持續加息，並明言今年內不會減息，港息被逼跟隨，即使未必跟足加幅，但息口高企會持續一段頗長時間，令供樓人士負擔增加。 再加上本港未來3至4年潛在供應多達10.5萬夥，目前一手貨尾有1.9萬夥，令樓價持續受壓，準買家採取觀望態度，除非業主肯大幅減價，否則入市意欲不大，導致一二手交投萎縮。
長洲樓盤: 美國樓價及樓市
1980年代，古物古蹟辦事處等曾派員尋找長洲界石，迄今只尋回其中10塊[9]。 明朝期間，長洲已經發展成為漁船集散的地方；至清乾隆時發展成為墟市[7]。 長洲本為廣東省寶安縣（舊稱新安縣）所管轄，然而長洲地處偏僻，朝廷鞭長莫及，難於治理，因此乾隆年間，廣東布政司向當地黃姓大戶發出《承墾長洲田莆執照》，將長洲中部土地歸黃家所有，並代為管理，當中一半稅收須上繳朝廷[6]。 長洲是香港著名旅遊景點，有不少觀光名勝，例如張保仔洞、長洲北帝廟和長洲石刻等；而渡輪碼頭沿岸一帶則海鮮食肆林立。 此外長洲每年均會舉辦太平清醮，是長洲最大型的傳統節目，每次均吸引大批人士慕名參觀。
長洲樓盤: 樓盤編號# 2740482
長洲屬香港十八區的離島區，現時估算人口約為兩萬，是離島區人煙最稠密的島嶼。 長洲沒有陸上公共交通，基本發展尚算完善，除警署、消防局及醫院等基本設備外，亦設有學校、公共屋邨和綜合大樓等基礎建設。 長洲樓盤主要分為兩類型，第一是350呎或約650呎的長洲村屋，這類型物業樓齡普遍超過40年或以上，但呎價僅約5500元至7500元不等。 從放盤網站可見，位於長洲龍仔村一個3樓連天台，面積達350呎的單位，僅售258萬元，平均呎價約7,371元，樓齡為47年。 值得留意的是，如果你打算買樓放租，就需繳納 30% 的預扣稅。 幸好的是，這 30% 是針對扣除一切有關該物業開支後的租金收入，包括維護費、按揭利息、保險費、物業管理費、HOA 費和房屋折舊金額等，所以往往繳納的金額只是一筆小數目，甚至很多年都不用繳納此稅費。
長洲樓盤: 樓市充滿挑戰但長實的實力更強
對於早前出售中半山波老道豪宅項目告吹，李澤鉅形容是一個「不幸的情況」。 他指，交易最終未能完成僅反映買家財務狀況，與樓市無關，而且有關項目鄰近中環，享有維港海景，在香港類似的可選擇項目不多，因此看好項目前景。 香港政府財政狀況向來穩健，只是近年來為了紓解民困而努力派錢，同時也比較忽略地產方面的收入，引致庫房入不敷支，赤字十分嚴重。
長洲樓盤: 按揭計算機
嘉裏建設（00683）的石硤尾龍駒道3號的緹外，於週六標售2座5樓B室，實用面積4,364方呎，四套房間隔。 信和置業（00083）等4大發展商的西南九龍維港滙系列連錄3宗成交，吸金6,314.1萬元。 新鴻基地產（00016）的天水圍Wetland Seasons 長洲樓盤 Bay第3期以621.44萬元售第6A座2樓A2室兩房戶，實用面積437方呎，呎價約14,221元。 大埔白石角海日灣COURT D第2座的10樓B室三房戶，最新以2,631.6萬元招標沽出，呎價約19,307元。 在美國買樓的相關稅費，大多數都是由賣方承擔，至於其他費用，包括按揭費用、律師費、業權轉名費、信用報告費、房屋檢查費、保險費用、業主協會（HOA）費用等，則是由買家承擔。 總費用的多少主要取決於物業所在的州分、物業種類、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。
在樓市銷情欠佳下，長實明白到若貼市價推出新盤難以去貨，決定採取超低市價開盤，期望可吸引準買家和投資者眼球，並提升市場氣氛，增加市民入票認購意欲，若超額認購數目可觀，便可乘勢加價加推，以便「一鋪清袋」。 長實早前購入英國社會房屋供應商Civitas，李澤鉅透露，集團在英國參與該等業務已超過10年，個人亦早於30年前，在加拿大涉足類似項目，如果香港同類項目回報與國際水平相若，亦會考慮參與。 被問到樓市的興衰是否會影響本港整體經濟復甦，以及政府應否採取措施幫助業界？ 長洲樓盤 李澤鉅說，房地產業是香港經濟的重要組成部分，行業的興衰當然對經濟有重大影響，並且有共存共榮的關連關係。
政府制定政策時，可能要平衡許多因素，對政府而言，地產行業及經濟只是他們考慮大局的一部分。 作為地產界人士，筆者並不害怕樓價下跌，經歷幾十年來無數次樓市起落，已有了心理準備要與其共渡寒冬。 樓市有升有跌，該跌的時候自然會跌，所謂「天要下雨 娘要嫁人」，擋也擋不住。 長洲樓盤 如果說股樓是孖公仔，根據股市的跌幅來分析，樓市仍有不少下調空間。 近日長實集團的油塘臨海大型屋苑新盤「親海駅II」以低於同區市價20%推售，最平單位只售290萬元，呎價13,810元，平絕市區所有新盤，誰說歷史不會重演，價格已經回到7年前。
除此之外，亦可當作度假屋出租，旺季時每晚租金可達500元至600元不等。 當然，長期租客可免除每天清潔房間及家居設施被損壞的風險。 若希望繳付的地稅較低的話，買屋時可以選擇一些較舊甚至沒裝修的單位，這類屋樓價較低地稅亦相對較低，不少人都會買回來之後才重新裝修。 第2A及2B座設有630夥，當中標準樓層每層提供9至11夥，各有兩部升降機，並用一條走廊貫穿全層，另第三座設有28夥複式連花園或天台戶。 長洲樓盤 至於目前是否入市好良機，沒有人有水晶球可預知未來，當幾年後回望過去才知是否執了「筍貨」。 總之，準買家入市前要量力而為，衡量過自身財政狀況和負擔能力，只要買來自住，即使買入後樓價向下，也毋須過分心慌慌，待經濟復甦力度回復，儲局轉向減息，樓價便有望回穩並重拾升軌。
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發展商敢開出「平爆價」，自然是已將地價、建築費和借貸利息等開支計算過，仍是有利可圖，只是賺少些，純粹是營銷策略，並不等如看淡後市。 事實上，長實3月也曾在屯門新盤採取同樣策略，當時被形容為「深水炸彈價」，結果賣個滿堂紅，事後亦未見其他發展商跟隨，故毋須過分擔心會引發集體劈價潮。 內地亦出現類似經濟減速情況，民眾對未來經濟信心不足，不敢過分消費和投資，加上在香港買樓要付雙倍印花稅，令其來港買樓意欲不大。 李澤鉅指出，長實一向奉行以市價或低於市價促進銷售，旗下油塘新盤親海駅II的定價確實吸引，相當於7年前水平。 長實 （01113）
長洲樓盤: 中環中心沽貨後 商廈價格插水、空置急升
「龍珠島別墅」一共由七座物業組成，清一色都以286呎的單位為主，總共提供約215個單位，但部份單位已左右打通擴大至572呎大。 另外值得注意，地下單位的花園並不入契，但很多屋主也把單位外接位置圍起。 內櫳屬一眼望透的開放式戶型，開放式廚房及厠所置於單位一邊。 開放式廚房呈L型設計，上方有一些儲物櫃，但洗手間一樣也頗為殘舊，故下手買家應需要重新裝修。 單位勝在上中下窗，外望景觀則以屋苑樓景為主，因為在「龍珠島別墅」，全數雙號室也不會望到海景；反觀單號室纔可望到海。
